“從數據來看，我是比較滿意的，尤其是核心凈利潤的增長�！�3月10日，越秀地產通過電話會議的形式舉行2019年業績發布會，正在電話那端作全年報告的董事長林昭遠，言語中透露出喜悅。
過去一年，越秀地產實現合約銷售金額約為721.1億元，超額完成全年目標；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%；平均借貸成本4.93%，凈負債率74%，均低于行業平均水平；截至年底，公司持有現金約301.9億元，現金短債比達4.2，短期還債能力極強。
克而瑞發布研報表示，越秀地產是次核心凈利潤增長普遍超券商預期8-20%，相信作為少數債券得到投資評級的中小規模房企，公司股價亦會得到進一步的認可。興業證券發布研報維持越秀地產的“買入”評級，其稱2019年廣州地鐵入股越秀，雙方年內已合作落地3個軌交物業項目，總貨值700億元。隨著雙方合作項目數量持續增長，將為未來越秀業績穩步釋放提供基礎。
業績會上，越秀地產將2020年合約銷售目標定在802億元，增幅11.21%。林昭遠告訴時代周報記者，802億元的目標，已經綜合考慮到疫情的影響�！傲硗庠谕顿Y上，公司總體的原則是保持合理的投資強度，保現金流，保杠桿，更好地把握住增儲的機會，獲取優質土地�！绷终堰h續稱。
里子和面子
如果說規模是房企的面子，那么利潤便是房企的里子，是根本。有業內人士提出，今年行業一定會關注利潤排行榜，多過于規模排行榜。因為核心凈利潤能最好地體現一個企業為客戶創造價值的質量，是客戶用鈔票投票的結果，最真實。
數據顯示，2019年，越秀地產毛利由83.93億元增至131.17億元，毛利率約為34.2%，同比上升2.4%；股東應占利潤約為34.8億元，同比上升27.7%；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%。
“從數據來看我是比較滿意的，特別是在核心凈利潤上，增長了近25%。”林昭遠在業績會稱�？硕鹨仓赋�，越秀地產是次核心凈利潤增長普遍超券商預期8-20%。
高利潤背后，則是因為越秀地產超前的土地儲備戰略。2019年，越秀地產通過“軌交+物業”模式、“集團孵化-地產購買”、國企合作、城市更新、產業勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化方式，以較低的溢價率在廣州、深圳、杭州、蘇州、成都等11個城市新增27幅土地，按權益計算建筑面積為521萬平方米。截至年末，公司總土地儲備為2387萬平米，同比增長23%。其中九成均分布在一二線城市，大灣區土地儲備占比為51.7%。
優質的土地儲備，為越秀地產的高質量發展提供了“彈藥”。2019年，越秀地產在大灣區累計實現合同銷售金額421.4億元，約占公司全年銷售的58.5%。其中，廣州市的合同銷售金額達到約366億元，同比上升21.2%。此外，“軌交+物業”模式的成功實施，也大大提升了越秀地產優質土地項目的獲取能力。截至目前，這一模式已為越秀地產增加土儲315萬平方米，約占公司總土地儲備的13.2%。2019年，越秀軌交物業項目實現合同銷售金額50.8億元，約占公司全年銷售的7%。
林昭遠在業績會上表示，“軌交+物業”模式的成功落地，不僅讓廣州地鐵成為公司的戰略性股東，也使公司增加了315萬平方米的土儲，這種模式應該會成為公司未來發展的一個重要模式。
興業證券認為，隨著廣州地鐵更多新建站點落成，預計與越秀地產合作項目數量會持續增長，成為越秀未來每年穩定的銷售貢獻部分。另外越秀還有150萬平米舊改項目存量。綜合計算，公司的待結轉貨值高達886億元，為未來業績穩步釋放提供了基礎。興業預計，越秀2020和2021年的核心凈利潤將分別達44、55億元，分別同比增長26%、23%。
低負債、低杠桿
在實現高增長、高盈利的同時，越秀地產的負債和借貸成本仍處于業內合理水平。
2019年，越秀地產的凈負債率達75.2%，同比增長14個百分點。億翰智庫指出，凈負債率的上升與該公司積極拿地存在較大的相關性，但與top50房企平均凈負債率相比，總體仍然保持在合理的區間。
融資方面，越秀地產憑借穩健的財務盤面和良好的資信，在境內外發行了多筆低成本債券。
2019年5月29日，越秀地產完成發行25億元公司債券，其中3年期票面利率為3.85%，5年期票面利率為3.93%。10月11日，越秀地產發行的15億元2019年第二期公司債券上市買賣，期限為5年，票面利率為3.60%。據統計，2019年，越秀地產在境內成功發行各類債券共73億元，期限介于三至五年，發行利率在3.6%至4.03%之間。公司整體平均借貸成本4.93%，遠低于2019年房企新增融資成本7.07%(克而瑞數據)。
償債方面，截止2019年底，越秀地產持有現金約301.9億元，同比上升11.2%。現金短債比達4.2，完全覆蓋一年內到期債務，短期內沒有償債壓力。而在2018由標準地產研究院出具的《中國規模房企現金短債比排行榜》中，越秀地產以3.8的現金短債比，位居榜單第八位，僅次于中海、華潤、龍湖等房企。
克而瑞認為，在融資方面，越秀融資成本較低，融資a渠道趨多元化。在償債能力上，該公司總體處于行業領先水平，債務結構穩健。
疫情之后
業績會上，各大媒體關注的另一個重點，就是疫情是否會打亂越秀地產原有的經營計劃。
“目前除了湖北地區的銷售案場還沒有開放，其他地區基本上全部開放了。工地復工也是一樣，目前除了湖北地區外，公司其他城市在建項目的工地復工率，大概是85%以上。”林昭遠表示，隨著內地疫情逐步減緩，來現場看房的人流是在逐漸回暖之中。而且公司也提前做好了一些準備，如果市場有爆發性增長，公司會有足夠的貨量去供應。林昭遠強調，公司在湖北地區的土儲占比不超過10%，從影響的角度，不是太大。
而針對公司今年的投資計劃是否會作調整，林昭遠坦言，從經濟和人口角度出發，公司還是會持續將武漢作為重要的區域來發展的。而從整體戰略來看，新的一年，公司大概安排了300個億的投資額計劃。
“另外在投資上，公司總體的原則是保持合理的投資強度，�，F金流，保杠桿，更好地把握住增儲的機會，獲取優質土地�！绷终堰h表示。會上，林昭遠還介紹了公司新業務的發展情況。其稱目前越秀地產的養老業務有9個項目、4000多個床位。而廣州目前有6個項目，其中4個項目在運營中，一共1300多個床位�！暗浇衲昴甑走�會有幾個新增的項目，這也是公司從戰略角度要堅定發展的產業�！绷终堰h續稱。
在談及長租公寓業務時，林昭遠坦言，雖然公司的發展節奏有點慢，但作為國有背景的企業，國家鼓勵租賃政策，公司還是會積極響應。
來源：時代周報
