房地產綜合服務提供商深圳世聯行地產顧問股份有限公司(世聯行，002285.SZ)2月20日發布2019年房地產年報。去年，商品房銷售額16萬億元，從數據上看穩中向好。2020年開年，中國遭遇新冠肺炎侵襲，資金密集的房地產業受停工、停售影響明顯。世聯行認為，但被壓制的需求并不會消失，大部分只是延后。2020年是“十三五”與“全面建成小康社會”的收官之年，全年的基建預計將擴大規模。與此同時，基建所帶來的區域分化將繼續加強區域間的分化，也將促進人與產業進一步地向都市圈、城市群匯聚。
住宅是中國房地產市場最確定的市場，受疫情影響相對較小，世聯行2月15日在發布的《疫情下房地產趨勢的幾點研判》中預計，今年商品住宅仍有12萬億元-14萬億元的年成交額，剛需和剛改仍會是未來主流。
根據報告，2019年，房地產商品房銷售額16萬億元，同比增長6.5%，其中銷售面積17.2億平方米、同比微降0.1%，全年銷售均價9310元/平方米、同比增長6.6%。待售面積5億平方米，同比下降4.9%，新開工面積22.7億平方米、竣工面積9.6億平方米，分別同比增長8.5%、2.6%。
世聯行表示，伴隨商品房銷售額屢創新高的背后是居民杠桿率的快速上升。因此，即使在經濟下行階段且貨幣寬松的大環境下，中央政治局會議上仍提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，充分體現了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠桿率過快上升的態度。
而全國各區域之間庫存分化，使得“因城施策”具備合理性。“全面落實因城施策”給與了地方政府在樓市調控方面具備較大的自主權，使得全年樓市調控政策呈現局部（熱點城市）收緊，總體邊際寬松的跡象。
與此同時，過往幾十年城鎮化率快速增長所帶來的地產牛市使得全行業在加杠桿、擴規模的路上高速狂奔成為了一種慣性。以往憑借高杠桿、高周轉的模式需要經受考驗，當“房住不炒”與“穩地價、穩房價、穩預期”之下，市場熱度回落、居民趨于理性，帶來的是行業增速觸頂、庫存抬升。此外，隨著償債高峰的到來，針對房企融資的各個渠道收緊，剛性的債務償付也將導致房企資金鏈趨緊，最終體現為房企之間的促銷搶收戰，競爭加劇，整合加速，愈加激烈。
伴隨著《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》、《粵港澳大灣區發展規劃綱要》、《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》在2019年陸續出臺，城市群與都市圈的發展建設被擺在更突出的位置。
在2019年4月份出臺的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件中，提出全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬-500萬的大城市落戶條件，完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。這都將進一步加速人與產業向區域核心城市匯集。此后，數十個城市加入搶人大戰：降低落戶門檻，給與購房補貼或租房補貼，人才購房折扣等。
去年5月，銀保監會的“23號文”、7月的信托公司約談并施行余額管控、房企海外發債用途限定于只能借新償舊等一系列針對房企融資全渠道的監管組合拳，使得處于還債高峰起始年的房企資金鏈愈加趨緊。在此情況之下，下半年房企紛紛加大促銷力度以回籠資金，民營房企拿地力度大減。
過去20年央行資產負債的快速擴張助推了全國房價的普漲，但隨著外匯占款下降(主要是出口增長乏力和人民幣貶值導致外資流出)、棚改收官導致的PSL（抵押補充貸款）增長受限使得央行資產負債表擴張速度大幅放緩。這意味著基礎貨幣供應量的增速下降將無法支撐全國性普漲格局，未來區域分化和結構性行情將是新常態。
從長期來看——城鎮化率80%、人均居住面積40平方米、15億人總人口、2%的年折舊率，僅新建住宅的需求就接近10億平方米/年，這意味著房地產在長期仍是十萬億級數的巨型產業。而作為關聯上下游數十個產業的房地產業，在很長一段時間都將是中國經濟的壓艙石。
來源：澎湃新聞網
編輯：liu
