9月20日7點半,眾多廣州茅崗西華村人一早乘坐大巴來到東圃喜來登酒店。經過數月的精心準備,茅崗項目西華一期回遷房終于迎來村民搖珠選房。917套回遷房,可分配房源戶型6種,戶型從兩房到五房不等。預計2021年初即可分批收樓回遷。
茅崗路項目是廣州市政府出臺2010年《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》后,列入全市52條全面改造的城中村之一。也是獵德村、楊箕村兩個經典項目之后,富力集團在城市更新領域的另一個標志性項目。在攜手當地政府、村集體并經富力集團和南馳集團多年辛勤努力之下,迎來首次分房,無疑是茅崗路城市更新項目進入全面收獲期的一個標志。
除了多年努力這個因素,茅崗改造項目何以能取得今天的進展和成果?其中最重要的,無疑是富力稱為“多贏戰略”的這個根本宗旨——堅持公正公平透明,確保各方共同獲益——村民獲得生活質量的全面改善、村集體獲得持續壯大的收益,政府獲得城市建設、經濟、面貌的全面升級,富力獲得一個持續增長不斷壯大的戰略性業務板塊。
茅崗的收房現場正是這一個共贏的畫面。廣東電視臺珠江新聞報道中,第一個選房的村民彭伯止不住的笑著說,“都挺好啊,我有四百多平方,接下來還有兩套可以來抽。”另一位接受采訪的村民彭叔說,“個個村民的心愿,都是盡早搬回來。其實也不多啦,總共幾百平方而已�！�
作為改造方,富力攜手南馳集團全方位提升了回遷房瓷磚、門扇、地板、五金、門鎖、潔具的裝修檔次和園林標準。自去年5月樣板房開放后,村民們都對改造方贊譽有加。改造方也將為項目規劃建設地下停車場、大型商業綜合體、4所幼兒園、3所小學、1所中學、醫療機構等生活設施,全面提升居住環境及生活品質。
本次選房之后,對即將入住西華一期的茅崗村民,意味著“幸福新茅崗”的美好生活即將開啟。
茅崗路項目首次選房及入住在即,只是富力城市更新業務的冰山一角,但卻是一個浮標,顯示出在疫情與諸多重大挑戰背景下,2020年以來富力城市更新板塊進入新的戰略收獲期,呈現加速進發的局面。
1拓增量:再簽廣州四大新項目
縱觀廣州的城市更新歷程,富力是一家必須提及的企業。深耕廣州“三舊改造”二十余載,富力成為實施項目最多、最具綜合實力的開發企業之一。截至2020年上半年,富力在全國范圍內已簽約城市更新合作項目80多個,規劃總建筑面積超7000萬平米。2020年,富力城市更新這一超大版圖繼續拓展。
今年6月14日,經村民代表100%決同意,并經政府批準,正式確認富力為南沙區大同村改造項目合作企業。大同村改造是南沙區2020年重點項目,項目改造規劃總計容面積超130萬㎡。目前,富力城市更新集團正全面編制方案并實施河涌整治房屋拆違工作。
就在獲得大同村項目之后兩周,富力城市更新的拓展再獲新成果,成為海珠區赤沙村改造項目合作意向企業。該項目總計容面積167.10萬㎡,已開始基礎數據公示及完成啟動區一期拆卸工作。
兩個月后的8月19日,富力再次中選廣州石壁村全面改造項目合作企業。該項目總用地面積達104.8公頃,總投資金額約120億元,富力有望通過石壁村全面改造催生廣州南站商務區。
10月28日,廣州市天河區珠吉街吉山村全面改造項目正式表決,確定富力地產與合景泰富聯合體成為項目合作企業。這是天河區首個公開引入合作企業的項目。吉山村全面改造項目投資估算(改造總成本)約為206億元,改造范圍約134公頃。
吉山村全面改造項目,規劃以產城融合為抓手,主推IAB與電競、生物科技等前瞻產業,著力推動產業升級,居住板塊為原居民乃至粵港澳高端人才提供宜居宜業平臺,同時通過“局部保留+微改造”等復合模式,再現嶺南建筑魅力、延續村落原生歷史文化。
從企業經營視角看,相繼斬獲大同村、赤沙村、石壁村、吉山村四大項目后,改造總建筑面積再增近千萬平米,富力獲得融資區建筑面積包括數百萬平米的商品住宅與商業面積,將在未來多年為富力提供千億規模的可售貨值。
2推存量:加速建設與轉化
與新增項目簽約并存的,是富力在推動城市更新存量項目進度上的不甘落后。
開發節點全面推進的典型無疑包括已經持續數載的茅崗路項目。除了首期復建房完成分房,2020年取得的其他重大進程還包括:7月28日,西華二期復建房動工儀式舉行;8月28日塘口一期5棟復建房動工,653套回遷房源;9月28日,項目沙井黃一期復建房動工,建設2棟復建房,共461套回遷房源供村民回遷;10月28日,再次動工建設石崗一期2棟復建房。
而在2018年簽約的廣州筆村改造項目,舊有建筑簽約拆遷也在今年加速推進,即將全部完成。
2019年3月中標的廣州陳田村拆遷簽約也接近完成。截至10月底,集體物業簽約拆遷完成簽約率達95.23%。
2019年9月簽約的花都田美村,2020年項目陸續取得多項進展:3月30日,項目動工奠基儀式順利舉行;9月26日,田美村東南經濟社、西村經濟社表決通過《項目實施方案(含拆補方案)》;11月初,項目已正式啟動《拆遷補償安置協議》簽約工作。
3明戰略:城更戰略化、戰略清晰化
在深耕廣州城市更新項目的基礎上,城市更新已被確定為富力集團發展戰略中的戰略方向之一,集團戰略化,成為其城市更新業務加速騰飛的底層支點。
富力集團董事長李思廉在近期接受采訪時透露,未來的富力城市更新的土儲比例會超過7成。
2019年,富力對集團組織架構進行調整,華南城市更新集團、華北城市更新集團、西北城市更新集團等陸續成立,從組織結構、人才團隊等多方面加大發力城市更新業務。李思廉透露,單單在廣州,富力就有四五百人參與到城市更新的工作。
另一方面,富力城市更新業務發展的戰略方向也日漸清晰。今年初以來,富力確定并對外釋放,在城市更新的實踐道路上,堅持“以多贏戰略為根本宗旨、以產城融合戰略為抓手、以文化傳承保護戰略為依托”的三大核心戰略表述。
此外,基于當前的調控環境和富力自身的經營總體狀況,富力適時確定,專注于促進業績轉化的城市更新業務階段性重點方向。這尤其會對中短期富力的業績增長提供重大動力。
今年上半年,富力已成功將3個城市更新項目、相當于129萬平方米建筑面積轉化為可售資源,貨值約人民幣460億元;年中,富力還確定了未來18個月轉化900萬平米、約人民幣2000億元的潛在可售資源的目標,為下半年及未來提供業務動力。
4擴規模:全國化布局、重點區域突破
富力城市更新全國化發展目前已清晰顯示兩個方向的發力,其一,繼續鞏固在大灣區的領先優勢,包括今年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大簽約城市更新項目。
富力目前已簽約城市更新合作項目已有80多個,規劃總建筑面積超7000萬平米,這其中,大灣區面積占比逾54%。
富力城市更新擴張版圖的另一方面,是沖出大本營廣州,全國化布局,將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內蒙、新疆和甘肅,尤其是對山西、陜西的重點突破。
富力城市更新在西北地區先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項目,富力太原共有13個城市更新項目,總用地面積高達3500余畝。其中,大、小東流村城更項目是富力太原舊改的重點項目。項目地處三給片區核心區域,規劃約75萬方商業綜合體,6所幼兒園、2所小學,是一個集品質住宅、國際公寓、綜合商業、教育于一體的現代化都市小鎮。
2018年富力集團首進長治,以潞州區馬坊頭城中村改造項目,開啟城市更新業務。實際上,在今年上半年轉化的可售資源累計460億元的3個項目中,就包括位于山西長治的項目。
2019年富力城市更新集團單獨成立后,陜西城市更新集團在短短三個月內,就在西安及周邊地市跟進項目40余個、簽訂框架協議3個。其中,西安土門項目2015年總體簽約,2019年1月一期開發用地競得,因其地段的唯一性和超大規模,具有重大影響。今年8月,JW萬豪酒店品牌正式入駐,在居住開發方面,除了開遠城的持續熱銷,2020年亦計劃完成5個批次住宅產品的加推。
而所有項目新增、規模擴展、存量轉化等方面的進展,在經營層面的意義在于,最終都可能最終變現為富力的業績增長、成本減少和利潤增長。
據介紹,相較于招拍掛舊村改造成本更具備管控空間,廣州舊村改造融資區土地出讓金僅為評估地價的20%,大大減輕了資金負擔。另一方面,舊村位置普遍較好,轉化出來貨值高、銷路廣。
住建部統計數據顯示,截至今年上半年,全國共有老舊小區約有17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達4萬億。另一方面,按中國房地產存量每年2%的更新速率計算,城市更新迎來每年6萬億元級市場。
據機構報告指出,以城市更新潛在建筑總建面來衡量企業參與城市更新的程度,可以把房企分為三個梯隊,富力城市更新規模遙遙領先,穩居第一梯隊。
就在幾日前的11月12日下午,富力集團榮獲由聯辦財訊傳媒集團、新地產財經、財經網聯合頒發的“2020年度城市更新杰出運營商”獎。
日前,中共中央在關于“十四五規劃和二〇三五年遠景目標的建議”中明確提出,通過“實施城市更新行動,促進大中小城市和小城鎮協調發展,加強城鎮老舊小區改造和社區建設”等,“推進區域協調發展和新型城鎮化”。這無疑是對城市更新業務的最宏觀利好。作為中國城市更新的領軍者之一,富力也將有望在利好中“飲到更多頭啖湯”。
