3月上半月，北京、上海、深圳、天津等城市的房地產市場都出現了交易反彈，新房項目到訪量和二手房帶看量都在逐步恢復。國務院于3月12日下午印發了《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》，下放農地轉建設用地的指標權力，永久基本農田之外的直接下放到地方，一定面積以上本由國務院審批的委托下放給省級試點。
一時之間對新政和市場的解讀眾說紛紜，那么此項新政會對天津產生影響嗎？在土地政策放寬、樓市交易反彈背景下，天津房價還會漲嗎？
“土地新政”對多數城市的發展和房地產市場實質影響較小
天津中原研究院認為，從此次“土地新政”的內核不難看出，政策的實質是“放權”而非“放松”，用地審批權的下放主要是行政審批程序的變化，而發揮總量管控和空間布局的規劃權限并沒有下放，對土地供應格局的影響并不大。地方政府審批項目，仍必須在國土空間規劃、土地年度利用計劃和城鎮開發邊界限制范圍內。目前自然資源部正在組織編制各級國土空間規劃。
“土地新政”主要為中心城市帶來利好
對于北京、上海、深圳等已經進入“存量時代”的中心城市，“土地新政”將為他們騰出新的發展空間，帶來較大利好。在國內當前發展背景下，城鎮化的失衡造成人口向中心城市涌入，這種趨勢短期內是不可逆的。在這種情況下，為了避免生態惡化，也是為了提高城鎮化的效率，發揮大城市的作用，就需要放松對大城市發展的種種限制。這次土地新政，就是放松對大城市“發展空間”的限制。
不同等級的城市，土地、產業、人口與市場的平衡點是存在巨大差異的，對于非中心城市而言，政策的影響將十分有限。那么作為中心城市之一，“土地新政”具體會對天津產生哪些影響呢？
“天津不缺地”
“土地新政”對天津影響較小，但天津土地供應量增加、地價平抑的趨勢明確
對于天津土地資源是否足夠的評判，要從兩個角度進行分析：一是天津的土地供應能力是否與城市發展相匹配，二是天津的土地供應是否與市場需求容量相匹配。
從城市發展角度，中短期內天津城市的發展仍主要集中在主城區以及外環線外5-10公里以內的核心區和濱海新區核心區：
其一，截至2019年天津建成區規模1007.91平方公里（合100791公頃），僅次于北京、重慶和廣州，排名全國第4，但根據《天津市土地利用總體規劃（2006-2020年）》發布數據，在天津市行政轄區（含清河農場、漢沽農場、蘆臺農場）范圍內，總面積1191732公頃土地上，早在2005年建設用地規模已達346269公頃，占土地總面積的29.1%，而未利用地面積為138133公頃，占土地總面積的11.6%。而規劃至2020年，建設用地總規模控制在403400公頃以內，其中城鄉建設用地控制在250000公頃以內，交通水利及其他建設用地控制在153400公頃以內。
從城市規模與土地開發規模角度分析，天津不缺地。特別是濱海新區，陸域總面積約為227000公頃，其規劃至2020年建設用地總規模控制在147600公頃，存在大量簡單平整后即可進行建設的土地。
其二，從城市發展歷程及規劃方面分析，天津城市功能仍過渡集中于主城區，雖然近期規劃調整將原有“一主兩副”格局擴展至“一主五副”，但城市核心功能仍圍繞外環線以內區域的城市更新進行，外圍區域的發展仍需“新基建”加速推進。
圖示：天津主城區發展歷程及規劃演變
從市場角度，受限于目前天津產業發展和人口導入的規模，近年房地產市場住宅去化的規模穩定在1150-1350萬平方米（建筑面積），對應的宅地規模約800-900公頃，而過去5年平均每年成交的宅地規模也在700-1100公頃之間，基本平衡，從市場角度天津也不缺少建設用地。
在“不缺地”背景下，受城市發展和財政因素影響，政府2020年將保持推地的規模，預計2020年土地出讓金規模為1783億元，目前具備即時掛地條件的土地合計超過100宗，土地規模超過1500公頃。而這些土地主要將來自：
市內六區：城市更新、棚改拆遷、校企遷址等帶來的新增供應，2020年是房企調整貨值結構，補倉中心區的機會，今后核心區基本不會再出現如此大規模的土地供應；
環城四區：城市擴張、“新基建”盤活的熱點區，包括配套提升的熱點板塊及軌道牽引或重大項目建設帶動發展的新熱點區域，另外大量工業區及原規劃工業用地土地指標變更也有條件為環城四區提供大量的土地供應。
遠郊五區：受“土地新政”利好影響最大的區域，繼續受城鎮化推動，但熱點區域仍為傳統成熟區域及高鐵等城建帶動發展的區域。
濱海新區：由于轄區面積廣闊，現規劃147600公頃建設用地中仍有絕大部分處于待開發狀態，土地供給能力最強，圍繞熱點規劃的產業、城市板塊土地供應量最為充足。
基于上述背景，“土地新政”對天津的影響較小，但天津在2020年土地供應量增加、地價平抑的趨勢是明確的。土地是城市發展和房地產市場的基礎，保證足量價格平抑的土地供應也對天津保持房價穩定、進而吸引外來人才落戶起到積極的作用。
天津房價還會漲嗎？
供應足、地價平、人口穩、收入平，天津房價目前不具備上漲空間
在當前整體環境下，天津房價理想的狀態是保持穩定，不具備上漲空間：
政策層面：“房住不炒”的大原則不容更改，無需贅言。
人口層面：截至2019年末，天津全市常住人口1561.83萬人。其中，外來人口499.01萬人，占全市常住人口的32.0%。常住人口出生率6.73‰，死亡率5.30‰，自然增長率1.43‰，暨常住人口僅增加了2.23萬人。本地人口增長緩慢，新天津人在市場中的比例穩定增長，但是盡管“海河 英才”計劃目前已經引入24萬人，但相比2018年末，人口增長的速度仍然偏緩。而2020年擴大人才范圍后，有望引入的新進人口多數為高校畢業生和高階藍領，在居住需求方面多數為剛需，房價承受能力多集中在總價200萬以內甚至150萬以內。
產業層面：疫情黑天鵝影響下，多數行業/企業全年業績將受到沖擊，居民收入受到一定影響，盡管信貸政策方面可能出現一些放松，但影響對沖的結果對市場交易量可能有一定促進，但對價格起不到提振作用。
供需層面：目前天津新房銷許存量約2011萬平米，去化周期20個月，而2019年成交的宅地規劃建面也達1800萬平米。市場規模基本見頂，同時在資金壓力下，選擇以價換量的項目將出現激增。
市場格局層面：在2016-2017年，激進的市場預期曾將天津的房價格局定義到“3、5、8”，但目前的市場情況，市內部分行政區已有項目銷售單價降至2-3萬元/平方米區間，盡管這些項目具有拿地時間較早、土地成本相對較低的因素，但能形成流量的主流改善產品單價降至3字頭已成不爭事實。
綜上，天津本地人口增長趨緩、新天津人需求以中低總價的剛需為主、城市經濟發展環境和產業現狀決定居民收入不會出現明顯增長，同時市場供應充足、新的價格梯度逐步確立，未來整體房價將以“穩”為主基調。
天津中原研究院認為，局部成交反彈不會對房價造成上漲壓力，天津地產市場仍將保持理性回歸——地價回歸地段、住宅回歸自住、客戶回歸理性、開發回歸穩健。
來源：北方網
編輯：wangdc
