導讀
疫情之下，房地產行業資金鏈面臨考驗。2月以來，中央加大宏觀金融政策逆周期調節力度，地方政府房地產支持政策也密集出臺。
當前，房地產融資政策有哪些變化？未來房地產融資形勢如何？我們應該有什么樣的政策期待？
摘要
地方密集出臺房地產支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩定土地和房地產市場、促進開復工三大方面
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸，對受疫情影響嚴重的企業予以貸款展期。二是放寬預售資金監管。貴州允許企業用保函或擔保代替預售資金監管；云南等地提高預售款提取額度；九江下調監管資金余額等。三是降低預售門檻。福州等7省市調整為總投資額完成25%；佛山三水區和撫州調整為形象進度達到1/4；蘇州放寬現房銷售和封頂銷售。四是延期或減免稅費。包括房產稅、城鎮土地使用稅、市政建設配套費、社保費和農民工工資保證金等稅費的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤公積金貸款發放進度、允許企業緩繳公積金等。
第二，穩定土地和房地產市場。穩土地方面，上海等31省市出臺了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復竣工等措施。穩地產方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。
第三，促進房企開復工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續、簡化審批流程、在線辦理網簽備案等，推動房地產企業、中介及建設單位復工復產。
中央加大金融逆周期調節，堅持“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”
中央金融逆周期政策的發力點主要有三個。第一，貨幣政策引導市場利率下行，在增加基礎貨幣投放的同時，7天期、14天期逆回購利率、MLF中標利率、1年期、5年期LPR均下調。第二，加大銀行信貸支持力度，設立8000億低成本再貸款，要求金融機構對受疫情影響較大的地區、行業和企業不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續貸。第三，鼓勵債權和股權融資，支持金融機構在疫情防控期間發行各類金融債券以及資產支持證券、短期融資券；再融資新規出臺，放松主板、創業板再融資條件；積極采取措施化解股票質押風險。
中央主要是通過結構性寬松精準扶持重災地區和企業，但堅持底線思維
第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日僅僅4天，財政部、統計局、央行等多部門重申“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
第二，強調要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。2月21日，央行在2020年金融市場工作會上提出，要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性；2月25日，銀保監會首席風險官肖遠企表示，房地產金融政策目前沒有調整和改變，銀保監會會對房地產進行監測，包括對房地產融資進行監測和動態掌握；3月3日，央行會同財政部、銀保監會召開的金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會再次強調，要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。
應重視疫情全球蔓延對經濟的拖累，發揮房地產金融政策逆周期調整功能
“房地產長效管理機制”應發揮房地產金融政策的逆周期調節作用，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎上實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。當前國民經濟和房地產消費投資形勢嚴峻，應分階段、分層次、因城施策，適度調整房地產金融政策。
第一層次，調整住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。
在銀行整體信貸規模擴張的大背景下，應允許個人住房貸款規模平穩增長。目前核心一二線城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高達70%-80%；二套房認定標準嚴格，“認房又認貸”。
商貸方面，應適當下調二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標準、提高放款速度等；公積金方面，應適當提高貸款額度、放寬二套房認定標準、縮短放款時間等。
第二層次，調整房企各融資渠道的規模管控政策。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規模均被嚴格限制。
在流動性整體寬松環境下，應避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產貸款規模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。
第三層次，調整房企股權融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權融資基本停滯。相較英美等發達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠桿和防范化解金融風險、不利于發展多層次資本市場、解決當前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應適度調整房企股權融資政策，支持合理的股權融資需求。
風險提示：疫情防控不及預期、經濟超預期回落、政策推動不及預期等
目錄
1地方放松的三大發力點：確保房企資金鏈健康、穩定土地和房地產市場、促進開復工
2中央加大逆周期調節力度，但仍堅持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發力，旨在精準幫扶重災地區和企業
2.2重申“房住不炒”，強調要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性
3應重視疫情全球蔓延對經濟的拖累，發揮房地產金融政策逆周期調整功能
3.1疫情全球蔓延，經濟增長承壓
3.2穩增長需要穩地產，穩地產則需要穩金融
3.3應分階段、分層次適度修正房地產金融政策
正文
1地方放松的三大發力點：確保房企資金鏈健康、穩定土地和房地產市場、促進開復工
2月以來，多地密集出臺房地產行業支持政策，對沖新冠肺炎疫情影響。截至3月4日，已有45個省市出臺了放松政策，主要集中在三方面：
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，對受疫情影響嚴重、到期還款困難的企業予以貸款展期。二是放寬預售資金監管。貴州允許企業用保函或擔保代替預售資金監管；云南等地提高預售款提取額度；九江下調監管資金余額等。三是降低預售門檻。福州等7省市調整為總投資額完成25%；佛山三水區和撫州調整為形象進度達到1/4；蘇州放寬現房銷售和封頂銷售。四是延期或減免稅費。包括房產稅、城鎮土地使用稅、市政建設配套費、社保費和農民工工資保證金等稅費的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤公積金貸款發放進度、允許企業緩繳公積金等。
第二，穩定土地和房地產市場。穩土地方面，上海等31省市出臺了包括延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復竣工等措施。穩地產方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。
第三，促進房企發復工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續、簡化審批流程、在線辦理網簽備案等，推動房地產企業、中介及建設單位復工復產。
2 中央加大逆周期調節力度，但仍堅持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發力，旨在精準幫扶重災地區和企業
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃的收官之年，穩增長壓力下，中央加大逆周期調節力度，多項金融紓困政策先后落地，市場流動性整體寬裕。具體來看，主要有三方面：
第一，貨幣政策引導市場利率下行。2月3日，7天期、14天期逆回購中標利率均下調10bp至2.40%和2.55%；2月17日，MLF中標利率下調10bp至3.15%；2月20日，1年期LPR下調10bp至4.05%，5年期LPR下調5bp至4.75%。
第二，加大銀行信貸支持力度，一是設立8000億元低成本再貸款。支持金融機構向疫情防控重點企業提供優惠利率貸款，財政再按實際利率給予50%貼息，確保企業實際融資成本低于1.6%。二是加大信貸支持力度。2月1日，央行等五部門發文，明確對受疫情影響較大的地區、行業和企業提供差異化優惠的金融服務，不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續貸。2月15日，銀保監會發文，明確對受疫情影響暫時遇到困難、仍有良好發展前景的小微客戶，積極通過調整還款付息安排、適度降低貸款利率、完善展期續貸銜接等措施進行紓困幫扶。
第三，鼓勵債券和股權融資。債券融資方面，近期央行采取了多項便利措施，支持金融機構在疫情防控期間發行各類金融債及資產支持證券、短期融資券，對疫情嚴重地區的金融機構，還開辟了發債“綠色通道”。股權融資方面，一是再融資新規出臺，對認購者限售期、定向發行對象人數、最高發行折價、定價基準日認定等方面進行放松。二是化解股票質押風險，支持市場機構分類采取股票質押協議展期，對部分融資融券客戶不主動強制平倉，適當延長客戶補充擔保品的時間。
央行逆周期調節主要是通過結構調整，加大對重災地區和企業扶持，并非“大水漫灌”式放松。2019年四季度貨幣政策執行報告中強調，堅決不搞“大水漫灌”，繼續加強逆周期調節、結構調整和改革力度。近期央行設立專項再貸款資金，主要是精準幫扶疫情防控保供企業以及中小微企業。房地產并非重點幫扶對象，整體受益較小。
2.2重申“房住不炒”，強調要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性
近期，中央多次重申“房住不炒”定位。在地方密集放松背景下，2月16日至19日僅僅4天時間，財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申“房住不炒”定位，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這意味著即使疫情導致經濟短期下行壓力加大，中央仍堅持底線思維。
金融監管部門近期頻繁強調要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。央行方面，2月21日，在2020年金融市場工作電視電話會議提出，要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制；2月22日，央行副行長劉國強表示，在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制；3月3日，金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會強調，要保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。銀保監會方面，2月25日，銀保監會首席風險官肖遠企表示，房地產金融政策目前沒有調整和改變，銀保監會會對房地產情況進行監測，包括對房地產融資進行監測和動態掌握，但總體政策沒有改變。
3、應重視疫情全球蔓延對經濟的拖累，發揮房地產金融政策逆周期調節功能
3.1疫情全球蔓延，經濟增長承壓
國內疫情得到初步控制，新增和現有確診分別從2月13日和18日持續下行；截止3月2日，25個省區至少連續1日無新增確診，19個省區下調防控等級。但疫情在海外加速蔓延，截止3月10日，103個國家和地區出現確診，當日新增確診數連續12日超千人。當前國際防疫形勢嚴峻，世衛組織28日宣布將風險級別提高至最高級別。新冠肺炎傳染性強，疊加部分國家早期重視不足導致疫情已大范圍傳播、部分地區防疫能力和經驗不足，不排除發展為全球“大流行病”可能性。
全員動員防疫效果顯著，但經濟犧牲巨大，春節假期正常生產生活受嚴重沖擊。年后復工明顯延遲，2月25日全國大中型企業復工率78.9%，預計3月底將升至90.8%。
疫情在海外蔓延進一步加大我國經濟增長壓力。第一，存在反向輸入可能，國內對抗疫情的閃電戰變為持久戰。第二，沖擊本就疲弱的全球經濟增長，若演變為全球“大流行病”，甚至可能引發全球經濟金融危機，導致外需銳減。08年國際金融危機爆發，出口增速從08年17%下滑到09年-16%，凈出口對GDP增長貢獻率由2.6%下跌至-42.6%。第三，隨著疫區多國進入緊急防控狀態，生產停滯及貿易管制將暫時阻斷全球供應鏈。特別是日韓和歐盟和中國產業關聯度高，其疫情蔓延將沖擊我國機電、汽車等重要產業鏈條。
3.2穩增長需要穩地產，穩地產則需要穩金融
房地產平穩運行關系經濟、財政、就業和金融穩定。
第一，房地產行業體量大，對經濟增長直接貢獻高，并且帶動大批上下游行業發展。其中，房地產開發帶動建筑業及水泥、鋼鐵、有色金屬、機械制造等上下游制造業；房地產銷售，既帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業，也帶動金融、媒體、互聯網、物業管理等第三產業。我們測算，2019年房地產業和拉動上下游行業的增加值分別占GDP的7%、17.2%，對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18%。
第二，帶動消費和投資。2019年房地產開發投資完成額13.22萬億，占固定資產投資完成額的24.0%；住房相關消費合計1.32萬億，占限額以上企業商品零售總額9.5%。
第三，貢獻地方政府財源的半壁江山，為積極財政政策提供資金。2018年，地方政府房地產相關收入總計9萬億，占地方本級財政收入的比重高達52.7%；其中5項房地產專項稅1.8萬億、房地產行業其他6項主要稅收估計0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億。
第四，解決大量就業，提高居民收入，也是居民重要財富。2018年房地產和建筑業就業人數3176.9萬人，合計占城鎮就業人數7.3%；2.88億農民工中建筑業從業占比18.6%，且建筑業農民工月均收入比平均水平高13.1%。同時，房地產是大類資產配置的核心。2018年中國住房市值約321萬億元，是GDP的3.6倍、占股債房市值的71%。
第五，增加信用創造、事關宏觀金融穩定。一是我國金融體系以間接融資為主，房地產是最重要的抵押物。2018年末，抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產中，房地產占比高達76.4%。二是無論房企項目投資還是居民住房消費，均需要信貸支持，天然具有杠桿屬性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除預收賬款資產負債率為59.5%；2018年居民住房杠桿率（居民住房貸款余額/GDP）為34.2%。三是住房貸款是居民部門的主要負債，房地產貸款也是金融機構的重要資產投向。2018年我國居民住房貸款余額占居民總負債的56.4%；2019年三季度，房地產貸款余額43.3萬億元，占金融機構各項貸款余額的28.9%。
保持經濟、金融、財政、就業穩定均需要房地產行業平穩發展。房地產短期看金融、中期看土地、長期看人口，穩地產則需要穩金融。“房地產長效機制”要發揮房地產金融政策的逆周期調整功能，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎上實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標，保持行業平穩健康發展、促進經濟金融穩定。
3.3應分階段、分層次適度修正房地產金融政策
前期房地產金融大幅收緊是為了給樓市地市降溫。受疫情沖擊，當前國民經濟和房地產消費投資形勢嚴峻，應分階段、分層次、因城施策，適度修正房地產金融調控：
第一層次，調整個人住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。目前核心一二線城市二套房首付比例普遍偏高，北京、上海等城市的非普通住宅首付比高達70%-80%；二套房認定標準嚴格，“認房又認貸”。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。在銀行整體信貸規模擴張的大背景下，應允許個人住房貸款規模平穩增長。商貸方面，適當下調二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標準、提高放款速度等；公積金方面，適當提高貸款額度、放寬二套房認定標準、提高放款速度等。
第二層次，調整房企各融資渠道的規模管控。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規模均被嚴格限制。其中，海外債只能置換未來一年內到期的中長期海外債，銀行貸款余額不得超過3月底水平，信托貸款余額不得超630，信用債和交易所ABS只能借新還舊等。在流動性整體寬松環境下，應避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產貸款規模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。
第三層次，調整房企股權融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權融資基本停滯。相較英美等發達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。這不利于房企降杠桿和防范化解金融風險、發展多層次資本市場以及解決當前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應適度調整房企股權融資政策，支持合股權融資需求。
來源：夏磊地產觀察（ID：xialeidichan）
