深圳寫字樓市場冷熱不均
一方面，空置率上升，租金下行；
一方面，大宗交易絡繹不絕，2019年創歷史新高，2020年疫情之中也有成交。
這究竟意味著什么？
總部經濟支撐
|寫字樓大宗交易|
深圳寫字樓市場近年承壓較重，但企業自用的整棟出售卻是其中難得的亮點。以2019年深圳寫字樓項目成交額排行榜首的華潤前海大廈為例，中信保誠人壽保險12月以70億元價格整棟購買T2寫字樓作為企業總部自用，而同年華潤前海大廈的散售備案金額為14.4億元，相差非常懸殊。
這一現象的背后是深圳總部經濟在發力。
2008年
深圳出臺《深圳市人民政府關于加快總部經濟發展的若干意見》，鼓勵和促進深圳總部經濟。
2012年
《鼓勵總部企業發展暫行辦法》出臺，不僅給企業1000萬元至5000萬元的現金獎勵，還在用地上大開綠燈和以底價供應，不僅穩定住土生土長的平安、騰訊、招商銀行、華為等世界500強企業，同時還吸引了阿里深圳中心、百度國際總部、高通創新中心、微軟亞太研發集團南方總部、IBM全球采購中心、甲骨文中國研發中心、沃爾瑪中國總部等科技巨頭的國際總部、區域總部或職能性總部落戶。
2020年2月
《深圳市2020年重大項目計劃》發 布，計劃建立中國電子深圳灣總部基地、大疆創新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個總部基地項目，這些總部項目及其產業鏈上下游企業的進駐將給深圳寫字樓整棟交易帶來強有力的支撐。
新經濟風口
|催熱小型總部物業|
今年疫情嚴重影響了許多產業，但也將在線經濟、醫療健康等產業推上了風口。相關企業今年會走上發展快車道，并成為寫字樓市場需求的中堅力量，而深圳則是這些企業理想的總部落戶地之一。
自2008年廣東提出“騰籠換鳥”以來，深圳支撐產業逐步向先進制造業、戰略性新興產業和現代服務業等高產值、高附加值產業轉移，已有了良好的產業鏈基礎。而近年來支持深圳在這些方面繼續發展的政策更是一波接著一波，力度之大令人吃驚。
無論是粵港澳大灣區規劃中，國家創新型城市的定位；還是中國特色社會主義先行示范區意見中，對深圳建設5G、人工智能、網絡空間科學與技術、生命信息與生物醫藥實驗室等重大創新載體的支持；亦或是國家技術創新中心建設的總體方案中，提到培育壯大一批具有核心創新能力的一流企業，都致力于將深圳打造為人工智能產業聚集、研發人才集中、創新優勢突出的創新沃土，散發出強烈的吸引力。
在這些因素影響下，中小型企業居多又極具活力的新興產業、新經濟產業不僅將填充深圳寫字樓市的空置，其中實力較強的部分企業或許還會整棟購買租賃與之相配的小獨棟寫字樓，推動小型總部物業這一細分市場的快速擴容。
租賃方面，受到疫情影響，且供大于求的大環境下，甲級寫字樓業主將會面對更嚴峻的市場挑戰，同時租戶對于寫字樓的運營水平也會有更高的要求。
在總部型物業成為供應新主流的同時，總部型物業對應的租戶需求，將在品質形象及外延需求等方面有更高的標準。
除去成本及體驗導向等較易滿足的方面，總部型物業的客戶對形象要求更高：注重企業形象展示，而且這種企業形象展示已經不僅僅是企業LOGO的展示，更多更側重一種文化的植入；注重關懷性，尤其是人文關懷，這種人文關懷不僅體現在對自身員工的關心，也體現在對外客戶關系維護上。
在競爭日漸激烈的甲級寫字樓租賃市場，租戶的要求將無法避免的更加嚴苛。寫字樓業主的運營水平將極大的決定租金水平及租戶黏性。
2020年
|總部物業交易機會窗口|
從2018年開始，深圳寫字樓市場大量釋放整售型物業，使得總部物業成為深圳寫字樓供應的新主流，帶動近年來寫字樓大宗交易市場的活躍。
而未來五年，深圳寫字樓市場預計還新增供應800多萬平方米，其中有400多萬平方米是總部物業，又有60%-70%面向市場，將從供給端進一步刺激總部物業交易。
不過需要提醒的是，在深圳寫字樓市場價格整體受壓制以及今年疫情對經濟的影響下，總部物業也不能忽視價格優惠帶來的吸引力。
綜觀近年來的大宗交易，超過90%的成交金額發生在深圳核心商圈，內資自用型買家以及投資機構仍是寫字樓大宗交易的主力。從新增供應、空置率、凈吸納量、租金表現的四大寫字樓市場因素看，2020年或是總部物業買賣的較好機會窗口。
來源：騰訊網
