“退出房地產”、“賣賣賣”、“開發周期長”……這些貼在新湖中寶（600208.SH）身上的種種標簽，在4月28日晚間發布的2019年年報中，正在開始被一一撕掉。
報告期內，上海內環項目及兩大戰略開發項目進展順利：不再是賬面上的拖累且即將進入開發和銷售拐點，促進公司現金回流。
新湖中寶地產業務利潤改善明顯。結算毛利率大幅提升至 43.91%，高出上一年近12%；地產經營利潤21億元，同比增加1億元。
同時，公司投資板塊大規模的投入期已基本結束，即將進入回報期。
兩大業務板塊的雙重利好下，這家“帶著深厚投資基因的地產企業”得以繼續降杠桿、穩經營、謀發展。
長三角地產業務扛大旗
諸多房企必爭的長三角城市群，已經是新湖中寶地產業績的支撐地。
過往三年的合同銷售收入數據顯示，來自浙江、江蘇和上海三個地區相加的合約銷售收入正在逐步重新企穩。2017年至2019年分別為100.2億、134.3億和134.7億，分別占總銷售收入的75.87%、82.72%和82.81%，穩步上升。
在對公司尤為重要的浙江地區，項目結算面積在三年里更是實現近翻番：2017年僅34.65萬平方米，而2019年達到61.5萬平方米。
與此同時，三年來的整體結算面積穩步上漲。從2017年的86.5萬平方米、到2018年的96.2萬平方米以及直至2019年的98.9萬平方米。
這與公司加快開發速度，縮短開發周期密切相關。
近兩年來新湖中寶在新開工面積和新竣工面積上更是大幅度提升，為后續業績的釋放做了鋪墊。
比如，本就在2018年同比已經增加10%的竣工面積，到2019年達到98%的同比增長，為171萬平方米。2019年新開工的面積已經在167萬平方米，實現15%的同比增長。
地產板塊增收的另一面，也在增利。2019年公司的毛利率達到43.91%，比上年增加11.37%，為近三年來的最高，在行業中更是處于靠前水平。
進一步剖解發現，毛利率上升的“功臣”同樣也是江蘇、上海和浙江三個區域。江蘇地區的毛利率比上年增加128.02%。
伴隨著《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，長三角一體化發展進入新階段。這對于本就在長三角深耕的新湖中寶來說，無疑是重大利好。
可以發現，在過往歲月里，新湖中寶的布局也主要圍繞著長三角展開，城市群里的中心城市和經濟發達城市是首選：從上海、杭州、南京、蘇州，到嘉興等等。
4月下旬宣布要和綠城中國合作開發的啟東海上明珠城，同樣處在長三角城市群里，緊鄰長江入海口，與上海崇明區隔江對望，處在環滬一小時生活圈半徑里，是公司兩大戰略開發項目之一。
新湖中寶與綠城中國未來的進一步合作，也在打開外界的想象。同樣在浙江起步的綠城中國，來自長三角的業務在內部舉足輕重。
上海百萬土儲釋放
躺在新湖中寶財報上多年顯示為“拆遷中、規劃中”的舊改項目，迎來進展突破。
2019年年報上有具體的更新：天虹項目已完成土地征收進入開發建設階段，亞龍項目征收簽約率 97%比上年增加2%。
舊改的推進，降低了公司資金沉淀的壓力，也使得財務指標中現金利息保障倍數從2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57，安全性提高。
“本期上海舊改拆遷進入收尾階段，投入資金減少，故經營活動現金凈流量增加。”年報中公司解釋稱。
截至目前，新湖中寶在上海四大舊改項目合計建筑面積近180萬平方米。值得一提的是，當中有至少100萬平方米位于上海內環，名列行業前茅。
這些在上海內環土儲始于20多年前，見證著新湖中寶如何一步一步啃下舊改這塊硬骨頭。現在，隨著毛地終于變成凈地，公司終于不必再負重前行，開發建設和銷售進入倒計時。
同樣，位于啟東、平陽海涂的兩大戰略性開發項目進展順利。據了解，目前已經分別獲得132萬平方米和188萬平方米土地，分別比前一年增加12萬平方米和28萬平方米。
前者在近期內就進入銷售階段，后者伴隨綠城中國的加入今后幾年也有望維持穩步銷售的節奏。
“在地產業務方面，將優化區域戰略布局，繼續聚焦以上海為中心的長三角區域，持續加大對以上海為中心的長三角區域的投入，強化上海內環、上海都市圈、上海城市帶的三圈布局；加快項目周轉速度，提升資源轉化效率；積極采取適度多元的拿地策略；積極打造品牌，提升產品品質。”新湖中寶方面稱。
截至到2019年年底，新湖中寶的土地儲備面積為3000萬平方米，其中長三角區域土儲約2000萬平方米，足夠滿足公司未來5-8年的開發。
新湖中寶方面也表示，未來充分運用公司資源整合和多元融資優勢，適度補充和擴充土地資源儲備。
聚焦價值投資 參與綠城混改
至于投資業務，以4月26日宣布擬入股綠城中國之舉為例，展現著“新湖系”掌門人黃偉長袖善舞的能力。
雙方其實互相買入對方的股權，而差別在于標的物是上市公司股權和地產項目股權的區別。
新湖中寶擬買下綠城中國12.95%的股權，總價約28億人民幣（港幣約30.69億）。同時，綠城中國從新湖中寶買下的上海青藍國際二期、沈陽“仙林金谷”項目等項目部分股權，總價為41億。
在一買一賣，一賣一買之間，新湖中寶還獲得了收益的增加。
不僅如此，每股9.5港元的收購價，盡管看上去比綠城董事會召開之日前十個交易日加權平均價格溢價達31％，不過截至2019年12月31日，綠城中國每股凈資產12.73元，折合港元算，與此次交易價格折價超四成，較為劃算。
綠城中國本是房地產業里品質的引領者，不過這家公司的價值，尚未在股價上有明顯的展現。換而言之，股價處于價值洼地。此時新湖中寶入股，更有機會分享未來股價上漲紅利，也加速綠城中國混改的進程。
與此同時，通過引入綠城作為戰略合作伙伴，也有利于新湖中寶本身地產板塊的發展。
而新湖中寶本就擅長價值投資，此前公司就投資了大量的高科技企業以及金融服務企業。
比如，新湖中寶此前入股的趣鏈科技，頗受市場關注。趣鏈科技已為包括中國人民銀行、四大行總行、兩大證券交易所、主流股份制商業銀行等三十余家金融機構提供區塊鏈服務。
根據2019年年報介紹，新湖中寶投資板塊大規模的投入期已基本結束，即將進入回報期。
其中，晶晨股份是全球最大的智能芯片供應商之一，已于2019年8月在科創板上市；湘財證券、新湖期貨等金融類投資在立足于內生發展的同時，都在加快上市進程；宏華數碼等已經進入上市申報的流程。
截至2019年年底，公司經營性現金流凈流入22.67億元，比上年度凈增加流入60.45億元。賬面資產負債率75.59%，與上年基本持平；扣除預收款項后的資產負債率僅為62.70%，在行業中保持中等偏低水平。
