2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了"商業地產20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會領導及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以“誰為行業贏得未來”為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在年會上發布。
近日，北京大興國際機場臨空區招商局副局長夏至誠接受了房訊網的專題采訪。
北京大興國際機場臨空區招商局副局長 夏至誠
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
夏至誠：中國的產業園區作為產業轉型升級、推進新舊動能轉換的主要載體。在過去的20年，完整的歷經了4代，迭代的根源就是園區賦能產業的逐步探索，這也是伴隨著中國經濟發展而進行的升級。
第一代是以招商蛇口工業園為代表的傳統工業園，主要承載低附加值、勞動或資源密集型傳統產業，特點是純產業區，單個企業或同類企業聚集。
第二代是以深圳科技工業園為代表的綜合型產業園，以服務外向型企業，偏重高新技術產業為特色。開始重視產業間產生協同效應聚焦高新技術產業，高素質人才、信息、技術、產業配套服務均有配置。
第三代是以大連軟件園、中關村軟件園為代表的主題特色園區，產業定位細分科技領域、文化創意、現代服務等產業。產業聯系密切，空間上形成圍繞產業集群的圈層布局，配套文化商業生活娛樂設施，注重人文環境。
第四代是以張江高科、東湖高新、大興臨空區為代表的城市級產業社區，多產業集群、文化創意、科技創新及高端現代服務業為主，產業社區內含多個專業主題產業園區，構筑大型創新生態。既是復合型實業發展中心，也是宜居宜業的城市核心。在空間上城市功能與產業功能完全融合，人才聚集程度進一步提升，“產、城、人”三要素高度匹配，打造配套完善，集居住、辦公、商業、教育、休閑娛樂為一體的都市產業綜合體。
從未來的發展方向來看，產業園區一定是產業高度匹配、創新高度集聚、產城高度融合、人才協同發力的，去構建產業園區發展嶄新生態。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
夏至誠：今年以來，市場出現了一些趨勢性變化，值得我們重視和關注。
第1，傳統寫字樓宇出租率持續下降，一方面是地產行業下行，傳統租賃樓宇的邏輯已行不通，而主題特色園區，根據行業產業打造產業鏈、形成良性產業生態的園區比較受追捧。另一方面，隨著新型互聯網、科技公司可以依托遠程會議、數字化管理、去中心化的組織架構實現居家辦公，導致集中辦公需求日益減少，這些都為傳統樓宇經濟提出了新的挑戰。
第2，隨著辦公群體年輕化，新業態、新組織架構的創新型公司在辦公功能空間上，不再傾向于傳統的布局。而是在單體樓宇內實現辦公、會議、研發、小試、中試、檢驗檢測、公共服務平臺、健身娛樂、配套餐飲、人才公寓等多種功能混合的新型研發樓。并且隨著公司業務和組織結構的快速發展與變化，空間可以自由組合調配。典型的案例是字節跳動選用老商場進行改造作為總部辦公樓，無論是層高、空間規劃、復合型功能設置都與傳統辦公樓完全不同，目前越來越多的企業更愿意入駐此類研發樓宇，而不是傳統的5A級寫字樓。
第3，智能化、數字化應用增加，并且不單純的是功能性應用，而是服務與應用結合，未來樓宇智慧平臺將成為商辦樓競爭核心，搭建集成系統平臺、聚合成熟智能硬件、經營思維的平臺運營將與物理場景創新完美結合。例如：無人超市、能源控制、停車訪客系統、人臉識別、智能會議、BIM物業管理、智慧物聯等都將是園區“標配”，根據用戶行為多維度采集的數據可形成“園區大數據”分析，產生巨大價值。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
夏至誠：經過多年產業載體操盤經驗，我們得出用“八大專業”的邏輯設計新型商業地產（寫字樓、產業園）。
第1，專業規劃：產辦（產業主題商辦樓）會大量增加，未來的綜合型園區將會減少，圍繞產業集群、產業鏈打造的載體——主題園區、產業社區將會更受企業歡迎。首先需要專業規劃，每個園區/樓宇都要有專業規劃方案，完整的商業閉環與運營內容策劃進去，嚴格按照規劃方案進行園區運營。
第2，專業專家：每個主題產業園需要配置行業專家委員會，聚焦園區主導產業領域的高校教授、行業專家、投資人進行招募，專家委員會負責評審入園項目是否符合產業鏈和目標產業清單目錄。在園區未來申請各方面資質、政策方面給予專業咨詢意見，確保園區在規劃軌道上運行。
第3，專業政策：園區深度進行政企協同，打包園區產業指標向政府申請定制化的“一園一策”，如針對產值稅收、研發、人才、外資外貌、品牌建設等指標進行對賭，每年運營達到指標后進行政策獎勵。只有園區運營團隊最一線接觸企業，深刻理解企業，精準的政策才能貼近企業真實需求。
第4，專業平臺：園區公共服務平臺是針對園區同類產業的公共服務需求進行平臺配置，如人力園需配置人社局服務窗口、金融園區需配置風控平臺、生物醫藥園區需配置檢驗檢測平臺。同時可以發放“創新券”給企業，進行服務費用抵扣，降低企業創新成本。針對企業的審批環節設置到園區內，可以大幅度降低企業的“隱性成本”，很多政府的公共職能前置，也有利于政策創新，便于政府更好的了解企業真實需求。
第5，專業基金：圍繞特色產業領域，建立“一園一基金”，園區是企業的“家”，通過對于企業成長性的分析，選擇優質企業投資將是產業發展閉環的重要邏輯，從“房東”變為“股東”，像合伙人一樣陪伴企業成長，獲得資本收益，孵化更多的企業才是園區最重要的價值。
第6，專業活動：圍繞園區主題舉辦精準細分的產業活動，將是園區增加人氣的重要方式，包括產業論壇、投融資對接會、商務資源對接會、企業家俱樂部等等。企業之間、產業鏈之間、人與人之間的聯系將會迸發出更多的商業價值和創新火化，產業社群是園區服務品質的保障。
第7，專業團隊：專業的招商團隊、服務團隊是服務企業的“大管家”，專業產業服務人員，可以為企業提供“保姆式服務”，而不僅僅是傳統商辦樓的物業服務和基礎商務服務，未來對于專業園區運營服務團隊的專業度將會提出更高要求。
第8，專業服務：打造圍繞園區產業細分賽道的共性技術服務平臺，提供圍繞產業鏈、供應鏈、創新鏈的精準企業服務，解決企業痛點、難點。可以有效降低企業成本投入，為企業省錢，才是更好的賺錢辦法。提供面向科技創新的“賦能服務”才是企業需求的根本。同時，園區提供的服務應以人為本，滿足人們從工作到生活的全方位需求，才可以在更激烈的競爭中脫穎而出。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數字經濟下的樓宇經濟"。
作為中國國際服務貿易交易會（CIFTIS）常態化活動之一，第二十屆年會將聚焦數字經濟、樓宇經濟、運營管理、城市更新、產業園區五大核心主題，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間將發布2023年中國寫字樓產業園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。
來 源：房訊網
