長租公寓市場供給情況
2020年一季度，受疫情影響，房企長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態，前20房企長租公寓管理規模環比2019年四季度增速僅為1%。2020年整體經濟受疫情影響，社會群體流動性受限，疊加企業增長承壓，預計長租公寓規模將維持低增速。
新形勢下，房企延續偏謹慎保守的態度，新開業預期較低，開業增速由四季度的16%大幅下降至4%。截至2020年3月底，前20企業累計開業規模達到33.6萬間。
圖表 2019-2020年TOP20房企長租公寓企業規模情況
數據來源：克而瑞
疫情對長租公寓市場影響分析
在經歷了前兩年的野蠻生長后，2019年起長租公寓市場風口消退，資本介入更加謹慎，市場優勝劣汰加劇。2020開年突如其來的新冠肺炎疫情，讓長租公寓行業困境疊加，但也給行業發展帶來了新的啟示。疫情之后，預計長租公寓行業洗牌將進一步加劇，集中度提升，頭部效應顯現，向租賃社區轉型趨勢明顯。
走過2015-2017年的長租公寓行業投資風口后，2018-2019年市場資金面轉向收緊，加之長租公寓行業并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹慎，燒錢模式走向末路，長租公寓倒閉屢見不鮮。
2019年我國長租公寓倒閉的品牌數量高達53家，遠多于前兩年。其中，因為資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發，讓長租公寓行業雪上加霜。
在中國房地產報·中房智庫接連舉辦的兩場長租公寓主題在線論壇上，來自多家集中式長租公寓品牌的負責人表示，疫情期間公寓企業暫停接待新客、延緩招租，對出租率沖擊較大，且復工延遲，人口流動大量減少，租房需求大幅下降，導致房屋空置率上升，營收大幅下滑。
2020年2月份樂乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4，到3月份，華東市場恢復比較理想，華南市場受影響不大，至3月中旬單日去化量已恢復至正常月份的一半。但北京因為有境外輸入病例的發生，截至3月中旬還不能正常招租展業。
盡管各城市招租限制陸續放開，但上游產業恢復需要時間，長租公寓作為下游消費服務業，恢復到正常展業水平尚需時日。
全方位實施防疫措施導致長租企業運營成本上升，不少租賃房成為空置房，對企業現金流是極大的考驗。預計疫后長租公寓至少需要3個月的恢復期。
綜合來看，全國布局的規模化公寓企業，具有全國調度平衡項目財務壓力的能力，能夠弱化單一城市疫情管控帶來的營收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業，如果收入模式單一依賴租金差，背后又沒有強大的資本支撐，疫情加劇資金鏈承壓，可能會面臨被淘汰的危機。
盡管新冠肺炎疫情讓長租公寓企業普遍感受從未有過的寒意，但在這次抗擊疫情中，長租公寓尤其是集中式長租公寓機構在調動資源、支持政府防疫管理、保護租客利益方面，體現了企業品牌擔當、管理運營與資本運營的能力。
保利公寓除了做好租客信息收集、抗疫物資采購、返程居家隔離、心理疏導等常規措施，還給予受疫情影響的租客不同程度的減租，并嘗試和房東商談減租，但尊重房東意愿，不做道德綁架。與此同時，加強企業文化建設，克服人員短缺矛盾，避免因疫情而裁員。
旭輝領寓在做好社區防疫管理的基礎上，也主動肩負社會責任，為湖北籍租客、防疫醫護人員推出了租金減免措施，與大家共克時艱。
政府的短期政策扶持、向上游房東爭取短期的租金支持，治標不治本。公寓企業要積極復工復產，恢復到正常經營流轉的狀態，才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業為推動展業復蘇，都積極采取了對策。
保利公寓在疫情期間積極進行了線上營銷和推廣，樹立企業品牌形象，為疫情后提高出房效率助力。旭輝領寓北京地區也推出了線上看房及預訂租金優惠，推出了短租可享零押金、7天無理由退換房政策。
疫情也給公寓企業發展帶來了啟示。不盲目數量擴張，以質量和利潤為先；練好內功，打磨產品和服務，提高組織決策、運營能力，完善長租資產管理能力，成為品牌公寓企業的共同選擇。
自如在疫情期間有5棟公寓實現了100%滿租、其他公寓95%-98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎能力的積累，包括自如APP流量的支持、品牌在用戶心里建立的認知和形象、品質對于租價的支撐以及強大的智能系統。
長租公寓整體發展前景
盡管新冠肺炎疫情給長租公寓行業帶來了較大沖擊，但相比受影響更為嚴重的酒店、餐飲、零售等行業，長租公寓的抗風險能力仍然較強。預計隨著國內疫情得到有效控制，
2020年下半年長租公寓行業會有比較好的市場行情。
首先，經過2019年一年的跌宕盤整和挑戰，行業從業者更加理性，品牌商更加自律。突如其來的疫情讓公寓企業意識到要更加謹慎，會傾向于盤整現有的存量資源，不會盲目地拿房新增，并會提高資產合規性認識，更注重利潤，提升精細化運營能力。
其次，行業供給會呈現階段性減少，市場競爭減弱。很多二房東扛過2019年的資本寒冬，本以為2020年會迎來小陽春進行“回血”，但是疫情讓期望成為泡影，預計會有一些二房東將房源退給房東或割肉離場；隨著疫后監管的提升，一批非合規產品也要進行重新改造暫時退出市場。同時，疫情給市場租金上漲帶來了不確定性，新進入者也會保持一段時間的觀望。
第三，宏觀政策利好租賃市場長期發展。中央層面，2019年中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，2019年底全國住房和城鄉建設工作會議明確提出重點探索把集體土地租賃房委托給專業運營商配租的運行機制。地方層面，多省市發布推動和落實住房租賃市場發展的相關政策或舉措。這意味著，長租公寓作為租賃市場的重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期。
來 源： 中投投資咨詢網
編 輯：liuy
