如果房價(jià)下跌，有些沒買的朋友可能很開心，但買了房的朋友一定不高興。根據(jù)央行2019年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占了近7成，而房貸占家庭總負(fù)債的75.9%，房價(jià)跌了，家庭財(cái)富會嚴(yán)重縮水了。如何看待房價(jià)趨勢？我們主要從房地產(chǎn)市場的歷史表現(xiàn)和購房者的價(jià)格承受能力，這兩個(gè)方面來說說這件事。
第1個(gè)方面，從歷史來看，保房價(jià)穩(wěn)定就是保金融穩(wěn)定，就有可能保住經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定受心、外疫情和多種國內(nèi)外因素沖擊。
今年一季度全國GDP增長為負(fù)的6.8%，出現(xiàn)了近30年以來的首次負(fù)增長。廣東省經(jīng)濟(jì)增速為負(fù)的6.7%，但房地產(chǎn)的開工量、住宅均價(jià)、精神土地掛牌價(jià)都漲了。
2000年以來，我國經(jīng)濟(jì)遭受了兩次重大的考驗(yàn)，第1次是2008年的次貸危機(jī)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到影響4萬億，就是催生了當(dāng)年的房地產(chǎn)熱潮。第2次是2014年我國經(jīng)濟(jì)過熱后的調(diào)整期，l型筑底實(shí)施了低利率等組合刺激手段，直接導(dǎo)致了2015年到16年部分城市房價(jià)的快速上漲。從近10年的發(fā)展來看，每次經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)都充當(dāng)了壓艙石的作用，所以房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定。
第2個(gè)方面，我們從房價(jià)承受能力來看，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)閾值效應(yīng)理論，我們研究發(fā)現(xiàn)，地區(qū)住宅均價(jià)的增長速度往往大于地區(qū)人均收入增長的速度，目前剛需客在一二線城市買房，房價(jià)承受能力基本上達(dá)到了。
先以深圳為例，2015年時(shí)80平方米的住宅平均價(jià)格在240萬左右，首付三成，住房公積金和商業(yè)貸款組合貸170萬元。按照30年的貸款期限，一個(gè)家庭每月還款8100元左右。根據(jù)深圳社保局統(tǒng)計(jì)，2015年人均工資是6700元，家庭平均月收入13,500元，所以2015年深圳的房價(jià)從平均2萬多漲到4萬多，剛需是可以承受的。但是到了2019年，深圳住宅的平均價(jià)格是55,000多，80平方米的房子就要440萬了。
如果按照以上的算法組合貸要貸款310萬元，月均還款要15,000多。2019年深圳的平均工資水平8600多，而家庭月平均收入才17,000，對于剛需剛改的人來說，這個(gè)壓力就很大了。所以問房價(jià)是必須的。
由此我們得出三個(gè)結(jié)論。
第一，經(jīng)濟(jì)下行期多種刺激政策會帶來房地產(chǎn)市場的繁榮，但房價(jià)確實(shí)需要穩(wěn)定。
第二，各地的房地產(chǎn)市場調(diào)控追求的是價(jià)穩(wěn)量增的趨勢。
第三，對于想買房的人，尤其是剛需和剛改的朋友，還是要趕快上車的。
好了，今天的老王說房就聊到這里，歡迎分享，歡迎討論。
來源：中國質(zhì)量萬里行
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