11月6日，從炙手可熱的風口，到如今的“雷”聲不斷，短短幾年內，長租公寓平臺在市場中掙扎與自省，從未淡出過大眾視野。
眼下，作為頭部企業的蛋殼公寓深陷“爆雷”傳言，日前“城城找房”也被曝拖欠多地房東的租金，由此，長租公寓又迎“多事之秋”。加之受疫情影響，企業資金鏈斷裂、跑路或倒閉等暴露的問題更加凸顯。
“2020年，才是長租公寓平臺真正的分水嶺，劇烈洗牌由此開始。”這是不少業內專家接受記者采訪時秉持的觀點。尤其是接下來的“十四五”階段，如何培育和激活消費需求，將其真正納入到內循環體系，才是長租公寓領域面臨的最為關鍵的問題。
從“狂奔”到“剎車”的背后
有關蛋殼公寓的消息，引發不少人的躁動。據媒體報道，蛋殼公寓在南京、武漢等城市拖欠裝修款，金額從幾十萬元至1000萬元不等，引發部分合作方討債維權。隨后，10月23日，蛋殼公寓回應稱，“近期，部分合作方因與本公司存在商業糾紛，散布‘蛋殼跑路、倒閉’等相關不實言論，已報警處理。”
該起事件仍在持續發酵。11月5日，天眼查App顯示，蛋殼公寓所屬的紫梧桐（北京）資產管理有限公司于11月4日新增被執行人信息，執行標的為519.1萬元。企查查顯示，目前該公司自身風險為194條，司法案件包含多條買賣合同糾紛。
對于上述合同糾紛，截至發稿前，蛋殼方面并未給予回應。
實際上，蛋殼公寓負面纏身，僅為租賃市場“網紅”長租公寓現狀的一個縮影。而長租公寓平臺，也并非因今年疫情才陷入困境。截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。而瘋狂擴張的同時，不少“爆雷”現象就已出現。
知名房產分析師、北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，2020年上半年，疫情發生后，長租公寓一些原本靠高融資、高速擴張隱藏的各種問題才徹底爆發。“入住率下降、不少企業資金斷裂，與此同時，租金也開始下降。”
據媒體統計，2020年，長租公寓有超過35家品牌出現了“爆雷”現象或嚴重資金問題，其中包括上海嵐越、杭州友客等品牌。究其原因，記者發現，“爆雷”的長租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“長收短付”的運營模式上。
所謂“高進低出”，是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客；“長收短付”，即對房東采取月付或者季付的方式支付房租，而讓租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此獲得巨量現金流。
最終，長租公寓打造出來的“資金池”難以為繼，“爆雷”也開始出現。
“本質上說明這種房源管理模式，本身就不符合市場定價機制，在疫情沖擊下自然是難以支撐。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受央廣網記者采訪時談到。
王玉臣透露，實際上有一些人是在某些地方用一個公司玩長租公寓“爆雷”后，又跑到了另一個地方，復制原來的套路，繼續做長租公寓，繼續“爆雷”。與此同時，王玉臣告訴記者，也有不少長租公寓品牌向租客推銷與個人征信掛鉤的“租金貸”，然后租客按月還貸。
長此以往，在長租公寓出現“爆雷”后，租客不僅“無家可住”，還需要償還高額、高利息的租金貸。
嚴躍進覺得，租賃市場有“金融化”的傾向，這也直指目前長租公寓行業魚龍混雜問題，未來地方對租賃企業的資金監管將會成為行業發展的關鍵。
紅利釋放 長租公寓能走多遠？
不管怎樣，多方機構入局探索背后，長租公寓仍是一個好賽道。
在不少業內人士看來，從整體的市場容量來看，長租公寓是目前仍存在政策和人口雙紅利的行業。“到2020年為止，這是我國真正把租賃住房當成一個行業來看待的第四年。從宏觀層面上看，我國的住房租賃需求仍在增長。”嚴躍進談到。
據統計，目前中國房屋租賃人數已超2億人。在這其中，外來務工人員的租房需求尤為旺盛。另據克而瑞發布的《2019房地產多元投資領域全景報告》，我國
住房租賃市場總規模預計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，占比35.9%。
王玉臣對嚴躍進的觀點表示贊同，“要讓租賃市場真正回歸租賃消費屬性，這才是亟需的。”王玉臣覺得，扎扎實實，一步一步做好單店的精細化管理，做好品牌才是長期、持續發展的王道。
值得關注的是，在一些長租公寓不斷出現“爆雷”的另一面，也有一些長租公寓品牌越走越穩。
嚴躍進分析，隨著資本退潮、疫情影響，部分行業亂象逐漸浮現，加速了行業洗牌，經營能力不足的企業會逐漸被淘汰，行業集中度加速提升。
而值得關注的是，長租公寓頻“爆雷”，具有警示意義，同時也在釋放一種信號：長租公寓的紅利仍在持續釋放。
“過去5年或者說‘十三五’規劃階段是長租公寓初步成長和培育的階段，后續預計還會有很多新的機會。”嚴躍進告訴記者，包括“十四五”規劃的建議稿中，也提到了對租賃市場的支持，如果想要長租公寓這樣一種模式能夠持續發展下去，企業與行業都需要更健康的運行規則。
嚴躍進認為，“立法是必須的，比如應探索建立租金托管制度，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行托管。”
房東和租客怎么才能避免踩坑？
為了整治長租公寓行業的亂象，9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，對出租與承租、租賃企業、房地產經紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規定。至此，長租公寓行業正式進入“強監管”時代。
那么，作為普通租戶，如何識別這種模式的風險，提前避免“爆雷”？
王玉臣建議，簽署租賃協議時最好由租客和房東簽署，不要和第三方公司簽署。如果只能和托管公司簽署，要盡量保持租金支付的同步，最好不要選擇租金貸。務必慎用租金貸，同時務必注意別被托管公司以免押金、每月一付的名義忽悠用租金貸。
另外，房主選擇托管公司時，務必對托管公司進行基本的調查，如果是口碑不好或者已經存在很多風險的公司，最好不要選擇。
普通租戶一旦遇到所在平臺“爆雷”事件，王玉臣提醒，房東沒有權利對租戶斷水斷電，且不論是租給平臺，還是委托給平臺都是如此。他進一步解釋到，如果是租賃，則出現兩個租賃關系，一個是房東與平臺，一個是平臺與租客。基于合同相對性，房東只能找平臺，不能直接對租客采取任何強制措施。而且本身作為民事主體，房東也沒有強制執行力。
王玉臣說，如果是委托關系，雖然是平臺和租客簽署協議，但是租賃關系是直接及于房東，房東應當遵守雙方的協議，無權提前解除。平臺收了錢，對租客而言，就視為房東收了錢。房東亦無權趕租客，只能去找平臺。
來 源： 央廣網
編 輯：liuy
