在城市發展目標不變的情況下，人們對住房租賃的需求依舊存在，與以往不同的是，受到外界環境刺激，部分需求由現實需求轉化為潛在需求。在市場環境轉暖，消費者信心恢復之下，人們的住房租賃需求將再度回歸涌現。
歷經市場洗禮，長租公寓市場篩選節奏加快，出局者絡繹不絕，進場加碼者亦頻頻出鏡。在行業變革與市場選擇中，失敗者的理由各不相同，但留下來的都有著同樣的魅力。
全新賽道
實力企業爭相進場
2019年，樂伽、安閑居、悅如、喔客公寓資金鏈斷裂，星窩、預見、樂棧公寓被收購，《整頓規范住房租賃市場秩序的意見》、《住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進》、《住房租賃資金監管辦法》出臺，住房租賃市場迎來一輪大整改。
進入2020年，突發的公共衛生事件讓長租公寓市場再度遭遇沖擊，企業期待的租房高峰被限制出行壓制。復工后，人們對于租賃環境和品質的需求發生變化，退房率增加，空置率上漲，住房租賃行業迎來艱難的轉型期，長租公寓企業提前“被推入”全新賽道。
即使面對慘淡的市場，也依舊有勇士敢于直面。
今年3月，方隅作為中駿集團一體兩翼布局的核心業務再度被提及，集團對于租賃市場的信心并未因短期虧損而消減，反而定下了宏偉目標：計劃至2025年布局長租公寓20萬間，資產管理規模達600億元，管理租金規模沖擊100億元，以實現為集團提供穩定的現金流的目標。
頑強的勇士從不孤獨，近期樂乎公寓對外宣稱為盡快實現財務獨立，2020年實現盈利的第一目標不變。據悉，目前其房源出租率已恢復至70%-80%，一季度出租情況雖受到影響，但樂乎對以多重方式引流、多元優惠活動提升出租率依舊抱有信心，對于住房租賃市場也仍舊抱有期待。
據統計，截至4月底，樂乎公寓實現逆勢開業，新增門店21家，擴充房源2902間，涉及北上廣深4座核心城市。
黑天鵝可以造成市場的波動，卻不能阻礙行業的發展。企業要實現市場占位，區域化的圈地自嗨自不是終點，唯有突破市場限制實現規�；碱I現實消費者，吸引潛在消費者，使其時間屬性最大化，才可能達成企業發展的持續性目標。
企業失速
灣流擴張，沖出長租賽道
市場總是適時展現他的冷酷，不驚喜于新成員的到來，亦不為老朋友的離場而悲傷，高傲而冷漠的見證弱肉強食，成員更新。
2019年至今長租公寓因多番爆倉事件頻頻成為大眾輿論焦點，數十家長租公寓企業被市場淘汰，而留下來的許多企業也游離在崩盤的邊緣，租金貸、擴張壓力、空置率上升正將一些企業一步步推向臨界點。
2019年7月，南京樂伽公寓因高收低租導致資金鏈斷裂停業；
2020年2月，長租公寓第一股青客公寓年報顯示公司現金流承壓，租金貸比率高帶來擠兌風險；
租金貸給白領公寓市場帶來的惡果，資金鏈全數承接，抗壓不過，許多企業慘遭清洗。
落寞離場不僅是普通玩家的特權，市場總是刻意地顯露出他的公平。
近期定位中高端長租公寓市場的灣流國際青年社區也陷入了相似的境況。4月初，灣流國際被爆出多個項目滯后退還租客押金、長期拖欠業主租金等情況。
1月，灣流上大路社區因灣流拖欠租金，業主私自扣押租客行李，索要租金；
1月21日起，灣流復旦社區斷電，強制租客搬家，搬家費用自理；
無論是業主還是租客，均已完全喪失對灣流國際的信心，而各方矛盾的激發點均源于灣流的資金鏈。
自2015年成立，灣流國際就憑借精準的市場定位收獲到了資本的青睞，2017、2018兩年內先后完成4億融資，并建立重資產投資基金和住房租賃發展基金，同時大舉進入全國多地。
2019年初，灣流創始人黃海濱甚至立下豪言，稱將在2019年將全面打開市場，投資500座共享社區，力爭實現11.5萬套托管的短期目標；同時發力布局，努力向布局8大城市和國際15大城市，管理規模超100萬套房源的長期目標靠近。
然而，截至2019年12月灣流僅完成24個項目布局，在管房源1萬間，與年初立下的目標相去甚遠。
行業面臨洗牌，市場出現波動，再加上疫情的突襲，讓灣流本已疲憊不堪的資金鏈再度受創。灣流作為中高端定位的長租公寓，擁有高租金回報的同時也要承擔高昂的物業成本，而“不允許招租”、“租客難返”、“空置率上升”則讓灣流的現金流更加脆弱，擴張過快造成的隱患此時也愈加明顯。
瘋狂的擴張，快速的侵占，終會在市場的選擇中停下來。
搶奪市場占位的同時，企業還需注意，規�；陌l展并非大肆的擴張，在防疫常態化時期，以優質產品和精準運營協同規�；l展戰略才是保障企業健康發展的關鍵。
政策施力
租賃市場再獲加速度
今年受到突發性公共衛生事件影響，一季度國內生產總值出現罕見下降，眾多行業受到嚴重波及，人員出行、企業復工的限制亦對住房租賃市場造成影響。降價出租、掛牌數十天無人問津者屢見不鮮，長租公寓空置率走高更給企業資金鏈當頭一棒。
3月至今，隨著企業復工情況轉好，許多長租公寓企業開始加大曝光頻率，借以豐富的租住體驗聚攬人氣，甚至以最大力度釋放優惠讓利求生，行業競爭再度升級。
豐富多元的租住需求即是對長租公寓企業的考驗，也是強化行業穩定性的關鍵。在租賃需求趨向多元化的背景之下，長租公寓也成為國家發展政策傾斜的方向。
5/19
上海市政府發布《關于促進本市養老產業加快發展的若干意見》，鼓勵建設年輕人、老年人融合居住的綜合社區和長租公寓，未來長租公寓與養老地產融合或將成為新增長點；
5/24
在國務院新聞辦新聞發布會上,國家發展改革委副主任寧吉喆公開表示，在積極促進消費回升的同時，還要大力發展住房租賃市場，加大城市老舊小區便民化等方面的改造力度；
在政策的多番加持之下，住房租賃市場的發展之路尚存曙光。
5月28日，由朗詩集團運作的中國首單合作型長租公寓儲架式REITs“平安匯通－平安不動產朗詩租賃住房2期資產支持專項計劃”成功設立。
長租公寓類REITs的成功發行將進一步推進盤活優質存量資產的步伐，為租購并舉的住房制度體系建設增添助力。近年我國類REITs發展較快，同時公募REITs也逐漸進入大眾視野。
4月30日，中國證監會聯合國家發展改革委共同發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，以及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的征求意見稿，首度明確界定了公募REITs的投資范圍、產品定義、專業勝任、發售安排以及基金運作，基礎設施也將成為我國正式進軍公募REITs的起點。
在中美關系日益緊張的當下，在世界經濟動蕩的今天，我國的公募REITs的落地既是眾望所歸，也是在保障我國經濟平穩運行的同時，為我國深化供給側結構性改革和經濟高質量發展增添助力。
此次公募REITs試點雖未提及長租公寓業態，但業內普遍認為，長租公寓已基本具備其所需條件，未來公募REITs在基礎設施方面的成功經驗必將為長租公寓打開REITs通路提供保障。
來 源：和訊
編 輯：liuy
