“蛋殼”事件持續升溫，租客維權事件不斷。在長租公寓頻繁爆雷的背景下，“租金貸”這種金融模式也受到諸多質疑。
所謂“租金貸”，指的是租客在與部分長租公寓企業簽下租約的同時，還會與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約。一般來說，之后是由該金融機構替租客向長租公寓企業一次性支付租約期限內的全部房租，租客則向該金融機構按月還清租房貸款。所以在這種模式下，涉及到四方主體，即租客、業主、金融機構和長租公寓企業。
北京市中倫（深圳）律師事務所合伙人閆明誠律師介紹，在“租金貸”中，涉及多個法律關系：一是租客與長租公寓企業的租賃關系；二是業主與長租公寓企業的委托管理關系；三是金融機構與租客的借貸關系；四是長租公寓企業對金融機構的擔保關系。
他表示，“租金貸”模式下存在特殊的風險。以蛋殼公寓為例，該長租公寓企業是按月向業主支付房租的，而收款則是一次性全部收取。因為收支時間差關系，就會形成一個資金池。“但在目前，這個資金池缺乏監管，長租公寓企業出于短期商業利益，可能會挪用其中資金，一旦資金鏈斷裂無法按月向業主交付房租，從而引發后續的爆雷。”
在蛋殼事件中，一旦長租公寓企業方資金鏈斷裂，無力向業主支付租金，部分業主會選擇解約并要求租客“騰房”。那么，提前要求“騰房”這一做法是否有法律依據？
“在蛋殼公寓糾紛中，蛋殼公寓與租客簽訂的是簽訂《房屋代理租賃合同》。業主沒有直接與租客簽訂租賃合同，而是和蛋殼公寓簽訂的《財產委托管理服務合同》，該合同約定蛋殼公寓延遲支付租金超過15日業主有權單方解除合同，但沒有約定業主有權驅趕守約的租客。”閆明誠律師表示，11月25日，深圳住建局也發布了《關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，要求業主不得以停水停電形式驅趕守約的租客。
在長租公寓爆雷后，面對業主要求“騰房”，租客該怎么辦？
“長租公寓爆雷后，租客的確有權利要求長租公寓企業和業主繼續履行房屋租賃合同。”他介紹，《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同；同時第二百二十七條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
閆明誠同時表示，基于上述規定，在司法實踐中，針對長租公寓糾紛，法院也出現了兩種有分歧的裁判觀點。其中一種觀點認為，業主與長租公寓企業之間的財產委托管理服務合同屬于房屋租賃合同，業主解除與長租公寓企業的合同后，有權收回房屋，此類裁判觀點多見于業主起訴長租公寓企業。
而另一種觀點則認為，業主與長租公寓企業之間的財產委托管理服務合同屬于委托合同法律關系，業主與租客之間成立房屋租賃合同法律關系，
業主單方解除與托管型長租公寓的合同，無權直接驅趕租客收回房屋。
事實上，部分蛋殼的租客如今面臨兩難境地，在房東要求“騰房”的同時，自己還要償還“租金貸”的貸款。
對此，閆明誠表示，目前已經有銀行主動暫停了“租金貸”催收，但租客也盡早與業主協商直接簽訂新租賃合同，減少雙方損失，同時可以考慮民事起訴長租公寓企業，但因蛋殼公寓目前早已負債累累，起訴后獲得賠償的可能性微乎其微。
他建議，對于已經爆雷的長租公寓企業，相關部門還應查明被挪用的資金流向并追回，對于可能涉嫌挪用資金、職務侵占的長租公寓企業股東、高管，應追究其刑事責任并追贓，挽回租客的損失，以起到警示作用。而租客可積極為此提供相關資料線索。
長租公寓頻爆雷后，對于“租金貸”的監管正在逐步加強。9月11日，成都出臺《關于開展住房租賃資金監管的通知》，要求自當日起，新產生的租賃關系，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過3個月的，住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，存入監管賬戶。
其他各地政府如北京、深圳、武漢、西安也出臺了類似文件對長租公寓企業租賃資金進行監管。
對于“租金貸”這類金融行為租客應該如何規避其中的風險？閆明誠律師建議，租客對該類金融行為識別能力有限，因此只能盡量避免與長租公寓企業簽署“租金貸”，因此，簽訂合同時需要特別關注條款中是否包含“租金貸”的內容，同時要求按月向長租公寓企業支付房租。
來 源： 中國基金報
編 輯：liuy
