“三道紅線”大背景下，不少房企開始放緩拿地速度。受此影響，2020年10月、11月，土地市場連續降溫。
不過，持續降溫的土地市場中卻也有房企逆勢拿地。11月中旬以來，電建地產在土地市場頻頻亮相。短短一個月時間，電建地產接連拿下武漢、雄安、深圳等地塊，拿地金額近200億元。
大手筆”買買買”背后，電建地產究竟打的什么算盤？
一個月時間拿地超去年全年
2020年10月，全國300城土地出讓金合計4473億元，環比減少17%；11月，全國300城土地出讓金合計4687億元，環比減少5%。很明顯，土地市場正在降溫。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向財經網(博客,微博)分析表示，近期，土地市場的降溫可能和“三道紅線”的壓力有關。各家企業為了把財務指標調整回到“三道紅線”安全范圍內，進而縮減資本性開支。而控制拿地規模、節奏是調整財務指標的重要的手段之一。
然而，和土地市場的降溫形成鮮明對比的是，近期電建地產在土地市場上動作頻頻。
12月8日，經過167輪競價，電建地產旗下子公司武漢德商高瀧置業有限公司以18.54億元摘得武漢一宗地塊。
在此之前，12月7日，電建地產披露，公司近期摘得雄安容東1號地，交易對價未對外披露。12月2日，公司以57.95億元競得一宗北京海淀商住用地；11月23日，公司以24.44億元上限競得深圳A515-0099地塊；11月11日，公司聯合華潤、金地、前海等房企，以最高限價81.519億元+競配28400平方米人才房面積拿下一宗深圳前海地塊。
據財經網不完全統計，短短一個月時間，電建地產拿地金額接近200億元。這一數據，遠超出電建地產在2019年全年的拿地金額。中指研究院數據顯示，2019年，電建地產拿地金額152億元，排在房地產拿地排行榜第53位。
柏文喜告訴財經網，土地市場走熱，房企拿地相對較貴。相反，在土地市場降溫期間拿地，條件會比較優惠，整體拿地成本相對較低。當下逆市拿地，或將有利于電建地產降低拿地成本。
接連擴儲背后的壓力
電建地產在土地市場“大殺四方”之前，南國置業和電建地產的重組方案剛剛通過不久。
9月22日，南國置業發布公告表示，近日，南國置業收到國務院國資委批復，原則上同意南國置業本次資產重組的總體方案。這也意味著，電建地產距離資本市場又近了一步。
南國置業和電建地產的重組始于半年前。6月19日，南國置業發布吸收合并電建地產并募集配套資金暨關聯交易預案。南國置業擬向電建地產的股東中國電建、中電建建筑公司發行股份及支付現金作為對價，對電建地產實施吸收合并;南國置業為吸收合并方，電建地產為被吸收合并方。
根據預案，電建地產的100%股權作價109.82億元。其中，南國置業預以募集配套資金的方式來現金支付交易對價中的12億元；另外97.82億元則通過以2.07元/股的價格發行47.27億股股份進行置換。
不過預案在9月7日生變。南國置業表示，此次交易中不再涉及募集配套資金事宜。除取消募集配套資金事項外，交易方案其他內容不變。
電建地產擬通過“子并母”實現曲線上市。為此，電建地產股東也簽下了對賭協議。
中國電建及中電建建筑承諾，電建地產在整個業績承諾期間(2020年-2023年)內累積合計實現的扣除非經常性損益后的稅后凈利潤不低于28.26億元。相反，如果電建地產在承諾期間累計實現利潤小于累計承諾利潤，則中國電建、中電建建筑應按照協議約定履行業績補償義務。
對賭協議要求，電建地產在四年時間內累計實現扣非凈利潤超28.26億元。也就是說，平均到每一年，電建地產的扣非凈利潤將不低于7.065億元。
電建地產要想在2023年如約兌現承諾并非易事。根據電建地產2020年債券半年報披露，受計提減值和疫情影響，2020年上半年，電建地產業績“大跳水”，扣非凈
利潤虧損1308.96萬元，較去年同期的5.74億元銳減102.28%。
而在此之前，電建地產扣非凈利潤就已經開始走下坡路，2018年其實現扣非凈利潤8.5億元，2019年其實現扣非凈利潤3.02億元，同比下跌64.47%。
柏文喜向財經網表示，電建地產整體并入南國置業、簽訂對賭協議等一系列壓力也在促使電建地產為了未來的業績發展提前儲備“糧庫”。
距離千億目標還有多遠？
電建地產接連擴儲背后，一邊，是不小的對賭壓力；另一邊，還有剛剛許下的千億目標。2020年債券半年報中，電建地產在未來展望中提到，要切實推進“千億計劃”發展目標。
截至目前，現實和理想之間仍然存在巨大差距。中指研究院數據顯示，2020年前11月，電建地產實現銷售額539.2億元；2019年實現銷售額528.4億元。
不過如果“擠掉”排行榜所含“水分”，電建地產的銷售額規�；蜻M一步縮小。中國電建年報指出，2019年電建地產累計簽約銷售合同額329.16億元，同比增長5.16%。
而根據中國電建財報信息，電建地產分別在2017年、2018年實現銷售合同額297.86億元、313億元，分別同比增長27.76%、5.08%。
不過，電建地產的銷售增長速度遠遠低于行業水平�？硕饠祿@示，百強房企在2017年、2018年、2019年的累計權益銷售金額分別同比增長35.1%、40.4%、6.5%。
銷售增速緩慢的背后，是電建地產的去化難問題。
2020年第一期中期票據募集說明書顯示，2017年至2020年3月31日期間，電建地產開發完成北京瀧悅長安(含長安嘉園)、北京華宸等9大項目，合計投資337.3億元。而截至2020年3月31日，上述9大項目在近3年多時間內銷售額合計375.5億元，較投資額僅實現小幅增長。
此外，近年來，電建地產存貨規模卻在持續增長，且存貨余額及占比均較大。
根據募集說明書，2017年、2018年、2019年以及2020年第一季度，電建地產存貨余額分別為698.75億元、853.3億元、1017.49億元和1033.56億元，占總資產的比例分別為 71.00%、 69.56%、70.80%和68.79%。
募集說明書還指出，各項調控措施的實施對房地產行業發展造成了一定壓力，電建地產的存貨去化將面臨一定挑戰，同時存在一定的存貨跌價風險。
無論是對賭壓力，還是千億目標，都在促使電建地產不得不做出改變。大舉拿地，僅僅只是電建地產向前邁出的一小步。
柏文喜告訴財經網，對于一家房企來說，拿到便宜的、位置較好的地塊，僅僅是成功的開始，并不意味著取得了成功的結果。而怎樣把握好市場節奏、推出更有產品力的產品、提升產品的議價能力，才是企業最終獲利的根本。
這也意味著，對賭協議和千億目標的雙重壓力面前，電建地產要走的路還很長。
來 源： 財經網
編 輯：liuy
