“過去一年，相關政策落地起來其實比較艱難。在不以房地產作為短期刺激經濟手段的同時，又要做到‘三穩’，從上至下都在這二者間尋求一種平衡。”經濟學博士、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2019年的房地產市場是高位平衡的一年，2020年亦然。各大城市一方面遭遇新盤去化率不佳等困擾，一方面因城施策，使房地產開發銷售維系在合理水平。
作為珠三角地區住房政策研究專家，李宇嘉對當地房地產市場具有直觀體會。一枝獨秀的深圳、量價下跌的廣州，以及區域一體化背景下周邊城市所面臨的沖擊等，在這場對話中被他一一闡述。
中國房地產報：過去一年什么事件令你印象深刻，為什么？
李宇嘉：過去一年房地產行業有三件事情令我印象深刻：一是政策層面持續收緊，從2019年中央經濟工作會議，到近期的全國住房和城鄉建設工作會議，都明確提出“房住不炒”和“穩房價、穩地價、穩預期”，在這二者間尋求一個平衡；二是開發商的新盤去化率明顯下降，從全國范圍來看，新盤去化率維系在百分之四五十，更甚者是百分之二三十，開盤一兩年都沒售罄的大有人在；三是民眾的購房情緒普遍不比以前狂熱。
中國房地產報：如果用一個詞來評價2019年的房地產市場會是什么？為什么？
李宇嘉：高位平衡。從銷售量上來看，2019年全國的商品房的銷售跟上一年相差不多，結合國家統計局數據，1～11月份，全國商品房銷售面積14.89億平方米，同比增長0.2%；從銷售價格上，1～11月份，70個大中國城市的新房價格整體小幅上漲，二手房價格基本與上一年持平或略有下跌，樓市價格整體穩定。
中國房地產報：圍繞近期中央經濟工作會議再提“房住不炒”“穩房價、穩地價、穩預期”，促進房地產市場平穩健康發展，你具體如何看待？
李宇嘉：一方面，“房住不炒”概念已經被多次強調，這意味著今后各大城市在實踐 “一城一策”的過程中，必須要把這項原則長期貫徹下去。
另一方面，政策在強調不以房地產作為短期刺激經濟手段的同時，又強調“三穩”，也就是說，整個過程既要對可能下滑的地價等因素進行政策調整，又不能給市場傳達刺激的信號，地方政府其實面臨較大壓力。近期 ，大灣區多座城市放松調控政策，以及廣州黃浦區、花都區等多區放松特定人群的購房限制，其實都是因城施策前提下，在“房住不炒”與“三穩”間的平衡。
中國房地產報：珠三角地區在房地產調控政策、樓市走向等方面歷來處于全國前沿。你如何看待當地的房地產現狀與未來趨勢？
李宇嘉：整個珠三角地區，目前深圳樓市回暖，廣州地區量價下跌明顯，其他城市相對弱勢。加上區域一體化，周邊城市受廣州、深圳兩個城市影響明顯。
具體來看，深圳樓市目前可謂一枝獨秀，放諸全國范圍也堪稱熱門城市，這背后離不開當地在政策和規劃上迎來多重利好，被確定為先行示范區后，深圳享受到一定政策傾斜，包括“豪宅稅”“公寓只租不售”政策放寬，帶給市場的信心蠻大；加上現在市場存在一定程度上的“資產荒”現象，部分資金追逐稀缺資產，深圳房地產被視作一種保價較好的投資方式，所以目前當地房價勢頭有所回升。
當然，這種回升勢頭也要重新來看待，因為它是通過土地出讓限地價、競地價、限普通商品住房銷售價格、競人才住房配建面積等方式建立起來的，能夠對實體經濟產生幫助。同時，深圳還肩負著跟周圍城市互聯互通的角色，如果深圳樓市穩健發展，那么整個“深莞惠”地區不會差。
廣州目前量價下跌，是4個一線城市中比較明顯的，受“廣佛一體化”因素影響，臨近的佛山樓市也會受到一定程度的沖擊。另外，中山、珠海兩城因為在七月份左右對限購有所放松，加上前一年商品房價格處在低位，所以2019年有所反彈，市場表現不錯。其他城市比較弱勢，近期在價格和銷售上呈現出下滑趨勢。
整體來看，對于廣州和深圳，政策層面始終比較眷顧。依靠這兩座珠三角頭部城市的市場穩定，來帶動整個外圍區域市場的穩定，是國家層面希望看到的局面。
中國房地產報：對于2020年的房地產市場你有什么判斷？
李宇嘉：從開發投資情況來，個人認為2020年全國房地產開發投資增速會有所回落，從2019年10%左右的增長率下降至6%～8%，原因是2019年新開工項目和土地出讓數量下降，滯后導致來年的開發投資率下降；從銷售情況來看，依然會保持高位平衡，但不排除出現5%左右的負增長；銷售價格應該整體穩定，因為土地價格變化不大。
來源：中國房地產報
編輯：wangdc