這些年，房地產之所以火爆，其中有一個重要原因就是“只漲不跌”的預期存在。在過去很長一段時間，房子兼具了居住屬性和金融功能，對于后者，只要你認為房價會漲，你就會有買房投資的動力，否則誰也不會“傻傻”地往上面投錢。
不過，隨著國家對樓市持續不斷的調控，特別是提出了房住不炒，積極營造房地產市場健康環境，購房者越來越理性，市場暫時進入了平穩狀態。但在一些專家看來，鑒于市場狀態，眼下樓市“求穩”，控制房價下跌比防止房價上漲更為緊迫。
比如經濟學家、中國人民大學副校長劉元春近期就在中國宏觀經濟論壇上表示，“要高度重視房地產市場不確定性，防止房價快速回落”。很顯然，這個“不確定性”指的是本次持續的突發事件。在他看來，一旦“購房意愿下降—購房需求減少導致房價下降—降價預期也隨之增強”的循環形成，將對房地產市場穩定性產生較大沖擊。
無獨有偶，開發商孫宏斌也持有類似看法。在日前的業績發布會上，孫宏斌表示，“一城一策”是防漲，但主要是防跌。開發商能說出此話，說明他們比誰的頭腦都要清醒。
實際上，從一段時間各地“營救”樓市的情況來看，比如駐馬店、廣州、海寧、濟南等城市出臺了一些營造樓市寬松環境的新政，但基本上都是“一日游”、“半日游”，雖然“救市”政策未能成行，但也足以說明這些地方的市場并不“景氣”，換句話說，如果不注入“新鮮血液”，市場有進一步下滑趨勢。所以，在這種背景下，業內有一種聲音是：房地產或即將迎來大跌，并且展示出了“3大證據”。
第一，買房的事放一邊，只管存錢了。
央行日前發布的《2020年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，在對“消費、儲蓄和投資意愿”方面，傾向于“更多投資”的居民占25.0%，比上季下降1.3個百分點，投資意愿有所下降，值得一提的是，投資項目排名前三的并沒有出現買房這一項，分別是“銀行、證券、保險公司理財產品”、“基金信托產品”、“股票”，這3項合計占比高達86.5%。
而央行披露的金融數據也印證了這一點。在2020年第一季度，人民幣存款增加了8.07萬億元，其中住戶存款增加了6.47億，占到整個存款的80%以上，相當于平均每天有700億儲蓄進入銀行，這種情況在以往不曾多見。雖然受本次風波影響，大家對就業、收入等預期表達了擔憂，但并不代表沒錢，只是，他們眼下不考慮買房消費，而把錢換個地方存起來了。
第二，商品房銷售數據雖有恢復，但曇花一現概率大。
根據克爾瑞發布的2020年第一季度商品房銷售額數據，取幾個排名節點與2019年同期對比：
2020年一季度前三名，恒大、萬科、碧桂園三者加起來的銷售額是4150.3億，而2019年同期是3979.9億元。表面上看，2020年3大龍頭房企銷售數據比去年還略高，但我們知道，根據相關數據顯示，即使前10強的市場集中度也不過30%多，大部分的銷售貢獻還是在數量眾多的中小房企上。接著對比一下后面便知，分別取銷售排名第20、50、100、200，其中括弧內為2019年數據。
2020年第10位187.3億元（256.1億元），第50位81.9億元（101.9億元），第100位26.6億元（34.5億元），第200位4.5億元（7.7億元）。通過比較發現，2020年前3個月，中小房企的銷售額全面大跌，這是比較真實的反應了市場現狀。
有人說，銷售額全面下滑主要是受本次突發狀況影響，隨著生活恢復正常，君不見近一段時間樓市開始回暖了嗎？只要假以時日，銷售額很快就會超過去年。但業內人士表示，當下部分城市出現樓市回暖主要還是前期積累的剛性需求，待市場消化完畢后，市場又將回歸到本來面目。此外，根據易居房地產研究院的預測，2020年住房市場呈現供大于求。在人們買漲不買跌的心理作用下，下半年大量的房源上市，若需求未有明顯增加，房地產市場出現大幅回落的概率比較大。
第三，“兩高”是懸在住房市場上的“達摩克利斯之劍”。
“兩高”是指住房高自有率和住房高負債率。根據央媽的調查報告顯示，我國城鎮居民自有住房擁有率達到了96%，戶均住房達到了1.5套，遠高于國際1.1套的平均水平。意味著真正沒房子的人是極少數群體，住房需求將面臨萎縮。在央媽的另一份數據顯示，家庭住房高負債率的現象也比較明顯，截止到2019年第四季度，個人住房貸款余額達到了30.07萬億元。通過歷史數據對比發現，2004年—2014年時間，房貸額增加了9.9萬億，而在2015年—2017年間，房貸額則增加了10.4萬億元，換句話講，后者只用了3年時間增加的房貸達到了過去10年時間的額度。央媽在《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》中也顯示，在家庭負債中，75.9%的居民家庭將負債用于購房。很顯然，再繼續提高家庭負債的空間越來越小。
以上種種跡象表明，房地產市場向以往那樣高速增長顯然不可能，房價更不可能繼續大漲，房地產迎來回歸，甚至大跌的可能性反而較大。對于還沒有買房的人來說，應是日盼夜盼的好現象，不過，一個令人“泄氣”的消息還是來了！
根據丁祖昱拼樓市發布的一則題為《近九成城市土地財政依賴度超過50%》信息顯示，2019年全國土地成交金額達到了創紀錄的6.8萬億元。通過對30個典型城市分析發現，有26個城市對土地財政依賴度超過了50%，城市占比數量近90%。土地財政依存度=土地出讓金/一般公共預算收入*100%。簡單的說，大部分城市財政運轉都是依靠賣地收入維持，由此足見土地收入在城市建設發展中舉足輕重的作用。土地財政高度依賴至少會產生兩個方面影響：
一是進入“依賴”循環之中，地價降下來談何容易。在2019年中，全國土地出讓收入超過千億的城市就有16座，這么大一筆資金，是城市建設，如市政配套、地鐵建設、公共資源配備重要的來源。如果說一線城市格局基本成型，那么眾多的二三線城市在城市“卡位”戰中，競爭異常激烈，機不可失，要獲得半個身位都顯得不容易，而土地財政則是最直接、最快速的發展資金來源。在這種動力的趨勢下，地方只會希望地價越來越高，賣更多的地，獲得更多的財政收入，想地價降下來可能只是一部分人的一廂情愿。
二是地價居高不下，房價下降談何容易。地價與房價，猶如面粉與面包，按照土地成本占商品房售價60-70%算，地價基本上是商品房定價的主要因素。如果說有個別“地王”盤存在被套可能，但大部分開發商都不會做虧本生意，高價地勢必帶來高價房。新出讓的地塊，一般在1-2年內就會上市，勢必作用于未來兩到三年的房價。
言而總之，雖然我們看到了房地產迎來回歸的市場因素，但只要各地不放棄對土地財政高度賴度，那么房地產，包括房價大幅下降的可能性就微乎其微，只怕是上漲的概率更大些。文/專聊房君
來 源：風財訊
編 輯：liuy
