受新冠肺炎疫情影響，房地產行業遭受開復工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力。伴隨著全國多個省市出臺穩樓市政策加之房貸利率下行、央行釋放流動性舉措，以及上市公司再融資的放松，都給市場一個困惑，房地產金融政策是否要轉向。不過，央行最新的表態明確，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性。
那么如何理解央行表態和目前地方的“穩樓市”政策呢？
央行表態與“因城施策”：兩者不矛盾
伴隨著疫情的發展，已有不少城市“伸手”穩樓市應對疫情。
據不完全 統計，已有包括廣東省，浙江省，河南省，上海市，天津市等五個省份以及廣東省佛山市，浙江省杭州市，河南省駐馬店市，江蘇省蘇州市、無錫市，福建省廈門市、福州市，湖南省衡陽市，山東省濟南市，陜西省西安市，江西省南昌市，遼寧省沈陽市，海南省海口市、三亞市等城市出臺支持房地產政策，包括土地款可申請延期或分期繳付，放松預售政策等，部分城市明確提及對房地產企業進行信貸支持。
梳理政策可以發現，在發布涉及房地產領域的政策中，2月13日之前，各地出臺的政策多以適當調整土地供應政策為主，包括可延遲簽訂土地出讓合同，順延土地出讓金、開竣工時間等。
從2月14日之后，部分省市開始出臺促進房地產市場健康發展的若干政策，其中包括加大對房地產企業的資金支持力度，對房地產開發貸款適當展期，對購房人予以契稅補貼，不統一要求項目工程結構封頂后申請預售許可等。
除了各地政府出臺樓市政策，宏觀市場層面：春節后，央行多次釋放流動性舉措，2月14日，證監會對上市公司再融資政策進行放松，一直到2月20日，5年期LPR正式下調使得購房者獲益，這一系列舉措都給市場注入了新的資金活力。也使得房企有望在一定程度上資金鏈緊張的情況將有所緩解。
2月21日，中國人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制。
“這兩者并不矛盾”，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華指出，從大的方向上說，不搞房地產剌激，不把鼓勵購房作為應對經濟暫時性困難的手段，這也是央行所說的保持政策連續性、一致性和穩定性的涵義。但因為受疫情影響，一些中小城市房地產企業或中小房地產企業可能面臨暫時性的資金困難，也可能因此發生資金鏈斷裂，這將影響到整個城市的發展和上下游產業鏈的健康，因此一些臨時性的救濟手段對于當地來說是必要的。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從長期和短期的維度理解，地方城市當前出的政策主要是供給側的、過渡性的支持政策，幫助企業應對疫情帶來的短期沖擊影響，保持市場的穩定。長期看，疫情沒有改變房地產房住不炒的政策基調，尤其是金融信貸政策保持連續性、一致性和穩定性。從全局與部分的維度看，地方政策根據自身市場的變化情況，按照一城一策的原則，出臺地方性的政策調節，保持當地市場的穩定，與中央三穩的政策目標相一致。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產金融政策自從“房住不炒”和資金回歸實體經濟，再到“從去杠桿到穩杠桿，做好穩增長與防風險的動態平衡”后，房地產金融政策的大方向已經確定。
李宇嘉指出，對房地產市場而言，在房地產金額政策保持穩定的前提下，還有一項目標，就是要求“穩地價、穩房價、穩預期”。因此從房貸利率下調角度而言，對居民的月供并沒有太大的影響，但給市場帶來的信號是，希望房地產市場是穩定的。另外，從目前各地出臺的政策來看，暫時沒有太出格的，基本上都是在供給端去紓解房地產企業的困難。
“駐馬店式”調控？要給地方政府空間
澎湃新聞注意到，河南省駐馬店市首開需求端刺激政策，政策力度超過其他以供給端支持為主的城市。
2月21日，駐馬店政府發布《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》（簡稱《意見》），最大限度減少疫情帶來的沖擊。
《意見》提到，將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%；同時大力推廣住房公積金組合貸款業務。除了各類人才購房，大中專畢業生、農民工購房都有相應的購房補助。
這也是新冠肺炎疫情期間，首個宣布降低公積金貸款購買首套房首付比例的城市。
李宇嘉表示，“房地產調控實行‘一城一策’，因此出什么樣的政策、什么時候出，都是地方政府的權限，但同時，權限給到地方政府，穩定地方樓市主體責任也明確到各地。”
李宇嘉指出，河南駐馬店人口規模龐大，且是人口外流型的城市，因此出臺需求端的刺激政策實際影響有限。
全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌概括到，央行在明確保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性的同時，也提到繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制。這就意味著房地產市場的調控還是以地方政府為主，把責任落實到各個地方，因此地方政府會根據自身樓市情況進行出臺一些調整政策，中央不會出臺大政策，不會一刀切。
“房地產金融政策是穩定、寬松還是收緊在很大程度上影響樓市的冷熱。但央行已經第一時間明確，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性，這就意味著政策不會有大的改變。但受疫情影響，既要保障房地產企業資金的流動性，又要防止放松以后導致的樓市不穩定性。”顧云昌表示。
2019年6月14日，河南省統計局官網發布的《2018年河南人口發展報告》顯示，2018年駐馬店市常住人口703.7萬人，城鎮人口303萬人，城鎮化率43.10%。在人口吸納力方面，駐馬店與南陽市、商丘市、信陽市和周口市一起被列為河南省流出人口的主要來源地，并且外出人口以出省為主，出省人口占外出人口的比重均超過50%以上。
而從房地產市場來看，駐馬店市的房地產市場銷售低迷。據駐馬店房管局數據顯示，2019年商品住宅網簽套數同比下降20.4%，網簽面積同比下降23.7%。而受此次疫情影響返鄉置業需求，使當地房地產市場銷售進一步下滑。
慎用需求端刺激：別走到刺激買房的老路上
伴隨各地相繼發布穩定樓市政策以及需求端刺激政策的出臺，是否會有更多的城市出臺需求端的“刺激政策”備受關注。
“我們過去的調控始終著力在需求端，但之所以房地產市場能夠穩定下來保持健康發展，是這兩年供給端方面著力的比較明顯，包括各地的土地供應量根據庫存情況來定等，對樓市穩定健康起很大的作用。”顧云昌說道。
在顧云昌看來，樓市受疫情影響，開工、銷售、開盤等都“受挫”，但樓市整體的需求還是存在的，每年的需求量不會因為疫情的影響而減少，只是一時被凍結無法釋放。房地產市場已經形成的趨勢不會輕易的改變。
許小樂表示，其他城市是否會跟進出臺需求端政策仍有待觀察。疫情之下，地方政府穩定房地產來穩定經濟的訴求強烈，但中央多次重申，不把房地產作為短期經濟刺激的工具。未來，地方政府可能會出臺供給側的支持政策，但需求端刺激政策會比較審慎。住建部重點考核的16個一二線重點城市出臺刺激政策的可能性不大，不過，2019年銷售量大幅下降的三四線城市面臨增長的壓力比較大。
“從全國層面來講，不可能再有‘大水漫溉’大范圍刺激樓市，讓全國老百姓加杠桿是不可能的。”李宇嘉說道。
鄒琳華也指出，地方政府應以協助解決企業臨時性資金困難為限，不應走到鼓勵購房或剌激購房的舊路上去。
在鄒琳華看來，出臺需求端的政策需要極其慎重，特別是降低首付比加杠桿，這很容易加大未來的金融風險。對于地方政府來說，由購房者幫助房地產企業解困更為簡便省事，因此很多地方都會有這個想法，但未來上級政府應進一步明確政策方向，慎用需求剌激。
來源：澎湃新聞
