高力國際針對全國35個核心物流城市的物流倉儲市場行情進行調研，動態掌握市場供應量、出租率、租金等行業信息，為企業選址、布局策略提供數據參考。
1.全國物流倉儲市場概覽
2023年下半年，租金地圖35個核心物流城市總供應量突破1億平方米。其中總供應量超過100萬平方米的的城市有34個，200萬以上的25個，400萬以上的8個，排名前三的上海、天津和成都均超過600萬平方米。
注：由于香港市場情況較特殊，不納入統計，下同。
2023年下半年竣工面積最大的城市為廊坊，達111萬平方米，天津和鄭州均有將近70萬平方米的新增供應入市。此外，蘇州、太倉、濟南和東莞也都在這半年內，迎來了超過50萬平方米的新增供應。
市場整體出租率80%。22個城市的出租率在80%以上；8個城市在90%以上，其中5個位于華南。
市場平均租金為人民幣0.95元/平方米/天。北京、深圳和上海的凈有效租金位列前三，另有東莞以1.48元/平方米/天僅次于上海，這幾個城市租金顯著高于其他城市。
注：采用加權平均的方法，故供應量大的城市租金波動對平均值有更大影響。
2.區域物流倉儲市場概覽
華北
北京
北京高標庫租賃市場整體相對穩定，租戶主要以三方物流、電商、零售、醫藥客戶為主。但因城市區域規劃政策調整，部分租戶（順義、通州、朝陽等）受影響遷至環京區域。
天津
天津市場總存量已經超過750萬平方米。同時也由于市場供應持續增加，天津市場平均租金及出租率仍處于低位。
廊坊
廊坊市場租賃帶看量和成交量有所提高。整體出租率較2022年底提高近15%，2023年全年錄得超100萬平方米的凈吸納量。
注：一線城市（北京、上海、廣州、深圳和香港）默認為熱門市場，不再單獨標出。下同。
華東
上海
年下半年，由于環滬地區大量新增供應涌入市場，且更具價格優勢，對租金較為敏感的部分租戶選擇外遷節約成本，導致多個核心區域常年穩定的倉庫均出現空置面積。由于市場的激烈競爭，業主通過更加靈活的商務條件吸引新租戶以及留住現有客戶，一定程度上拉低了市場整體租金水平。
大蘇州
蘇州市場全年新增供應超過120萬平方米，以第三方物流，電商及本地制造業為代表的大客戶需求穩定，新增項目實現有效去化。
常熟和太倉市場近兩年市場總量分別增長1.65倍和2.68倍，短期內呈現以價換量以加快去化的市場態勢，吸引了周邊市場部分降本增效客戶外遷的租倉需求。同時，兩地近年來招商引資力度加大，新能源汽車，高端制造，生物醫藥等新興產業不斷落戶，亦給未來儲備了潛在的配套倉儲物流需求。結合未來新增供給逐漸減少，常熟和太倉的出租率和租金亦將穩步上升。
根據高力國際統計，2024年華東市場新增供給將有效放緩，市場出租率和租金有望呈現積極趨勢。
熱門租賃市場：常熟、太倉、蘇州、合肥
熱門土地市場：太倉港
華南
佛山
佛山市場整體出租率維持平衡，主要客戶還是出海電商為主。另外有些城配客戶做了資源整合，未來佛山物流市場趨勢會繼續保持穩步上漲。
深圳
深圳物流倉儲市場受2023年全球經濟影響，個別保稅項目空置面積有所加大，但整體深圳物流市場仍處于供不應求的狀態，即使有新的項目入市，也會快速達到滿租。年內政府提出城市更新和產業升級，將原深圳最大的物流園項目規劃拆除重建。與此同時，2023全年有4宗土地供給，考慮到項目有一定建設周期，短期時間內隨著出口市場的調整和恢復，供不應求的市場情況仍將繼續。
東莞
東莞市場在去年有較大的新增供應，在大量的跨境電商需求影響下，市場空置率屢創新低，部分未來新增供應也已被預定，預計低空置，穩增長的市場情況仍將保持。
惠州
惠州市場在2023年承受了較大壓力，但得益于年底跨境電商的需求，市場空置率得到有效的控制，租金預計將緩慢恢復。
香港
2023年最后三個月，香港大部分租戶都保持觀望態度，只錄得一筆大額新租成交，租賃市場還是以續租為主。此外，由于菜鳥智慧港在2023年年底退出，增加了410萬平方英尺可出租面積，整體倉庫空置率在第四季度翻倍。市場上的優質供應不斷增加，業主開始延長免租期，以留住大型以及優質租戶。在過去的2023年，政府賣地計劃中沒有出現工業用地，這表明在未來的新供應量將十分有限。由于未來供應有限，加上工業市場空置率較低，我們有信心逐步復蘇將促使2024年一般工業和倉庫物業的租金趨于穩定。
熱門租賃市場：東莞、惠州仲愷高新區、佛山三水區及順德區、南寧良慶區及江南區
熱門土地市場：東莞、惠州惠陽、佛山南海區及順德區
華西
西安
西安作為關中平原重要的重工業生產基地，近年來新能源汽車、太陽能光伏、食品加工等產業快速發展，為空港及西咸新區市場帶來一定的配套倉儲需求。同時，本地消費市場的恢復和“一帶一路”渠道的拓展，為未央，高陵及灞橋區域市場帶來電商及零售倉配需求。市場呈現供給區域集中化，需求分布合理化的發展態勢。
熱門租賃市場：西安、重慶、成都、昆明
熱門土地市場：西安、重慶、成都、昆明
來 源：高力國際產業及物流地產
編 輯：liuy
