通過互聯網的手段，提高供需兩端的資源匹配效率，提升運營效率，盡可能減少空置率和退租率，是降低成本，保證正向現金流的核心和關鍵。
春節過后，天氣向暖，但突發的新冠肺炎疫情，致使一切都陷入了“冰凍期”。
這個農歷鼠年，對眾多房東和租客而言，注定非比尋常。因疫情管控逐漸加碼，全國范圍內的人員大流動就此停滯，在住房租賃市場中生生造出一個真空期。
房東與租客之間矛盾的快速累積，致使充當著居間交易角色的長租公寓運營商，變成了這輪矛盾爆發的承壓閥。
失衡狀態愈演愈烈，長租公寓運營商們，似是“風箱里的老鼠”——租客不如意，房東不理解、輿論喊打喊殺、監管下狠手。
這樣的境況，深處輿論漩渦之中的互聯網長租公寓品牌蛋殼公寓，恐怕深有感觸。這段時間，蛋殼公寓因“房東免租期”一事被輿論火烤。
日前，蛋殼公寓發布《致廣大房東的真心話》，詳細介紹了此輪輿論風波爆發的前因后果，從其中，或可窺見在疫情爆發的非常時期，互聯網長租公寓正在經歷著什么。
01尋求房東免租期，蛋殼公寓究竟為何?
外界的不解，開始于今年的春節期間。
當時，陸陸續續有蛋殼公寓業主收到了蛋殼公寓工作人員的電話，這些已經提前宣告春節假期告吹的工作人員，要與全國數十萬房東協商減租事宜。
理由，當時是所有人都熟知的新冠肺炎疫情。受疫情影響，各地對人員流動的管控空前強化，更多的人，無法按照之前計劃，按時到達工作的城市，入住自然也是幾無可能。
另一方面，蛋殼公寓開始嘗試為因疫情無法按時到崗，可能面臨裁員、減薪等問題的租客，提供相應的關懷補貼政策。
但矛盾，也就此產生。
一些房東認為，蛋殼公寓是否借減租發財。當這樣的情緒，夾雜在春節期間人員不足、個別溝通不暢，彼此理解有偏差、疫情帶來的焦慮等現實因素下，快速發酵。
但從租客的角度來看，此次疫情帶來太多變量，正常的生活和工作秩序被徹底打破，房租的壓力空前加劇，減租成為他們的普遍訴求。
這樣的壓力，快速傳導到房東一端。如果出現大量斷租的情況，房東必受損失，大量延付的發生，已無可避免。
手握大量房源，處于二者之間，充當著居間交易者角色的互聯網長租公寓運營商，也將在此狀態下，因快速失血，無以為繼。
如果任憑發酵，最終必將帶來房屋租賃市場的惡性循環。在可預見的困境之下，無論是租客、房東還是互聯網長租公寓這樣的“中間商”，無人可以幸免。
關鍵時刻，互聯網長租公寓運營商必須承擔起居間調和的作用，也必須背負其自己的運營成本。而唯一有效的方法，便是房東適當減租，減租部分直接用于補貼租客，雙方共渡難關。
在實際的操作中，蛋殼公寓是怎么做的呢?不妨，算一筆賬。
在疫情爆發之初，蛋殼公寓為武漢的醫務工作者提供了專屬的800間房源免費入住休息，這是最初的一筆大的開銷。
隨著給予免租的愛心房東的比例越來越多，針對不同的群體，蛋殼公寓先后推出了相應的補貼或減免活動。
例如，對于新租客，首月0元入住，為新租租客減免了1個月的租金;受疫情影響的在租租客，給予至少10天的疫情租金補貼，武漢地區則至少為一個月;對于續租租客，首月立減50%月租金+3月再返還50%月租金+住滿6個月再返20%月租金，這樣算下來，共計補貼了1.2個月租金(武漢地區的補貼比例更高)。
◆蛋殼公寓公布的系列租客補貼政策
對于那些因小區管控無法正常入住的租客，就近給予重新安置。
從這個角度來看，通過房東免租來補貼租客的做法，符合當下的現實情況——通過免租、補貼等手段，盡量減少空置率，在減少斷租風險、維持資金鏈正常運轉的同時，為受疫情影響，抗風險能力更弱的年輕租客，提供力所能力的幫助。
從蛋殼公寓的角度來看，如此舉動的背后，既有為維持自身正常運營的需求，也有為互聯網住房租賃市場的未來考量。
作為多方交易交易中的一環，互聯網的發展及應用，徹底改造了傳統的住房租賃市場，互聯網長租公寓的出現，順應了這樣的需求，亦符合社會分工細化、產業鏈協同發展的趨勢。
在一個正常的商業生態下，只有維持各方利益均衡，才有持續發展的可能，這也是互聯網長租公寓能夠繼續向前發展的基礎。
推動房東減租，讓利給租客，蛋殼公寓的“多此一舉”，亦是基于這樣的商業邏輯。那些借此認為其在利用疫情發財的說法，是對“房東免租期”的誤解，更是對互聯網平臺生態的偏見。
02中間商“自救”不是作惡，市場正在教育所有人
此次風波，不少言論直指互聯網長租公寓的商業模式，蛋殼公寓的“自救”也被視作了一種“惡”。
那么，拋去一眾互聯網長租公寓一直處于嚴重虧損狀態的現實，探究互聯網長租公寓的賺錢邏輯，來看看它的商業模式。
具體而言，其營收來源來自租賃雙方間的差價和收取的服務費用，其成本則主要包括資金使用成本、收房成本、裝修成本帶來的折舊攤銷、人員和運營成本、空置成本等。
在其它支出不會大幅降低的情況下，通過互聯網的手段，提高供需兩端的資源匹配效率，提升運營效率，盡可能減少空置率，是降低成本，保證正向現金流的核心和關鍵。
只是疫情的突然爆發，讓處于正常商業鏈條中的互聯網長租公寓企業的正常運營，遭遇到了空前的挑戰，其中最為嚴峻的，當屬在疫情管控之下，人員流動的驟減，本應在春節過后到來的旺季，成了奢望。
蛋殼公寓的自救，也就變得順理成章了。
正如上文所說，自救的第一步，便是盡可能地提高入住率，減少房屋空置，降低退租率，而這，需要房東、租客和互聯網長租公寓企業攜手，共進退。
非常時期，無論是房東、租客還是長租公寓品牌，已經形成了一個利益共同體，一榮俱榮、一損俱損。
從這個角度來說，一個正常、健康和可持續發展的住房租賃市場，只有而且必須讓“中間商”賺取利潤。
但現實情況是，互聯網長租公寓目前依舊處于前期的市場培育階段，從收房、裝修到出租的全流程，互聯網長租公寓企業承擔了前期的大量成本，這也是免租最先由蛋殼公寓提出并居間協調的原因。
2020年1月17日，蛋殼公寓成功在美國紐交所上市，按照攤薄后總股本計算，市值達27.2億。根據蛋殼公寓的上市招股書顯示，重資產、重運營的蛋殼公寓，一直處于虧損狀態中。而這是目前所有長租公寓企業所面臨的同一個現實，無論是租賃物業還是自持物業。
這不是互聯網長租公寓模式的問題，而是模式超前，市場發育滯后。
所以，當互聯網長租公寓企業開始嘗試“自救”，努力活下去，對整個互聯網住房租賃市場來說，是正當且符合市場經濟發展邏輯的。
難道有房東或租客希望，當所有的互聯網長租公寓品牌都死翹翹之后，我們重新要回到在電線桿子上貼廣告的時代嗎?
這是所有人都必須要經歷的一場市場經濟教育，雖然過程很痛苦，但遲早會來臨，只是這場突發的疫情，加速了它的到來。
03非常時期，“有限理性”和“負面偏好”背后被忽略的常識
蛋殼公寓在公開信中透露，協商免租的這段時間里，得到了不少房東的支持，這也使得蛋殼公寓對租客的系列補貼政策能夠持續推進，進而實現平衡運轉。
但蛋殼公寓方面也坦承，先期與房東溝通，獲得支持后將減租的利好回饋到租客端，這樣的時間差帶來的誤解，加上個別溝通問題帶來的負面效應，雙重疊加之后，不滿的情緒開始蔓延。
據了解，在矛盾最激烈時，有個別房東沖擊蛋殼公寓的辦公場所，還有不少不實信息在網絡上散播，蛋殼公寓的企業形象，一時落至谷底。
諾貝爾經濟學獎獲得者赫伯特·西蒙在上個世紀40年代，曾經大力倡導過一個理論，他認為，人是極度理性的，但這種理性，處在完全理性和非完全理性之間，因此被稱為“有限理性”。
在涉及到自身利益時，極度理性的個人，會追求自身滿意度的最大化，但這種理性，并不會直接帶來市場的“最優解”。
這套市場經濟的決策理論，同樣適用于此輪風波中的房東。房東追求利益最大化，是個體理性下的結果，但并不是一定是最理想的。——至少從目前的情況來看，如果房東只顧眼前，盲目擠兌長租企業，帶來的結果便是斷租和違約的爆發，住房租賃市場秩序的進一步惡化。
一邊，是房東的不滿，另一邊，是租客的不解，由于時間差的存在，造成了彼此之間的信息不對稱，進而引起了負面體驗和負面情緒的爆發，最終形成“負面偏好”。
“當人群中懷疑的態度和不信任感持續積累時，許多消極的暗示和潛意識就會代替人的正常思考和判斷。”有專家表示。
因此，在糾紛產生后，無論是房東、租客還是長租公寓企業，都需要通過客觀信息的全面了解，探究問題產生的根源，釋放出善意，而不要讓常識被情緒裹挾。
這樣告誡我們，非常時期，我們反而有機會窺見諸多事件發生的根源，那些現在正在發生的，以及那些我們所不理解的，其實早就有答案。
但問題并不能就此忽略。在客戶溝通等問題上的誤解以及運營上的粗放，致使雙方理解存在偏差，最終導致矛盾激化，蛋殼公寓所遭受到的，也是成長型企業在發展過程中必然要經歷的“陣痛”和付出的代價。
雖然蛋殼公寓在公開信中解釋，這是受到人員不足、客服電話擁擠等現實原因的限制，但作為一家業內頭部iq也，2020年紐約所上市的第一中概股，旨在通過互聯網手段，讓租房變得簡單和快樂的企業，它本應該做得更好，在這一點上，蛋殼公寓還有很長的路要走。
但那些被情緒裹挾的真相，也不應該被淹沒，至少蛋殼公寓在面向全量租客的補貼上，還是應該獲得掌聲和鼓勵的。
來源：北國網
