CBRE世邦魏理仕研究部發布《2022年上海甲級寫字樓租戶普查》報告，作為系列報告的第五版，本次調查收集整理了260棟甲級寫字樓項目內近6,840家（約1,054萬平方米辦公面積）進駐企業資料。并與此前兩次普查結果進行對比，以分析在疫情重挫、傳統行業轉型蝶變、新興行業聚合裂變以及上海推進“五個中心”建設的多重因素影響的復雜環境之下，上海寫字樓存量租戶的演變過程。
金融行業穩居需求榜首
制造業與TMT持續升級擴張
金融業（28%）、制造業（24%）、TMT（14%）、房地產建筑（11%）及專業服務業（10%）為上海甲級寫字樓市場前五大需求來源，前三大需求占比相較此前普查結果持續提升，行業發展勢頭強勁，其中傳統企業加速數字化轉型，積極開拓業務創新，驅動寫字樓需求新動能。從細分行業來看，金融業中的保險/證券/基金、制造業中的生物醫藥、TMT行業中科技互聯網/電信通訊等在整體市場需求所占比重分別有所上升，充分展現了上海產業結構優化升級所帶來的寫字樓新勢能。
近年上海國際金融中心建設取得了卓越成果，金融業增加值占GDP比重提升到18%，金融開放持續擴大，金融風險防范體系健全，服務實體經濟能力大幅增強。2022年全球十大金融中心排名中，上海從全球第七位躍升至第四位，僅次于紐約、倫敦與香港。與此同時，上海金融中心與科創中心聯動效應持續增強，金融科技創新應用水平不斷提升，國際綠色金融樞紐建設取得積極進展，普惠金融服務方式更加多元。特別是上海自貿試驗區及臨港新片區金融開放創新先行先試作用顯著，創設自由貿易賬戶體系，開展跨境貿易投資高水平開放外匯管理改革試點等等。我們預期在全球經濟復蘇的過程中，國際金融中心城市起到了優化要素配置、輻射區域經濟、提升市場活力的作用，未來綠色金融、金融科技等發展趨勢將推動國際合作，實現更多領域互聯互通，而這些“新突破”將持續利好金融行業在寫字樓租賃市場的表現。
在科技創新方面，全國布局建設北京、上海、粵港澳大灣區3個國際科技創新中心，根據上海科創中心“十四五”規劃，到2025年上海將成為科學新發現、技術新發明、產業新方向、發展新理念的重要策源地。同時，以上海為龍頭強化長三角科技創新共同體建設，打造未來產業新引擎，跨城市資源合作與對接，也將為上海寫字樓注入源源不斷的動力。再者，上海科創板試點注冊制的改革對資本市場以及TMT行業具有深遠影響，科創板不但能增強資本市場對國內核心技術創新能力吸引力、而且能促進高新技術產業和戰略新興產業的進一步發展。科創板尤其關注戰略新興產業，因此，我們預期TMT行業中包括云計算、大數據、物聯網、人工智能、5G等細分領域將在未來幾年獲得突破性的發展，成為寫字樓市場新租擴租的新增長點。
2022年甲級寫字樓租戶構成（按租賃面積）
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數據因精確至百分位，四舍五入可能導致數據加總不等于100%。
歷年主力租戶構成變化（按租賃面積）
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數據因精確至百分位，四舍五入可能導致數據加總不等于100%。
中資企業奮楫揚帆，金融業當先
外資企業穩如磐石，消費品制造業突出
中資金融業、TMT、專業服業等行業企業近三年在滬不斷擴張升級，且對寫字樓品質的要求顯著提高，已經成為上海甲級寫字樓租賃需求的中堅力量。除些之外，一些中資金融機構與TMT企業更偏好在滬購置總部樓宇，從區位分布來看，中資企業主要分布于陸家嘴、花木、世紀大道板塊，究其原因也是中資租戶以金融業居多，占比超三分之一，金融類機構特別是銀行、券商、保險與資管類均以陸家嘴為大本營。
外資租戶比重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積并沒有縮減，并在市場租賃窗口期，積極實施擴租和升級搬遷。從區位分布來看，外資企業主要分布于陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶構成有緊密關聯，外資金融機構集中于陸家嘴，奢侈品、專業服務業扎堆南京西路，快消、傳媒集中于淮海中路以及制造業、生物醫藥與醫療器械公司紛紛進駐前灘板塊。
搬遷升級至更高品質寫字樓成為越來越多中、外資企業的共同訴求，特別是在疫情期間，除了寫字樓軟硬件設施的提升、健康等級、物業對于突發事件的應急能力以及樓宇智能化管理水平都已成為租戶最重要的選址考量因素之一。
中、外資租戶租賃面積占比變化
中、外資租戶主要商務區分布2022vs2020
（按租賃面積）
中、外資租戶租賃面積按行業分布
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數據因精確至百分位，四舍五入可能導致數據加總不等于100%。
頭部企業延續穩定擴張
腰部企業規模持續壯大
10000平方米及以上的大面積租戶數量及總租賃面積占比較2020年均有所上升，從2020年的113家升至2022年的136家，租賃面積占比上升至28%。大面積租戶的增長主要來源于金融業、TMT、消費品制造業、生物醫藥以及房地產建筑（含第三方辦公）。選址上遍布陸家嘴、前灘、世紀大道、南京西路、五角場與北外灘板塊。
就租賃面積段分布而言，500平方米以下面積段租戶數量占比有所降低，而2,000-4,999平方米面積段租戶數量占比提升，腰部企業集群發展壯大。該面積段企業靈活度高、成長空間大、選址范圍廣，總租賃面積占比保持增長態勢，隨著企業規模不斷壯大，未來有望持續帶來租賃交易活力。
大面積租戶（租賃面積10,000平方米及以上）
租戶數量按租賃面積段分布
大面積租戶（10,000平方米及以上）
數量按行業分布
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數據因精確至百分位，四舍五入可能導致數據加總不等于100%。
多中心模式促寫字樓高質發展
新興商務區賦能新興產業騰飛
在整理對比上海寫字樓市場過去五年租戶資料，回顧這五年間上海寫字樓市場所經歷的重要時刻，并在上海城市發展，經濟轉型時代背景下，感受到各個行業的巨變和發展歷程對寫字樓市場的發展與格局產生了深刻的影響。2020年新冠突襲，2021年上海寫字樓市場經歷了一輪寫字樓反彈，租賃行情的水漲船高并同時帶動投資市場交投活躍。加上近年各行政區不約而同地進行了各自具有地理歷史優勢的新區域的重點開發和舊區改造等手段，上海寫字樓市場又進入了新發展階段。
在寫字樓租戶構成中，金融業已成為基石行業。從行業布局來看，主要分布在核心商務區與核心拓展區，分別占比40%與30%。相對于其他行業，金融行業承租能力是最高，對于辦公地點，寫字樓品質以及商務配套有較高要求。制造業細分領域廣泛，其中主流奢侈品品牌、珠寶以及化妝品護膚品牌常年盤踞以南京西路與淮海中路為代表的核心商務區，而近年迅速崛起的新興商務區前灘與徐匯濱江板塊分別成為外資制藥公司/醫療器械與內資新能源聚集區，高品質新項目為企業整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續受到大面積、成本敏感型租戶的青睞。新技術涌現，數字孿生、元宇宙、萬能宇宙和混合現實的廣泛使用，使得TMT行業成為推動寫字樓需求持續增長、帶動產業聚集的重要推手。從租戶分布來看，TMT企業在核心商務區占比維持不變，而在核心拓展區的占比從2018年的7.8%上升到現時的11%，在新興商務區占比從2018年的18.8%上升到26%。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
