記者獲悉，世茂集團（0813.HK）和合景泰富集團控股有限公司（1813.HK，以下簡稱“合景泰富”）分別宣布旗下物業管理企業世茂服務控股有限公司（以下簡稱“世茂服務”）、合景悠活集團控股有限公司（以下簡稱“合景悠活”）已于10月11日晚間正式通過港交所聆訊。
“‘上市潮’是前三季度物企資本市場關鍵詞。”易居企業集團CEO丁祖昱近期指出，截至三季度末，上市物企已達30家，今年已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中。其稱，結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，并有前述物業公司正式上市交易，全年上市企業數量或創新高。
物管行業再添新巨頭
房企分拆物業赴港上市潮仍在繼續。10月11日晚間，香港交易所披露，世茂服務通過港交所上市聆訊，這意味著世茂服務的上市進程已進入倒計時階段。
公開資料顯示，世茂服務為世茂集團附屬子公司，擁有超過15年的物業管理經驗。截至2020年6月30日，公司在管面積為8572萬平米，合約面積1.26億平米；在管物業項目數量為293個，合約物業項目數量為507個。按合約項目計算，公司業務目前覆蓋中國26個省份108個城市。
2017年至2019年，世茂服務收入分別為10.42億元、13.29億元、24.89億元，復合年增長率為54.5％，遠高于物業百強企業18.4％（中國指數研究院數據）的增速水平；凈利潤分別為1.09億元、1.46億元、3.85億元，復合年增長率為88％。此外，根據中指院發布的數據，2018至2019年世茂服務的凈利潤增長率為160％，位列行業第一名。
與世茂服務同一天通過港交所聆訊的還有合景悠活。作為合景泰富集團旗下的物業公司，截至今年4月末，合景悠活管理109個住宅物業，總在管建筑面積為1890萬平方米。同期，公司管理30個商業物業，總在管建筑面積為3.3百萬平方米。另據招股書披露，2017年-2019年，公司實現總收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，復合年增長率為55.8％；截至今年4月末，公司營收約4.27億元，同比增長40%。
國慶節前，恒大物業上市的消息引發行業強烈關注：9月25日晚間，中國恒大集團發布公告稱，分拆物業管理業務上市已獲港交所批準，將在短期內向聯交所遞交正式上市申請。目前，恒大集團通過全資子公司CEG間接持有恒大物業71.939%的股權。待上市完成后，恒大物業將仍為其附屬公司。
背靠大樹好乘涼。據招股書披露，2017年至2019年，恒大物業在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，復合年增長率為31.3%。截至今年6月30日，恒大物業總在管面積約2.54億平方米，管理716個物業項目，總簽約面積約5.13億平方米，為1354個項目提供物業服務、分業主增值服務或社區增值服務。
緊隨恒大物業之后，9月30日，建發國際投資集團有限公司也發布公告，透露旗下物業公司“建發物業”已向港交所遞交了招股書。招股書顯示，2020年上半年建發物業實現營收4.52億元，同比增長30%；歸母凈利潤0.61億元，同比增長102%。從營收結構看，公司物業管理服務、社區增值及協同服務、非業主增值服務占比分別為62.3%、9.4%、28.3%。從營收來源看，建發物業從建發集團、獨立第三方項目獲取的收入占比分別為30.4%、69.6%，獨立第三方貢獻的收入占比持續提升。
行業高增長仍將持續
“‘上市潮’是前三季度物企資本市場關鍵詞。”易居企業集團CEO丁祖昱近期透露，截至三季度末，上市物企已達30家，今年已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中，包括恒大物業、建發物業等在內的數家房企也遞交了招股書。丁祖昱判斷，結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，并有前述物業公司正式上市交易，全年上市企業數量或創新高。
之所以房企青睞分拆物業上市，業內公認，相較于房地產開發業務的“重”，屬于輕資產的物管業務更易受資本市場青睞，拆分后可以間接提升母公司的投資價值。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，目前房企融資面臨不斷收緊的趨勢，物業公司分拆上市可以帶來更多的現金流，加之物業公司的現金流相對穩定，也更易獲得金融機構的青睞。張波表示：“另一方面則是搶占物業跑道，進入存量時代，物業公司的重要性也在不斷提升，通過上市的方式加快自身在物業市場的布局，無疑也是品牌房企重點關注的。”
“短期來看，拆分物業板塊上市，對房企來說可以迅速回籠資金、增厚投資者所有權、達到降負債的目的。”仲量聯行中國區投資部總監葉建成也向《華夏時報》記者指出：“物業管理公司的估值較一般開發類房企高，拆分這部分業務可以募集更多資金。”
合景泰富董事直言，分拆將使合景泰富的股東有機會在合景悠活這一獨立平臺下對合景悠活的投資價值變現，也能令合景悠活可以擁有獨立的身份和獨立的融資平臺，能夠直接進入資本市場進行股權、債務融資等，而無需依賴合景泰富。
丁祖昱認為，目前物管行業仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規
模增長和品質提升的關鍵階段。
而毫無疑問，更多龍頭房企們的加入，也必將攪局這片藍海。
克而瑞地產研究研報指出，隨著大房企的物業公司陸續上市，未來行業分化也將加劇。未來企業間的分化會表現在股價、估值上。優質的企業天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業也可能難以獲得投資者關注。
張波也認為，市場目前對物業公司的重視程度依然偏弱，好的物業服務企業的品牌溢價表現也并不明顯，隨著物業公司上市數量的不斷增多，資本市場對于物業公司的重視程度也會不斷提升，未來物業公司之間的市值差距也將會進一步拉大，物業行業的頭部效應也將會愈加明顯。
葉建成亦向《華夏時報》記者表示，從房企戰略布局的角度來看，隨著房地產市場從增量轉向存量市場，企業間同質化競爭加劇的情況下，房企加強自身物業管理領域的布局就顯得尤為重要。“隨著大型房企紛紛拆分自己的物業管理公司上市，我們認為這波風潮將會逐漸接近尾聲。未來更多的投資機會將會出現在已有上市物業管理公司之間的整合，這個行業也會出現集中度變高、‘強者愈強’的局面。”葉建成說。
來 源： 華夏時報
編 輯：liuy
