受新冠肺炎疫情影響，不少房企面臨資金鏈緊張的困境。業內專家認為，延期繳納土地款、放松商品房預售條件、延期交房等政策都能在一定程度上減輕房企資金負擔。疫情對于房地產市場的影響還體現在調控政策方面。機構人士預計，今年在堅持“房住不炒”定位的基礎上，各地政策微調概率有所增加。
受新冠肺炎疫情影響，全國眾多省市啟動突發公共衛生事件一級響應并相繼關閉售樓處，房企項目融資、建設、銷售等活動受到較大影響。考慮到即將到期的大量債務，不少房企面臨資金鏈緊張的困境。近日，無錫、上海、南京等10余個地市陸續發布涉及房地產的各類支持政策。
業內專家認為，延期繳納土地款、放松商品房預售條件、延期交房等政策都能在一定程度上減輕房企資金負擔。疫情對于房地產市場的影響還體現在調控政策方面。機構人士預計，今年在堅持“房住不炒”定位的基礎上，各地政策微調概率有所增加。
房企面臨資金壓力
顯而易見的是銷售額下滑。克而瑞數據顯示，2020年1月份，百強房企銷售金額5571.3億元，同比下滑12.7%，銷售面積4264.0萬平方米，同比下滑12.8%。銷量下滑一方面是因為2020年春節較2019年提前；另一方面是為防控疫情，多地陸續叫停售樓處銷售活動。克爾瑞預計本月銷售額將同比下滑30%至50%，3月份銷售情況或會逐漸好轉，但恢復程度取決于疫情發展。
不過，對于今年全年銷售情況也無需過度悲觀。市場普遍認為，購房需求只是延遲，疫情結束后將得到恢復性反彈。未來伴隨疫情得到逐漸控制，銷售將呈現回暖態勢。
同樣值得關注的是房企資金端面臨的壓力。去年下半年開始，貸款、海外債、信托等融資渠道顯著收緊。春節期間本該成為焦點的返鄉置業潮和三月“小陽春”近乎落空，導致銷售回款延后，同時，房企面臨依舊嚴峻的融資環境、剛性成本支出以及大量到期債務償付，壓力驟增。
中國指數研究院認為，2020年上半年，房企償債壓力較高。根據Wind統計，今年上半年房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。
基于資金面以及舊債到期，2020年不少房企已啟動融資。克而瑞數據顯示，今年1月份，受監測的95家典型房企融資總額為1810.1億元，環比上升42.4%，主要來自境外債券融資。但春節之后房企融資出現下滑。1月25日至2月10日，上述房企完成發債融資僅4筆，與2019年春節同階段相比大幅下滑。
中原地產首席分析師張大偉表示，按照慣例，對于大部分房企來說，1月份至2月份是現金流緊張時期。在后期房企到期債務井噴、銷售現金流銳減情況下，需關注房企償債能力。
多地出臺相關支持政策
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《金融時報》記者，受疫情影響，全年房地產市場年度降溫幅度可能增加，房地產市場的月度、季度波動幅度將會加大，但變中趨穩仍是房地產市場的大概率事件。
考慮到可能出現的波動，2月份以來，已經有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安等10多個省市密集出臺涉房支持政策，意在緩解房企資金周轉壓力。另外，全國有30多個城市針對公積金出臺了政策。例如，無錫市政府出臺17條措施，其中提到引導在錫銀行機構保持房企信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業流動性困難等。西安資源規劃局出臺了10條措施，其中的可分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限等措施大大減輕了房企負擔。
張大偉表示，目前，房企面臨的最大問題是資金壓力，特別是到期債務問題。如果銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性資金壓力，特別是到期債務問題。延期繳納土地款、放松商品房預售條件、延期交房等政策都在一定程度上減輕了房企資金負擔。
此外，疫情對于城市治理是一場考驗，也將加大房地產市場空間分化。倪鵬飛表示，疫情過后，一些疫情應對、城市治理、醫療資源等較好的城市將較快恢復。國家相關區域和城市政策調整將影響全國樓市格局。
后期微調政策可能增加
考慮到疫情沖擊，多位專業人士都認為，今年房地產調控政策可能微調。事實上，去年廣州、大連、沈陽等城市陸續降低人才落戶門檻，佛山、成都、上海、南京等局部地區放松限購，房地產政策已有局部微調趨勢。
需要明確的是，“房住不炒”仍然是根本定位。財政部部長劉昆日前在《積極的財政政策要大力提質增效》一文中提到，堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作，推動完善基本住房保障體系。
國盛證券首席宏觀分析師熊園認為，預計后續各地仍將堅持“房住不炒”和穩房價、穩地價、穩預期的總基調，“但多地房地產政策大概率會微調”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《金融時報》記者采訪時表示，因城施策是近幾年來各地調控房地產市場的主要方式。在疫情之后，部分地區可能會在因城施策大背景下，根據當地樓市狀況采取不同程度的靈活政策。
倪鵬飛表示，考慮到刺激房地產市場可能帶來的負面影響，沒有必要也沒有條件通過對房地產實施刺激政策來對沖經濟下行壓力。應在堅持“房住不炒”的基礎上，“因時因地”調整政策以對沖疫情對房地產市場的沖擊，適度微調房地產行政、土地、金融、財稅政策。
來源：金融時報
編輯：liu
