物管行業話題日益集中在頭部企業，在二十余萬家物業公司中，更多的企業在行業高歌猛進中成為“隱形企業”。
但在規模化發展過程中，沒有哪家企業是可以一勞永逸的。過去一年，世茂服務作為一個耀眼的明星案例，讓行業看到一家上升期的物業服務企業擁有的可能性，“募資超百億”、“市值進入前三”、“排名進入前十”，世茂服務在管規模迅速超過一億平米，讓我們看到了行業“黑馬”的誕生。截至10月12日，世茂服務在管面積1.018億平方米，在管物業393項，合約面積1.443億平方米，合約物業615項。
固然，世茂服務本身就具有優質的基因和品牌，但面對共同的外部環境，世茂服務得以快速成長，并獲得頂級投資機構的認可，這在偶然中又透露著必然。
本文，我們以第三方視角解讀“黑馬”體質，追問物業服務企業切實可行的跨越之路。
“黑馬”質素之一：管理規模的快速上升
相比開發領域，物管是極度分散的市場，長尾企業很多。正因如此，通過收并購整合分散市場，能夠提質增效，獲得更強的系統能力。
不少企業對收并購還存在“搖擺”，但行業上升期，整合是市場的必然，世茂服務正是這一策略的堅定執行者。2019年至今，世茂服務與超過11家公司進行了股權合作。借助收并購世茂服務不僅快速實現基本盤的擴大，還快速進入醫院、學校、公建等服務領域，獲得了優質的延伸服務能力。
2019年至今世茂服務收并購企業不完全統計
數據來源：CPIC，克而瑞物管
世茂服務有一個很好的開發商背景，且世茂集團已躋身前十，開發的樓盤大多位于一二線城市，截至2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，遍布全國135城，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。其中，大灣區、長三角規模分別為4080億元和3530億元。在豐富的土儲和逐年攀升的交付預期下，世茂服務能夠獲得的增長是可以保障的，在這之外，世茂服務的第三方管理面積快速增加，為其未來進一步的價值提升確立信心。
與其他企業相比，世茂服務收并購注重區域協同，所收購標的皆在其重點區域，并且在相應領域具有較高知名度和品牌力，比如其收購的浙大新宇物業即為國內TOP3校園物業服務商。同時，世茂服務對收購企業進行一體化管理，這使得企業獲得1+1＞2的整合收益，被并購企業的毛利率也獲得顯著提升，以海亮為例，其毛利率從2018年的8.3%上升至2019年的25.9%。
通過收并購，世茂服務一方面快速整合市場實現規模效益，另一方面也獲取了優質管理團隊和人才，形成一個個動能單元，加速企業各項能力提升，放大其科技和管理機制帶來的化學反應，產生上升勢能。
“黑馬”質素之二：創新服務的逆勢超車
能夠在社區增值服務中真正獲得增長的企業都是堅定了對此領域的信心，并傾注入了更多的運營基因。
借助龐大的高凈值群體，世茂服務一開始即引入多元化和差異化的增值服務，通過布局核心業務領域實現更好的領先優勢，其社區增值服務不僅滿足基本生活需求，還捕捉個性化需求，在智慧科技服務、房屋銷售及租賃交易、家裝家居、社區新生活、社區教育方面提供服務，由此，形成個人、家庭及社區組成的生態系統。
在增值服務中，世茂服務已實現了產品化+品牌化運作，從數據上看，近三年世茂服務在該板塊的收入占比從2017年的6%增長至26%，2020H1進一步增長至26.7%。同時，社區增值服務的增長也拉動公司毛利率從2017年的27.5%上升至去年的33.7%，2020H1繼續上升至34%。
社區增值服務占營收比例靠前的企業
數據來源：CPIC，克而瑞物管
能夠獲得更好的增值服務收入，反映了世茂服務的服務深度挖潛能力，在世茂較為領先的運營基因之上，世茂服務增值服務的更高產出也更為可期，來自社區增值服務“牽引”的增長，會使世茂服務不再以單獨的物業管理服務商去估值。
“黑馬”質素之三：科技力量的完美注入
世茂服務認為數字化不是成本，而是投資，因此，世茂服務的數字化戰略更加清晰，在數字化的投入方面更有“章法”。
與眾多企業相比，世茂服務將“數智化”轉型設置在專業公司運營，其科技公司的核心優勢是對業務的理解與熟悉，可將技術有效落地應用。在技術方面，世茂服務與行業頭部企業如商湯科技、云知聲、阿里云、海康威視均形成戰略合作。同時引入紅杉、騰訊2家戰略投資者，也有意充分整合多方優勢資源，開展更深入的業務合作。
而針對科技公司，世茂服務設置一套系統的測算和考核機制，對內部數字化帶來的坪效提升、費效管理等多重維度，甚至包括收并購、市場拓展項目一體化管理進行考核，保證了數字化的方向與企業業務戰略一致。
無論是否認同，“科技”都勢必成為未來頭部物業服務企業的基本能力，世茂服務篤定數字化戰略，借由懂物管業務、熟悉管理運營邏輯的業務專家加持技術團隊，基于業務邏輯開發適應性的產品，以快速迭代的方式推動產品與需求的匹配和優化，有助于實現技術的真正落地實效。
而獨立公司的設置，使經過支撐世茂服務高速發展歷練的專業公司有實現對外輸出產品力、服務力的能力，包括已經成熟的智慧社區、智慧酒店、智能家居等解決方案等。
“黑馬”質素之四：精細到位的運營機制
數字化的最終目的要落于業務發展之上，但在很多企業，數字化和業務仍是兩條不相交的平行線，在世茂服務，數字化和業務是可以相互促進的，這源于世茂服務預先的“設定”。
早在2018年開啟數字化實踐的同時，世茂服務即同步進行了管理運營模式重構，采用服務標準化和管理工具模塊化，進而匹配組織架構與運營模式，實現數字化運營提質增效。
比如，以創新的網格化管理模式，替代原有樓棟管理模式，設置樓棟網格、公區網格與服務中心網格，并將指標分解，以激勵與獎懲激發一線員工主動性與服務質素。
通過實施內部市場化制度, 網格化管理制度等，實現了系統化和精細化的日常運營，將基礎物業服務管理整體提升了一個檔次，為公司長期持續盈利奠定基礎，也為公司系統的數字化戰略提供了廣闊沃土。
通過兩年的運行，世茂服務運營效率顯著提升，在規模迅速擴大的同時，實現了管理的降本增效和持續精進。由此，世茂服務成為一家實現精益發展的企業樣板。
總結
一個維度的提升不足以造就“黑馬”，世茂服務的發展絕不僅僅是在規模的迅速做大，而是罕見的多個維度的升級。也因此，世茂服務在快速成長中有更好的均衡性、穩定性。
馬太效應下，行業還是希望有創新者崛起，帶來不同的發展思路。擁有服務力基礎，又能夠匯聚強大資源實力的世茂服務，在未來可以有更好的發展前景。
來源:克而瑞物管
