香港早前采取嚴格的防疫政策，加上全球加息及地緣政治局勢不確定，企業于2022年保持謹慎，寫字樓租賃勢頭于年內放緩。全年新租賃量按年下跌 11%至380萬平方尺，但仍較2020年水平高出64%。銀行及金融為最活躍的行業，占全年租賃量的27%。
2022年錄得自2008年以來新增供應量的高峰，達410萬平方尺。預租率低，截止2022年底，僅占全年新增供應的20%。因此，全港甲級寫字樓空置面積創下1,300萬平方尺的歷史新高，較1999年的空置高峰高出53%，空置率亦創新高，達15.1%，超過1999年記錄的14.4%，為新冠疫情之前十年的平均水平4.7%的三倍多。低迷的租賃氣氛及屢創新高的空置率已導致租金連續第四年下跌，唯下跌速度有所放緩。繼2021年按年下降7.3%后，整體凈有效租金按年下跌2.3%。
“2022年寫字樓市場的新租賃量減少，空置率創歷史新高。即使市場氣氛低迷，但我們留意到通關所帶動的潛在需求，特別是中資企業的需求回升，并將支持2023年的租賃活動。而由于全球經濟不穩及高融資成本，跨國公司將繼續對擴張計劃的成本開支保持審慎的態度。然而，企業的成本控制政策及不斷上升的空置數字造成租金下行壓力，此情況將持續，直至需求強勁至足以扭轉為止。預計主要子市場的租金將進一步下降0%-5%。”
2022年的大部分時間本地零售市場情緒持續低迷。香港2022年首三季度消費按年微跌1.9%，而首11個月的零售總額按年下跌1.1%。2022年12月的整體街鋪空置率為15.4%，較前一年同期高出1個百分點。四個核心區的街鋪租金扭轉了2021年1.2%的增長趨勢，在2022年下跌了3.0%。即使2022年大部分時間零售市場疲弱，但餐飲業在零售租賃市場相對活躍。
“由于本港長期采取社交距離措施，2022年的大部分時間本地零售市場情緒持續低迷。在第四季度放寬旅游及疫情相關限制下，市場情緒明顯升溫。隨著中國內地旅客的逐漸回歸，預計市場情緒將在2023年增強，有望支持零售業的租賃需求和租金增長，尤其是以游客為主導的零售商。我們預計街鋪租金今年將增長5%-10%。”
2022年租賃量增加，主要受政府公共部門需求推動。政府部門在不同地區租用140萬平方尺，以短期存放醫療物資，共占全年租賃總量的25%。強制搬遷仍然是2022年的一個主要現象。即使速度較慢，但仍涉及177,000平方尺的新租賃活動。持續的需求和強制搬遷要求確保倉庫空置率在2022年保持在2.5%的低水平。低空置率確保倉庫租金以2015年以來最快的速度攀升，2022年同比增長5.3%。
“盡管全球貿易持續面臨挑戰，但2022年空置率持續偏低。由于貿易及貨運物流有所改善，我們預計2023年工業及物流市場將較為穩健，而通關將帶動跨境貿易需求，有利于香港的貿易和物流業。盡管如此，即使前景看好，但最近的租金增長為租金負擔能力帶來壓力，此現象或令租戶變得更為謹慎。預計2023年倉庫租金將基本持平。”
2022年商業地產投資額按年下跌35.5%，至520億港元（交易額超過7,700萬港元，不包括凈地或關聯交易）。年內僅登記了129宗交易，約為2021年的一半。低空置率及租金上漲令工業領域成為2022年交易最活躍的資產類別。酒店資產的需求依然強勁，總投資額占比上升至15.3%，為2015年以來的最高水平。雖然工業資產需求強勁，但投資額下跌31.1%至206億港元，但仍占全年總投資額的40%。
盡管香港近期面臨各種挑戰，但全球房地產基金在2022年斥資229億港元收購商業物業，占年度投資額的44%，為2005年以來最高。至少有六個外資房地產基金在2022年首次在香港物市場投資物業。
“持續加息、股市下行及經濟衰退降低了2022年的投資意愿。在三年的疫情后，中國內地和香港特區通關將逐步加快各行各業的業務流動，改善投資市場氣氛。由于高融資成本仍是主要障礙，預計2023年上半年整體交投淡靜，但隨著經濟穩步復蘇，下半年或有所改善。”
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
