隨著A股房企三季報全部發布完成，房企前三季度的業績情況也已經浮出水面。受今年初新冠肺炎疫情影響，房企銷售回款滯后，項目結轉利潤存在時間差，不少房企盈利表現欠佳。
與此同時， CRIC數據顯示，2020年1-10月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續提升，其中“千億房企”已達27家。自2010年千億房企陣營迎來第一員萬科，到2019年，“千億房企”隊伍已壯大至35家，從2020年的銷售情況來看，若11、12月兩月的單月銷售數據能與10月持平，那2020年或約有38家房企有望沖擊千億門檻。
需要注意的是，房地產市場仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限，各城市市場或將進一步分化。當前已進入年底沖刺階段，房企面臨降負債與促增長雙重挑戰，搶收業績、促回款仍是主旋律。
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前三季度上市房企盈利表現欠佳
近期，A股132家上市房企已全部發布了其2020年三季度季報，從三季報的成績來看，已披露2020年三季報的上市房企前三季度業績表現仍然欠佳，A股房企中僅有46家的歸母凈利潤同比有所增長，占比為34.8%，業績扭虧的企業為10家。
具體來看房企前三季度業績不佳的原因，據統計在業績欠佳的房企給出的各項原因中，有46%歸因于上半年疫情影響或者企業房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，同時有13%的原因是這兩項主營業務收入的減少是多數企業業績下滑的主要原因。除此之外，合作較多的房企的投資收益減少、多元化業務收入減少、三費的增加以及偶發的非經常性支出也是房企業績下滑的部分原因。
圖：A股上市房企2020年三季報歸母凈利潤情況
數據來源：企業公告，CRIC整理
圖：A股上市房企2020年前三季度業績下滑原因
數據來源：企業公告，CRIC整理
前三季度業績的不佳對于許多房企而言意味著接下來的業績壓力仍然較大，由于今年前三季度有近三成房企的銷售目標完成率不足65%，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。因此在年底進入業績沖刺之后，市場上的供貨將會加速提升，在帶動成交量增加的同時也會加劇房企間的競爭。
02
搶收業績、促回款仍是主旋律
從目前來看，搶收業績、促回款仍是主旋律，營銷制勝已是大勢所趨，房企紛紛通過創新營銷策略、拓展銷售渠道、推出各類優惠活動等方式加快推盤去化。
從剛過去的天貓好房“好房雙11”百億補貼活動來看，據統計，在本次活動中，樂居房產旗艦店及易樓官方旗艦店共上線優惠樓盤2628個，覆蓋236個城市，涉及富力、融創、陽光城等302個房企品牌，其中包括TOP100企業80家，不僅有來自北京、廣州、天津、重慶這樣一線或直轄城市的樓盤，還有省會城市及三四線城市亦同步上線，覆蓋面較大。
最終截至11月11日，“好房雙11”線上總訂單數達59152，總訪客量超4350萬，總瀏覽量超2.89億，累計ETC成交套數總計41775，累計ETC成交總GTV超931億，累計釋放房款優惠補貼16.5億元。
房企加速搶收的目的非常明顯，這主要是由于一方面受疫情影響，今年整體推盤節奏后移，各大開發商都在為全年業績而努力，另一方面，部分城市受調控影響，銷售壓力傳導至其他市場，在整體降價促銷影響下整體市場“以價換量”的特征明顯。
03
2020年“千億房企”或將突破35家
事實上，從9、10兩月各房企積極推貨去化的效果來看，龍頭房企效果明顯較好，其他房企效果收效一般。
2020年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，單月業績同比增長25.2%，從各梯隊來看，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續提升。其中，TOP10房企操盤金額門檻達到1825.9億元，同比增幅達11.8%。TOP30和TOP50房企操盤金額門檻也分別提升13.4%和10.9%至796.4億元和478.6億元，規模房企競爭優勢凸顯。
從近年的行業發展趨勢來看，目前房地產整體行業規模頂部正在逐步顯現，行業增長的紅利逐步弱化，企業規模已然是企業最穩固的護城河。行業資源逐步向千億房企集中，與中小規模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當下房企的核心訴求之一。
截止至2020年10月31日，2020年中國房地產企業銷售排行榜中，全口徑金額破“千億”的房企已達27家。
從2010年萬科達千億以來，截止2019年末達到的千億共有35家，其中2010-2017年實現千億的房企有16家，而2018年和2019年這兩年期間達到千億的房企共有19家，近兩年達千億的房企數量飛速增長。
圖：分年度新增千億房企數量（單位：個）
數據來源：CRIC整理
從2020年前10月的業績情況來看，在全口徑銷售業績接近千億的房企中，若接下來11、12月兩月的單月銷售數據能與10月持平，那2020年或約有38家房企有望沖擊千億門檻。
圖：2020年有望沖擊千億的房企列表（億元）
數據來源：CRIC整理
值得注意的是，雖然千億是多數房企的訴求，且千億已經成為了天然護城河。但是在千億陣營內，競爭依然激烈。不少房企在達千億后企業排名增速放緩、排名下降，這主要是由于企業大多在沖刺千億時銷售擴張步伐更大，在躋身千億后只要稍有松懈其排名便會面臨挑戰。
因此，我們認為千億是保證領先的首要目標，在當下各大上市房企盈利表現欠佳、“以價換量”明顯的趨勢下，如何在實現千億后保持地位的穩固才是重點。
綜合來說，雖然從前10月的銷售情況來看，TOP100房企的單月銷售業績同比增長明顯，但三季度以來房企總體業績規模增長主要還是得益于年內銷售和供貨節奏后移，供應量顯著提升。下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，年底房企去化仍然承壓。
雖然從國慶、中秋至“雙11”期間部分規模房企積極把握銷售窗口期，在營銷端持續發力。如恒大推出集團層面大規模高力度的折扣營銷，僅“十一”期間銷售額就達到600億元左右。但對于非頭部房企來說，營銷去化效果一般。在“三條紅線”的提出后，房企融資端進一步收緊、資金面受壓，對投資、開發、銷售節奏都產生了一定影響。當前，隨著進入到年底沖刺階段，房企面臨降負債與促增長雙重挑戰。
對此，我們認為年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。各城市市場或將進一步分化，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應持續放量，成交大概率將有所回升，部分城市或將出現年末的“翹尾”行情。同時，三、四線城市仍是樓市的穩定劑，市場前景主要取決于市場需求及購買力，強三、四線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩中有升，弱三、四線城市市場需求增長乏力，疊加購買力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。
對于有希望沖擊“千億”的房企而言或將面臨融資規模、融資路徑、負債比例的制約，房企需做更長期的布局和考量。
來源：丁祖昱評樓市
編輯：wangdc
