CBRE世邦魏理仕正式發布《2023年西安甲級寫字樓租戶普查》，調查覆蓋31棟符合CBRE定義的甲級寫字樓，涉及企業總數約1,500家，總承用面積達123萬平方米，樣本率接近97%。從寫字樓租戶的視角，展現近三年來西安經濟發展的新動能，產業集聚的新趨勢。
產業結構穩固，
金融業占比顯著增加
2023年，西安甲級寫字樓前三大主力租戶為金融業、房地產建筑及TMT。相較于2020年，三大主力租戶保持不變，但排名出現小幅變動。仍居首位的金融業在過去三年內穩步擴張，需求占比增加2個百分點。近年來，西安在國內金融中心城市中排名的不斷上升帶動西安金融中心地位的持續提升，由此吸引了更多金融機構、企業和投資者的關注。同時，在數字人民幣的試點、政府引導基金發展等的政策紅利引導下，金融科技類、基金等細分行業占比出現顯著增加。
房地產建筑及TMT占比受近年的行業調整均有所收縮，其中房地產建筑在傳統房地產開發商辦公面積大幅收縮的影響下占比降低4.9個百分點，同時細分需求結構發生轉變。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發展等重大戰略及重點項目、民生工程類基建項目的持續推進，建筑工程及建筑設計類需求占比較三年前出現5.2個半分點的大幅增加，成為房地產建筑類行業的主要需求來源。TMT類需求占比則下降了4.8個百分點。在線教育等消費互聯網的行業調整致使平臺互聯網需求比重出現3.6個百分點的下挫，而在《西安電子信息產業集群行動方案》等政策及行業發展基金的加持下，工業互聯網領域的大數據、人工智能、云計算等細分行業加速發展，帶動軟件系統開發類需求占比較三年前增加2.5個百分點，主導TMT行業需求來源。
2023年甲級寫字樓租戶構成（按租賃面積）
商務中心數據為0.3%，業主自營空間數據為0.1%
注：本頁數據因精確至百分位，四舍五入可能導致數據加總不等于100%
歷年主力租戶構成變化（按租賃面積）
注：監測范圍為西安市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、長安區（不包括總部樓宇）
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
產業集聚效應凸顯，
核心拓展區域行業迭代
西安寫字樓市場產業聚集效應明顯，且產業結構相對穩定，整體變動較小。核心商務區高新板塊作為區域經濟發展的龍頭，2022年其經濟總量分別占到全省的10.2%和全市的28.3%。活躍的經濟活動使得板塊內金融、TMT等行業占比遠高于其他片區且極具韌性。同時，作為核心拓展區的城北板塊吸引力持續提升，在行業調整中釋放的大量優質租賃面積吸引了來自金融、能源等有著大面積需求行業的關注，驅動板塊內主導行業迭代。
西安各商務區熱點行業
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
本土經濟活力持續提升，
外資占比穩中有升
目前，西安寫字樓市場仍是以內資企業為主力的租戶市場，細分來看，雖非本地內資企業占比超過6成。但本地企業占比較三年前上升6.5個百分點。隨著產業鏈的逐步完善和產業集群的日益形成，本土經濟呈現出迅猛的增長勢頭。營商環境的顯著改善，為本土企業提供了更加廣闊的發展空間和更有利的發展條件，從而推動了本土企業占比的顯著增加。
外資層面，需求占比穩中有升，較三年前微幅上升0.3個百分點。同時，工業制造業類企業主導西安甲級寫字樓中外資企業需求。隨著三星、美光、西門子、博世等制造業龍頭企業相繼在西安布局，形成了豐富的產業資源。同時，政府出臺的《西安市以制造業為重點擴大利用外資若干措施》等政策，進一步鼓勵了制造業外資投資，促進了相關產業鏈集群的打造。各種積極因素的疊加使得外資企業中工業制造業需求占比極具韌性。
中、外資租戶租賃面積占比變化
中、外資租戶主要商圈分布
2020 vs 2023 (按租賃面積）
中、外資租戶租賃面積按行業分布
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
降本增效深化，租戶結構變遷
疫情后，降本增效策略貫穿企業決策始終，市場頻現大面積租戶縮租退租，致使甲級寫字樓中大面積租戶數量雖有所增加，但整體租賃面積占比持續下降。同時， 500平方米以下面積段租戶數量持續上升。而大面積租戶的增長主要來源于大數據、云計算等工業互聯網；銀行、保險公司等傳統金融業；律所、會計事務所等專業服務業；建筑工程、設計等房地產建筑業及消費服務、第三方辦公服務運營等行業。
大面積租戶（租賃面積2,000平方米及以上）
租戶數量按租賃面積段分布
2023
2020
大面積租戶（2,000平方米及以上）
數量按行業分布
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
