成都—全球性的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發布《2020年第一季度成都商業地產市場報告》，研究顯示：
2020年第一季度，受經濟增速放緩及疫情的疊加影響，寫字樓需求走弱，世邦魏理仕疫后《亞太區租戶調查》透視復雜宏觀環境推動下的需求端變革更加值得關注，繼而考驗業主運營能力；消費市場于季末逐步復蘇，然而三級商圈因定位及資源的不同呈差異化表現，同時品牌方亦在疫后調整策略積極應對；倉儲租賃需求進退并行的現象折射出電商及物流行業對提升供應鏈整體效率的迫切訴求，冷鏈迎來提速發展時機。
城市有序重啟，市場“應韌而解”
優質寫字樓市場
疊加沖擊使租賃需求走弱，需求端變革考驗業主運營能力
第一季度，位于金融城的天府國際金融中心南塔交付給成都優質寫字樓市場帶來逾6萬平方米的新增供應。短期內受經濟增速放緩及疫情的疊加影響，商務活動暫緩、租戶經驗預期下調或運營調整，導致需求走弱，中小微企業相對聚集的乙級樓宇和二級租賃 市場面臨更高風險。統計層面，扣除新項目業主自用面積對去化的影響，季內凈吸納量錄得負7.5萬平方米，其中甲級寫字樓凈吸納量為負2.2萬平方米；相應地，成都優質寫字樓市場整體空置率環比上升1.4個百分點至21.9%，甲級寫字樓市場整體空置率環比上升1.7個百分點至24.6%。三月以來城市經濟活動開始有序重啟，帶看量逐步回升。同時，政府持續出臺紓困中小微企業的政策，有望加速復蘇步伐。
著眼需求端，專業服務、房地產建筑與TMT企業為季內前三大需求來源，分別占比18.2%、16.4%及12.1%，但主要集中于春節前成交，且多為去年底積累的談恰需求落地。退租方面，300平方米及以下的小微企業占比近55%，并主要集中在散售樓宇；受金融市場波動加大影響，非傳統金融類租戶退租案例較多，占總退租面積的28%�？傮w而言，季內企業積極調整租賃策略以緩解短期運營風險，包括暫緩擴張計劃“改擴為續”、縮減主要辦公場所面積同時搭配聯合辦公的“衛星辦公”模式等。
相應地，成都優質寫字樓平均租金環比下降0.5%至83.7元每平米每月；甲級寫字樓平均租金環比下降0.4%至100.9元每平米每月。此外，季內個別業主采取更加寬松的租約條款和預留空間以爭取優質客戶落地。由于黑天鵝事件對市場的隱性風險尚未在本季度得到充分釋放，預計二季度租金仍有下行壓力，但下半年將隨中國經濟和企業信心恢復而逐步企穩。
面對復雜的宏觀環境，寫字樓需求端再次轉變，世邦魏理仕研究部于3月23日至4月5日間在亞太區對264家企業就經營預期及辦公策略做深度調查，其中中國企業（含成都寫字樓市場租戶）占比36%，涉及TMT、房地產、金融等12個行業。調研結果顯示：
l51%的受訪企業認為營商環境將在2020年下半年逐步轉好或穩定，其中中國營商環境領先于其他亞太地區。
l24%的受訪企業預計2020年營收將增長，其中科技行業最為樂觀。
l2/3的受訪企業已延遲租賃決策，包括推遲實地看樓及取消擴張計劃等，其中中國租戶的擴張計劃受影響相對較小。
l51%的受訪企業已開始重新審視租賃協議，與業主協商租金減免、更長的免租期和裝修補貼等，而目前71%的受訪企業表示尚未得到業主提供的減免措施。
l86%的受訪企業在疫情期間采用居家辦公。
l84%的受訪企業認為疫后靈活工作制有望成為業務連續性計劃的關鍵組成部分，并將加大遠程技術方面的科技投入。
l超過1/3的受訪企業考慮重新思考辦公選址策略，包括采用遠程辦公、分散辦公地點/團隊至多個市場/樓宇、增加使用聯合辦公等，以分散經營風險。在辦公場所愈發物理性分散的基礎上，企業的排班制亦更加靈活，例如在不同的時間和地點安排不同的員工小組輪班工作等。
l44%的受訪企業認為疫情使樓宇綠色健康的重要性凸顯，未來具有可持續性和健康特性的建筑將會迎來更多關注。
上述衍生于疫情的需求端轉變或將成長遠趨勢，繼而考慮業主對接這一需求端變革的運營能力，包括重新評估租金和租賃條款，對接租戶更具彈性的辦公物理空間；加大建筑可持續性和健康特性方面的投入，以滿足租戶對樓宇使用的升級需求。
展望未來，由于個別樓宇因疫情等原因延遲交付，2020年成都優質寫字樓市場新增供應縮減至約38萬平方米。著眼需求端，疫情帶來的影響將在下季度進一步投射在租賃市場，市場壓力加劇。全年來看，雖然國內疫情防控取得初步成果，生產和消費逐漸恢復，但疫情影響在全球范圍內升級及金融市場波動或給各國經濟帶來更多下行風險，貿易、供應鏈、金融及跨國企業或面臨持續挑戰。盡管如此，醫療健康、線上教育、辦公平臺軟件等專業服務類TMT企業迎來增長契機。與此同時，成渝地區雙城經濟圈建設第一次會議的召開釋放積極信號，傳統基建與“新基建”相關領域行業值得關注，包括5G、新能源、城際交通物流等行業。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“受疫情影響，第一季度成都優質寫字樓市場吸納量近十年來首次錄得負值，但隨著國內疫情防控成效顯著，各行各業有序復工復產，租賃需求于三月下旬起有所回升。中長期來看，由于全球疫情發展的不確定性，寫字樓需求增長壓力猶存，但醫療健康、線上教育、金融保險等逆勢擴張的行業值得關注。同時，租戶在租約靈活性及不動產管理品質上的關注及訴求進一步提升�！�
零售物業市場
三級商圈差異化復蘇，品牌調整策略積極應對
第一季度，位于南延線的紅唐購物中心開業，為市場帶來10萬平方米的新增供應。該項目以“幾何設計”為理念，聚焦潮流青年、時尚女性、運動達人及親子家庭客群。受疫情影響，可選消費意愿走低、實體店暫�；蚩s短營業時間和地區旅游業停滯等因素讓城市消費活力銳減，季內部分高空置率項目雪上加霜，錄得以餐飲和體驗業態為主的租戶退租案例。百貨亦然，閉店或則擇機轉型，季內千盛百貨晉陽店閉店、時尚百盛西大街店轉型奧特萊斯。統計層面，成都零售物業市場空置率環比上漲1.0個百分點至5.1%；全市購物中心首層平均租金環比下跌0.5%，報366.8元每平方米每月。季末，隨著疫情已得到有效控制，成都零售商協會數據顯示，成都零售及購物中心企業營業比例已超90%。政府亦出臺多項消費扶持措施，包括倡議業主與承租方共克時艱給予租金及物管費的減免和聯動并整合128家零售企業打造“云逛街”、“夏季購物節”等一站式購物平臺以快速實現線上銷售的增長等，消費市場有望逐步復蘇。
三級商圈復蘇步伐隨定位、客流及資源的不同而差異化表現。鑒于城市商業中心的穩固地位，春鹽商圈快速復蘇，域內零售項目的調整及改造進程均未放緩，疫情前后持續吸引國際品牌入駐，如山本耀司YohjiYamamoto中國大陸首家旗艦店進駐遠洋太古里、CanadaGoose西南首家精品店進駐IFS等；晶融匯在全新定位的加持下也于季內完成內部動線改造，即將開啟外立面煥新工作；而3月底財富中心閉店，開始為期7個月的改造升級工作。此外，由于疫后零售商擴張更為謹慎且選址于地標項目的傾向性進一步增強，預計春鹽商圈將持續作為外來品牌入駐成都的首選之地。同時，盡管來蓉游客數量短期內銳減，但境外代購活動停滯，兩相作用下，本土市場對國際品牌銷售的重要性并未減弱。
次級商圈內，位于成熟住宅板塊且業主運營能力強的品牌購物中心，借機對租戶迭代升級。值得關注的是，綜合體項目韌性更強，購物中心、酒店及寫字樓三者合作，積極推出企業工作餐配送或優惠活動，以刺激項目整體營業收益回升。近郊商圈，商業缺乏區域的項目逐步復蘇，但較飽和區域項目復蘇緩慢�？傮w而言，不論區域、項目表現甚至是物業形態的不同表達，復蘇步伐除取決于實體店在外觀顏值、內部場景、動線邏輯及品牌組合方面所發揮的賣場極致來激發消費者樂趣外，還將關注購物場景的健康管理。
疫后零售商積極調整發展戰略，轉型升級正當時。由于疫情已發展為全球性事件，旅游和出入境受阻，奢侈品消費回流本土市場。因此，奢侈品牌及時對庫存和貨品進行調整，將著力于中國市場銷售，而奧特萊斯亦迎來戰略擴張機遇。就疫情影響較為嚴重的餐飲業態而言，季內除錄得更多中高端餐飲品牌的涉足外賣市場外，更是見證眾多品牌加推半成品配送以搶奪“家庭廚房”份額，如海底撈增設中餐半成品外賣等。茶飲品牌則全面擁抱B端（企業端）并發力零售業態，同時推副線品牌試水下沉市場。季內喜茶全面解鎖“阿里資源”，不僅入駐包括天貓、餓了么等傳統銷售平臺，更將與釘釘、阿里云合作，并推出副牌“喜小茶”對接下沉市場。體驗業態在疫后重建的末端，復蘇壓力相對較大，未來應分類別、階段來重配線上線下職能，通過靈活發揮各自的渠道優勢來提升客流并優化運營成本或是關鍵。以運動類品牌為例，實體店在提供沉浸體驗外，或將主要承接入門基礎及進階訓練，而線上渠道在負責推廣和維持消費者銜接的同時，也能分擔練習及鞏固訓練，通過提升課程設置的靈活性來推動線上線下相互導流�？傮w而言，國際品牌擴張或將放緩，但內資、本土品牌將迎來更多發展空間。
科技加速賦能零售行業。互聯網發展至今，其在中國的滲透率為全球領先水平，繼而給科技賦能零售行業提供了基礎。人、貨、場的全面貫通和線上線下流量互導分別從橫、縱向構建真正的數字化新零售和全渠道營銷，而疫情使得這一進程加速。具體表現包括，全渠道運營在填補銷售渠道的同時，亦幫助運營商和零售商有效管理客戶關系（CRM）及供應鏈；科技營造新消費場景，“云監工”讓餐飲消費場景透明化，繼而獲得消費者信任；而“直播”則提供互動的消費場景以實現流量轉換，但零售商應甄別與自身品牌定位契合的直播平臺以及適合直播的品類及貨品結構，而非盲目跟風。
綠色、健康對賣場可持續發展的重要性愈發凸顯。疫情讓更多運營商、零售商和消費者認識到綠色、健康價值對商業賣場而言至關重要。據世邦魏理仕不動產管理部對全球商業物業監測的數據顯示，國外運營商對綠色認證的普及率更高，甚至包括諸多零售商也引入綠色認證旨在做有社會責任感且可持續發展的百年老店。隨著未來消費者對購物環境的認知及需求轉變，打造綠色健康的賣場無異是運營商實現差異化、專業化競爭的一大利器。
展望未來，2020年成都零售物業市場還將迎來78萬平方米的新增供應。中長期看，市場持續向好，3月多個項目及品牌密集落地即為佐證，如環球中心沙灣店和佛羅倫薩小鎮二期開工、%Arabica成都二店落子寬窄巷子等。此外，新興業態商業或將快速發展，如在疫情中展現韌性的社區商業以及將綠色理念和商業緊密結合的公園商業等，繼而推動成都零售物業市場多元化提質升級。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|商業部主管江南表示：“盡管疫情對零售行業的影響最為顯著，但從戰略應對及疫后復蘇情況來看，頭部國際品牌的表現仍是可圈可點的。與此同時，得益于對本地市場的了解及策略調整較高的落地實施效率，優質本土品牌也值得關注。整體而言，疫情既是危機也是契機，優質本土品牌應把握發展機會�！�
倉儲物流市場
自建庫影響及短租到期引發電商退租潮，冷鏈迎來提速發展時機
第一季度，成都倉儲物流市場錄得2.7萬平方米的磊鑫青白江項目一期交付。季內凈吸納量錄得約負20萬平方米。究其原因，去年下半年備戰雙十一及春節的綜合及食品類電商企業的短租租約到期所導致的集中退租為首要驅動，占比季內退租面積的49.0%；電商租賃需求歸落自建庫導致的大面積退租則占比43.5%；而短期內受疫情影響，部分高依附性的本土第三方物流企業因上游產業鏈受阻導致業務縮減而退租，占比7.5%。盡管如此，季內需求去化主力仍是電商，占比新增租賃成交的47.4%。
本季度市場表現折射出兩大趨勢，其一租賃需求進退并行的現象反映出電商及物流行業對提升供應鏈整體效率的迫切訴求，未來租戶的倉儲策略將繼續在倉庫標準、地理布局及租賃周期上發生改變。具體表現在整合并升級倉儲設施，或根據業務需求自建倉庫和選擇定制庫；加密自身配送網絡及擴容，多點布局或主次倉搭配；隨終端需求周期性變化選擇彈性租賃周期，長租及短租并行。其二，季內退租實則是可預見的，但因消費市場隨疫情及經濟放緩而收縮，需求未能續上，市場短期承壓。
值得關注的是，以生鮮超市為代表的“最后一公里”消費在疫情期間獲得發展契機，預計冷鏈物流運營商在消費市場的驅動下毫無疑問將在成都加速布局，并通過租用既有冷倉或改造標準倉和自建倉配設施來分別承接近期業務需求和遠期業務拓展機會，季內市場錄得一宗生鮮超市的租賃案例即為佐證。因此，未來倉儲開發的靈活性至關重要，標準倉的設計建設應適度考慮冷庫改造實施的可行性，包括園區電力配置、制冷設備安裝空間、庫內空間布局及節能措施等。
統計層面，成都倉儲物流市場整體空置率環比上升5.4個百分點，至季末為23.8%。分區域看，退租集中的新津園區空置率環比大幅增長16.4個百分點至季末的22.5%。租金方面，全市高標庫平均租金環比下跌0.7%，至季末報24.0元每平方米每月。
展望未來，2020年成都倉儲物流市場還將迎來5個項目合計約63萬平方米的新增供應，維持高位；青白江主導供應，占比高達52%。另一方面，電商自建庫陸續交付，對高標庫的影響持續。因此，2020年市場空置率預計上升，而租金則面臨下行壓力。盡管如此，成都基礎設施建設、港口樞紐升級及本地需求釋放均將為市場提供大力支撐，加之2020-2022年自建庫年均供應量僅為2019年單年的38%，市場去化壓力有望逐步緩解。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|產業地產部主管尤鵬偉表示：“第一季度成都倉儲物流市場受到疫情影響，短期內部分租戶的擴張計劃暫緩，甚至下調疫后租賃需求的心理預期。同時，電商需求搬遷至自建庫現象持續，使得年初退租影響較為明顯。盡管國內疫情防控取得初步成果，但境外疫情升級導致全球供應鏈網絡面臨持續挑戰。國內消費市場的復蘇進程將是主導2020年成都倉儲物流市場走勢的最重要因素。”
來源：世邦魏理仕
