CBRE世邦魏理仕近期發布《2023年中國房地產市場展望》報告認為，防疫措施的全面優化和全國感染率快速過峰成為2023年中國經濟轉折的關鍵動因，并有望大幅度提振商業地產市場的表現。盡管歐美發達經濟體經濟走弱將致外需景氣度下滑，但國內消費的復蘇以及擴張性財政和貨幣政策將幫助中國的GDP增長在2023年反彈至4.9%。
在這一宏觀經濟預期下，報告指出，率先受益的消費和旅游市場將帶動購物中心租金回溫，同時進一步利好倉儲物流市場，經濟動能和企業景氣度的提升將使寫字樓市場需求的下行趨勢迎來拐點。投資者情緒明顯改善，2023年中國商業地產投資市場交易額有望實現雙位數增長。
本周，我們將分四期連載《2023年中國房地產市場展望》報告的主要發現，逐篇分析寫字樓、零售物業、倉儲物流、物業投資等板塊的發展趨勢和機遇。
《2023年中國房地產市場展望》寫字樓篇·速覽
寫字樓租賃需求企穩回升，以金融、科技和制造業為主力的需求引擎將推升全年凈吸納量至500萬平方米，新增供應將達800萬平方米，接近疫情爆發前5年的均值。2023年租金下跌趨緩，但仍有利于租戶擴張。
租賃需求
寫字樓租賃需求企穩回升，全年凈吸納量預計達500萬平方米
2022年，受到新冠疫情、經濟減速和平臺互聯網行業監管環境收緊等因素的共同影響，國內18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅錄得234萬平方米，同比大幅下降68%，為2009年以來的最低水平。
展望2023年，去年底防疫措施優化后感染人數的快速上升令短期內商務活動受阻，但隨著感染率達峰回落，經濟活動將迅速回溫。CBRE預計，寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩回升，全年有望實現500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
行業結構
金融業穩步增長，科技行業需求修復，制造業仍具增長勢能
從行業需求結構來看，2022年金融和科技仍占半壁江山，預計2023年將繼續擔當寫字樓租賃需求的主引擎。其中，金融在政策利好下將持續穩步增長的趨勢，而科技企業歷經一年多的行業調整后，需求修復并重啟擴張。2022年中國實際使用外資金額同比增長6.3%，其中制造業實際使用外資大幅增長46.1%，體現出外資企業對中國經濟發展前景和營商環境持續改善的長期信心。新能源汽車將是制造業寫字樓需求的一股新興勢力。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
新增供應
2023年新增供應充沛，二線城市樓宇品質加速提升
2022年奧密克戎疫情的反復讓全國34%的新項目延期至2023年入市，我們預計，2023年全國18個主要一二線城市新增供應將達800萬平方米，接近疫情爆發前5年的均值。2023-2025年累計新增供應約2,160萬平方米，較此前三年增加19%，絕大部分的增長來自于二線城市。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
品質升級是近年來國內寫字樓市場的主流趨勢。2022年，甲級寫字樓在全部凈吸納量中的占比進一步上升至81%，北京、上海、廣州、天津、杭州等城市的乙級寫字樓市場均錄得負吸納。2023年，企業和員工對健康、安全工作環境的期許和更加充裕的甲級寫字樓供應將令品質升級型租賃進一步提速。CBRE認為核心商務區將繼續受到青睞；綜合考慮租賃成本和可租面積的情況下，企業對交通和配套完善、可租面積充沛的新興商務區傾向性增強。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
租金走勢
2023年租金下跌趨緩，但仍有利于租戶擴張
隨著需求的逐步回暖，CBRE預計，2023年全國寫字樓平均租金將同比下滑0.7%，該跌幅較2022年收窄1.1個百分點。但新增供應集中入市仍會讓業主間面臨激烈的招租競爭，大部分華北和中西部二線城市將持續面臨租金下行的壓力，而租戶對辦公環境愈加重視則意味著項目去化速度和租金表現因其區位、配套和品質而分化的趨勢將更加明顯。
可租面積的稀缺令一線城市核心商務區的租金擁有強勁的反彈動能，并有望帶動一線城市整體租金在2023年下半年至2024年企穩回升。成都、青島和華東二線城市的租金走勢也相對較強 – 這些市場中的大部分未來三年的平均空置率在25%以下，在二線城市中擁有更好的供需平衡。
結論和建議
給租戶的建議
2023年市場供應充沛，租戶可積極規劃或推進房地產策略。但必須注意到，一線城市核心商圈的可租面積將進一步收緊且租金企穩攀升，對此類區域有租賃意愿的租戶需加快決策。
基于區位和配套與員工滿意度之間的高關聯性，租戶需在租賃預算和樓宇區位間尋求最大限度的平衡。對于有大面積租賃需求的企業，逐步成熟的新興商務區亦是不錯的選擇。
盡管國內對疫情已進行降級管理，但辦公環境的健康和安全已成為員工的長期訴求，租戶可抓住當前供應窗口進行升級搬遷，并增加對辦公室健康相關的投入。
以辦公室為主的混合辦公模式將成為長期趨勢，選址時務必考慮混合辦公情景下需要的支持性設施，如共享辦公、會議室出租、高速網絡等。
給業主的建議
整體寫字樓租賃需求將自2023年開始逐步回暖，可重點關注證券資管、硬科技、高端制造、專業服務等增長確定性較高的行業。
辦公品質升級將成為長期趨勢。建議業主增加在新風系統、照明、無接觸設施以及商業服務配套等方面的投入，并通過租戶管理系統和方案提升租戶體驗。
對于區域配套不足的項目，業主可通過提供接駁班車、共享單車、充電樁等交通便捷服務，以及餐飲、休閑健康設施來吸引租戶的入住。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
