自疫情可控以來，房地產行業快速復蘇，展現出超乎市場預期的強大韌性。繼續加強房地產宏觀調控，謹防地產系統性風險，仍是“房住不炒”的第一要義。保民生是當前經濟發展的重中之重，房地產穩定便是對國家發展大局的最大貢獻。
受新冠肺炎疫情影響，今年一季度，我國國內生產總值同比下降6.8%。全球經濟形勢同樣不明朗，國際貨幣基金組織(IMF)預計，今年全球經濟將萎縮3%，衰退程度遠超2008年國際金融危機引發的經濟下滑。
國內外雙重挑戰下，今年政府工作報告并未提出全年經濟增速目標，強調要穩住經濟基本盤，抓好“六穩”“六保”工作，尤其要保居民就業、�；久裆⒈Ｊ袌鲋黧w、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉。
作為國民經濟的“壓艙石”，中央對房地產如何定調，備受關注。自疫情可控以來，房地產行業快速復蘇，展現出超乎市場預期的強大韌性，調控政策屢現“一日游”，是否會借地產提振經濟的論調再次出現。
需要看到，盡管經過多年調控，對地產金融風險的防范、地方土地財政的依賴、居民杠桿率的隱憂，并未因疫情變局而消失。繼續加強房地產宏觀調控，謹防地產系統性風險，仍是“房住不炒”的第一要義。
因此，政府工作報告再強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展�！氨Ｃ裆钱斍敖洕l展的重中之重，房地產穩定便是對國家發展大局的最大貢獻�！睒I內認為。
樓市展現強勁韌性
隨著疫情沖擊逐漸減弱，我國房地產市場強力回溫。
據克而瑞數據，4月份，房地產市場供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎與去年同期持平;28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。
從房企業績表現看，隨著積壓需求釋放，以及開發商積極推貨，百強房企4月全口徑銷售額9002.3億元，環比增長17.2%，同比基本持平;1~4月累計銷售同比下跌14.5%，跌幅收窄。
“3月中旬開始，房地產恢復速度非�？�，出乎我們意料�！币拙涌毓蒀EO丁祖昱表示，而在此之前，房地產市場幾近停擺，售樓處、中介門店、施工場地等紛紛關閉。
房企開發投資也逐步進入正常軌道。易居房地產研究院數據顯示，今年1~4月，全國31個省份中，17省份房地產開發投資增速已由負轉正，在房地產投資規模較大的省份中，四川已在3月份率先轉正。
世聯行董事長陳勁松認為，疫情之后，房地產行業還會是中國經濟的壓艙石，主要因中國城鎮化率還不到60%，要達到70%的城鎮化率，還有很大空間可挖，而城鎮化率的提高與住宅密不可分。
中指院分析人士也表示，預計二季度，受疫情壓制的置業需求將逐漸釋放，房地產市場也將逐漸恢復，短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發展態勢密切相關，一二線城市整體恢復可能相對更快。
值得注意的是，樓市不僅快速復蘇，甚至呈現“過熱”苗頭。從深圳經營貸流入樓市“風波”到4月二手房價領漲全國，從廈門驚現百億地王到全國土地市場快速復蘇，借地產提振經濟的論調再次蠢蠢欲動。
“個別城市房價異動有三方面原因：一是全球貨幣寬松潮下，居民搶購實物資產的意愿增強;二是個別城市為穩住經濟發展，出臺支持房地產市場發展的政策;三是部分主體利用優惠政策進行套利�！敝袊y行研究院認為。
地方調控“博弈”
在穩經濟和對房地產的依賴下，多地出臺樓市提振措施，卻屢屢被叫停。
5月25日，安徽省無為市住房和城鄉建設局表示，此前出臺的《關于應對新冠肺炎疫情防控促進建筑業和房地產業健康有序發展的通知》暫停執行，該文件涉及取消商品住房2年限售政策，完善商品房項目預售管理等政策。
至此，已有包括駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、寧陽等約12個城市叫停房地產“松綁”政策。被叫停的政策主要為降低首付比例、放開限售限購政策、給予購房補貼等。
“當前不能放松地產調控的重要原因是，各級政府在發展路徑上仍依賴于土地財政�！庇袠I內人士表示，被債務負擔拖累的地方城市，并未找到城鎮發展轉型的合理方案，一旦經濟環境波動，便會再寄希望于房地產。
從地產金融角度看，此前有房企人士表示，國家的調控底線是不能出現金融風險，地產風險就是金融風險。目前開發商手上有11萬億元銀行貸款、12萬億元信托，2萬億元境內債、1萬億元境外債，數量不小。
“信貸資金過度集中于房地產，一旦出現房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩健經營�！睆V東省統計局日前發布報告稱，房地產會對實體企業造成擠出效應，在房價只漲不跌預期下，更易滋生投機行為，不利于供給側結構性改革。
與此同時，據中國人民銀行調查，2019年，在96%的人擁有房產的同時，只有43.3%的家庭有房貸，這一方面側面驗證目前風險較低，另一方面也反映出財富分化、負債集中于低收入群體。
“降低房地產市場為主的資產泡沫風險，降低經濟增長對杠桿的依賴，提升科技創新的能力，將是2020年經濟變局的重要方向。”望正資本全球宏觀對沖基金董事長劉陳杰此前撰文說。
基于此，中央層面重申堅持“房住不炒、因城施策”主基調不動搖，強化住房居住功能，弱化其金融屬性。不過，隨著“因城施策”被寫入政府工作報告，各地房地產調控政策將更加靈活，以保障市場平穩運行。
結構性機遇在哪里
盡管樓市正迅速回溫，但丁祖昱認為，從長遠看房地產仍存三大風險，包括行業規模已觸碰天花板;“房住不炒”政策大環境下，房地產金融政策不放松;疫情陰霾下，全球經濟危機“黑天鵝”。
“過去三年，地產總體銷售面積并沒有出現更多增長，連續都是在17億平方米左右�！彼硎荆娣e代表總需求量，行業規模已觸碰天花板，尤其因房價上漲與居民收入漲幅不成正比，剛需購買力壓力較大。
受疫情影響，就業形勢和中等收入群體收入發生變化，也會關系到未來房地產市場的發展�？硕鹫J為，今年剛需市場不容樂觀，購買力不濟下剛需增長乏力，購房消費或將被迫向后延期。
在行業增長挑戰、地方調控“博弈”下，未來樓市的增長動力在哪里?值得注意的是，此次政府工作報告指出，要深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產業、增加就業。
“未來不動產市場的結構性機會就在都市圈�！比A夏幸福研究院院長顧強認為，過去十年，新增城鎮人口的65%進入核心都市圈，未來這種趨勢仍會持續，都市圈將集中70%的新增城鎮人口，釋放中國經濟的最大結構性潛能。
都市圈的強勁紅利，與人口流向息息相關。2019年，全國人口凈增加超過100萬的省份為廣東和浙江，其中杭州、深圳人口增長最快，樓市也較為活躍。而房地產市場不景氣的地方，一般是人口凈流出地區。
業內專家認為，城市群建設是新型城鎮化發展的重要組成部分，五大城市群仍將是發展高地，核心城市產業結構不斷優化調整，高素質人才大量導入，有望給房地產市場提供更堅實的需求支撐。
政府工作報告也指出，今年擬發行1萬億元抗疫特別國債，資金直達市縣基層、直接惠企利民，主要用于支持減稅降費、減租降息、擴大消費和投資等，強化公共財政屬性，決不允許截留挪用。
“這將極大緩解地方財政收支壓力�！笨硕鸨硎荆A計地方政府將有序供地，尤其是財政收不抵支的弱三、四線城市，供地規模不會顯著放量，房地產行業中長期庫存水平或將整體可控。
“無論是保就業保民生，還是實現脫貧目標、防范化解風險，都需要維持經濟穩定發展大局，發揮房地產在經濟發展的壓艙石作用�！睆V東省房協會長王韶稱，維持房地產行業穩定發展，就是對“保民生”的最大貢獻。
來 源： 第一財經
編 輯：liuy
