近年來，房地產市場上空一直懸著一只“靴子”——房地產稅。在全國兩會召開前夕，中共中央、國務院印發的《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》明確，穩妥推進房地產稅立法。那么，當前推出房地產稅的時機和條件究竟如何，征收房地產稅對市場影響又會怎樣？
立法先行穩妥推進
“市場無需為房地產稅進程過度焦慮。”上海旭燦律師事務所主任、上海律橋稅務師事務所有限公司資深注冊稅務師菅峰在接受中國商報記者采訪時表示，短期內，房地產稅立法的時機與條件尚未成熟，穩妥一詞更為準確，意味著這件事比較棘手、難度較大，但方向不變，肯定要出臺。
疫情背景下，地方政府的財政壓力較大，表面上急需通過開征房地產稅這個地方稅主體稅種來增加財政收入。但同樣，疫情也使購房者收入不穩定甚至下降，房地產稅一旦開征也會讓購房意愿下降。“在疫情基本結束、經濟反彈跡象比較明顯的時候再穩妥推進才具有現實可行性。”菅峰表示。
近年來，房地產稅是個熱詞，中央重要政策文件及會議頻頻提及。2011年，我國開始在上海和重慶試點房地產稅改革，但在超過3年的時間里，這項改革并未取得實質突破。在房地產稅改革迫切需要廓清迷霧之時，黨的十八屆三中全會決定稱，“加快房地產稅立法并適時推進改革”，傳遞出此項改革要“立法先行”的信號。
2015年，房地產稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規劃。2017年，明確按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。隨后，從2018年的“穩妥推進”到2019年的“穩步推進”，房地產稅的落地似乎越來越近了。
“立法先行，其實說的就是房地產稅必須歷經草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執行等法定程序，這樣也正好給社會留足了緩沖空間。”房地產運營專家朱曉紅在接受記者采訪時表示，房地產稅開征涉及家家戶戶，利益糾結多元且直接，有牽一發而動全身的效應，所以試行、研討這么多年，靴子還沒落地。
“房地產稅想要順利開征，必須滿足不動產統一登記、70年產權續期、全國住房信息聯網等前提。全國住房信息聯網目前這一步已基本完成。”菅峰認為，而其他的像評估值怎么定、稅率怎么定、抵押值怎么算、如何才能不影響租房市場等問題都需要一個個厘清。
此外，還有很多其他掣肘因素。比如，房地產稅本應是針對所有有房者征收的財產稅，應由房產財產所有人支付，但由于我國居民取得房產的方式并非都來自于商品化，這種背景之下的稅無論如何征收都有立法中的缺陷。
利于宏觀調控長效機制
黨中央、國務院早已就房地產市場平穩健康發展作出明確要求，即堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”。目前已經有部分城市相繼推出租售并舉、租購同權、共有產權住房以及農村集體建設用地可進入租賃市場等試點工作，一定程度上推進了住房租賃市場的發展，提高了住房供給的彈性。
“這些探索對于抑制房價過快上漲有一定的作用，但依然屬于輔助性政策，仍需要從根本上解決房地產市場的結構性體制性問題。房地產稅就是一項重要舉措。”菅峰認為。
房地產稅是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收，在我國除了與房屋土地直接相關的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大稅種外，還包括房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅等。作為地方財政收入的重要來源，征收房地產稅對于理順中央與地方政府關系、優化房地產財稅體制、減少地方政府對土地財政的依賴和投資沖動、健全我國房地產市場宏觀調控長效機制等具有非常重要的意義。
“從法理上，要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念。”菅峰認為，“有人甚至主張一旦開征房地產稅，住宅用地的70年土地出讓金也要納入該稅種，即用房地產稅代替土地出讓金和房地產開發環節、交易環節的所有稅費。目前正在征收的房產稅是一個單一小稅種，它僅僅以房屋為征稅對象，計稅依據是房屋計稅價值或租金收入。”
一些專家也提出，房地產稅開征要側重于差異化的稅制設計，特別是更 具可操作性、差異化的設計。“房地產稅是財產稅，征收是為了落實‘房住不炒’‘房住不空’，讓閑置的房子重返市場，物盡其用。”朱曉紅認為，“可通過對一套房產不征稅、二套半征，三套以上重征等方式進行。稅率也要體現大房子、貴房子多征的原則。”
市場影響將逐漸深入
自房地產稅改革破題以來，其對房地產市場的影響更多似乎停留在信號層面，但一些業內人士表示，伴隨著立法推進以及被放置到房地產稅制整體中考量，其影響將逐漸走向深入。
很多人都認為，征收房地產稅能夠降低房價，實現房價軟著陸。但真的是這樣嗎？上海、重慶試點表明：影響有限。據了解，2011年，上海、重慶啟動房地產稅改革試點，對部分個人住房征收房地產稅。但根據中國指數研究院數據顯示，上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。
“如果征稅能使價格下跌，經濟發展就太容易了。”菅峰告訴記者，“房地產稅施行降房價的可能性不大，但其施行一定會影響地方政府的預期，同時也會影響購房者的預期，購房者須考慮今后持有房產的長期成本，結合自身的經濟條件合理決策。當然也會讓房地產市場回歸到一個正常的發展軌道。”
“房地產稅定位是調節市場，讓更多的富余房子回歸市場，回歸居住本質。”朱曉紅表示，房地產稅開征對多房家庭影響明顯，要么多納稅，要么多拋房。也就是說，住大城市、大房子、貴房子的家庭，要多負擔一些住房成本。
來源：中國商報
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