2023年首季并未錄得新增供應入市，年內新項目主要集中在二季度。整體市場租賃需求穩定，空置率持續改善，租賃市場情緒積極。單季新增吸納量9.7萬平方米，環比基本持平，但較歷史同期有較為明顯的差距，市場仍處于緩慢恢復中。在無新增供應交付的情況下，市場的持續去化令空置率繼續改善，環比下降0.6個百分點至18.2%。金融與科技板塊需求對調后，以37.4%的需求占比重新回至榜首，主要貢獻來自某大型證券企業的搬遷需求，并帶動證券類新租需求，占全市比例12%。此外，來自金融行業中的保險、金融科技以及其他金融服務中的財富管理的需求表現也較為活躍。而科技板塊以16.7%的需求占比位列第二，軟件系統開發和平臺互聯網板塊需求占比各半，共同支撐科技辦公需求增長。值得一提的是，某外資科技巨頭企業本季在深業上城T1租賃了6,000平方米用來開展其研發業務。以法律和供應鏈管理為主的專業服務以12.5%的需求占比成為市場的第三大需求驅動。
搬遷需求依然主導市場，占比為67%，其中約4成來自升級搬遷。新設立需求在本季錄得明顯上升，占比為22%，主要來自外地來深的律所、疫情后回歸的留學教育類以及外地來深發展的金融企業的擴張。本地企業依然是需求主力，占比超6成，在國內企業在深擴張步伐加快的情況下，國內企業需求占比環比提升7個百分點至29.9%。本季華強北和后海片區為全市貢獻了主要的吸納量，主要來自科技及電子企業的新租和擴租推動。
租金方面，在租賃需求回暖實地落地前，業主依然延續2022年的租賃優惠策略，令全市平均租金環比小幅下跌0.2%至每月每平方米184.4元。但與此同時，市場有監測到少量租金增長的項目案例，釋放了市場復蘇的積極信號。
深圳第一季度錄得一個新項目入市，為位于羅湖4.3萬平方米的萬象城三期，該項目由底商改造而成，高零售占比且定位小眾潮流，為市場引入了眾多優質及首入品牌，入駐率表現良好。
需求方面，單季共錄得1.6萬平方米的新增吸納，受個別項目影響整體市場空置率環比雖有微升，但依然在4.7%的低位運行。
受新項目帶動，單季零售業態占比同比及環比分別上升了20和10個百分點，依然延續了一直以來以服飾和珠寶配件為前兩大需求的態勢。其中服飾類新租賃需求占比為19.1%，品牌不但涵蓋國內連鎖女裝、潮牌，而且還有來自于美國、法國和日本的國際品牌。珠寶配件品牌為全市貢獻了11.0%的需求，除熱度持續的傳統珠寶品牌周大福、謝瑞麟和老鳳祥外，美國鉆石品牌Tiffany & Co.也在深圳開出了第二家店。此外，同樣受新項目的帶動，運動品牌在本季表現不俗，共錄得22個品牌入市，全市需求占比為8.9%，其中New Balance和安踏均開出3家，Descente開出2家。
餐飲業態需求季內表現穩定，存量項目積極引入餐飲品牌進行租戶調改。隨著全面放開后人們實體消費的回歸，餐飲擴張表現積極且更為多元，中餐、簡餐、特色餐飲、甜品及茶飲店的擴張力度相當。中餐方面，李師傅脆肚開出兩家，而海門魚仔和南鄉也在深圳開出了第二家門店。簡餐方面，最為活躍的是老碗會面館，季內開出三家門店。特色餐飲方面，湘辣辣現炒黃牛肉、海南雞飯和大漁鐵板燒均有開出。茶飲方面，依然來自傳統茶飲品牌的擴張，霸王茶姬和奈雪的茶分別開出兩家。
汽車品牌的擴張力度有所減緩，季內僅錄得10家店鋪新開，同比和環比下降較為明顯，主要原因在于新能源汽車品牌的競爭導致的優勝劣汰以及新能源車企對于收益的更高追求。本季依然在購物中心擴張的汽車品牌有沃爾沃、蔚來、大眾、LOTUS、阿維塔和理想。
隨著全面重啟后線下消費的逐步回歸，業主市場信心不斷增強，市場平均租金在本季實現了止跌回穩，平均租金保持在每天每平方米19.8元。
深圳
國門開放后物流渠道的暢通令保稅倉的出貨頻率增加，原本在疫情期間囤積的貨物得以離岸，帶動第三方物流成為本季的主要需求來源。此外，以生物醫藥和電子產品為主的制造業也為整體市場貢獻了不俗的需求。旺盛市場需求帶動于上個季度新交付的項目在本季實現了入駐率的大幅提升，并由此帶動整體市場空置率環比下降1.1個百分點至0.7%的極低水平，整體市場依然呈現極度的供不應求。租金方面，極度供不應求推動市場平均租金保持穩定增長，環比增長0.6%至每月每平方米48.9元。
東莞
東莞高標倉市場在一季度錄得了一個新項目交付使用，為位于東莞西的20萬平方米的普洛斯新沙物流園，新項目去化良好。與此同時，存量項目也錄得了不俗的去化，帶動整體市場空置率明顯改善，環比下降6.9個百分點至2.5%的市場低位。著眼需求，季內需求主要來自第三方物流和制造業，本季錄得日本某知名第三方物流公司在新入市項目中租賃了近4萬平方米的優質倉儲空間用于輻射深圳和東莞麻涌。整體市場平均租金在穩定需求的帶動下環比增長1.0%至每月每平方米48.3元。
惠州
惠州第一季度沒有錄得新增供應入市，整體市場需求變化不大，整體空置率環比持平，保持在7.0%。季內少量的新租賃需求主要來自第三方物流。在整體市場空置率相對較低的情況下，市場平均租金環比繼續增長0.8%至每月每平方米36.9元。
深圳優質產業園市場單季共錄得1.6萬平方米的凈吸納量，同比及環比均有所減少。因無新增供應入市，在需求帶動下，整體市場空置率環比下降0.3個百分點至9.6%。
需求主要貢獻自研發園區，以深圳本地企業搬遷為主，主要來自零售貿易、科技及專業服務，需求占比分別為41.9%、11.7%和5.9%。其中零售貿易需求以電子產品貿易企業為主，而科技細分需求聚焦于軟件與信息服務板塊，專業服務則以企業管理類的咨詢公司租賃居多。與此同時，工業寫字樓也錄得了少量去化，以科技和專業服務業需求為主，其中科技板塊以36.4%的占比位居首位，軟件開發及律所類企業擴張活躍。而廠房子市場的需求則主要源自電子產品和充電樁制造企業的擴張。
市場平均租金環比持平，停留在每月每平方米98.2元。不同類型子市場租金表現分化，廠房類園區得益于長租約效應，租金環比上漲0.6%至每月每平方米49.2元。研發辦公園區租金季內保持穩定。而工業寫字樓市場因業主繼續延用2022年租金優惠政策，平均租金環比下調0.1%至每月每平方米149.1元。
深圳大宗交易市場在一季度依然保持了一定的活躍度，共錄得10宗交易，交易總額共計人民幣13.8億元，成交物業類型多樣化，涵蓋工業、寫字樓和商業。雖然成交宗數較多，但成交總額環比及同比下降較為明顯，整體市場情緒仍在逐步修復中。
不同于以往季度的是，商業為本季的成交主力，交易額占比為44.1%，共錄得六宗交易，均位于佳兆業城市廣場，交易總額共計人民幣6.1億元。寫字樓成交位列第二，共錄得3宗成交總額為人民幣4.6億元，交易額占比為42.3%，主要來自新建或在建的散售型項目的購買，購買目的均為自用。此外還錄得了一宗位于寶安區的工業廠房的交易。從成交方式來看，本季的所有成交均以資產交易的方式達成。
市場參與主體方面，季內的賣家以大型的開發商為主，包括華潤、華僑城和佳兆業，主要通過出售存量和增量物業來實現資金回籠。而從買方來看，企業買家依然是主力軍，寫字樓的自用買家主要來自于本地與外地的科技公司。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
