8月10日，在2022中國商業地產投資專業展覽會暨第四屆中國商業地產品牌建設論壇上，由房訊指數主持編制的《2022中國商業地產100強研究報告》再次重磅發布，這項由房訊指數研究院主辦的測評工作，已連續開展4年，測評成果已成為評判商業地產開發企業和運營企業綜合實力及行業地位的重要參考標準。
房訊指數首席研究員劉凱表示，隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，商業地產正處于不斷調整、恢復的過程中，將在戰略、業態、產品、模式等方面不斷突破創新，新商業、新辦公、新園區的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業地產100強研究報告》節選：
新辦公|銷售市場逆勢上揚租賃市場整體放緩
2021年，在疫情防控和經濟社會發展的科學統籌下，國民經濟持續穩定恢復，在"十四五"實現了良好開局，為中國寫字樓行業的整體發展奠定了堅實的基礎。全國寫字樓市場在此背景下實現加速復蘇，投資、銷售以及租賃等各項數據企穩回升。尤其是在數字經濟和雙碳時代的雙重加持下，行業堅持綠色發展，砥礪運營，開啟創新升級的新世代。
進入2022年，寫字樓市場告別強勢井噴的火熱需求，回歸常態、于底部空間趨穩求變。一季度受經濟形勢及部分重點行業監管趨嚴的影響，寫字樓市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持平穩發展趨勢。二季度由于重點城市受到了疫情反復和經濟增速放緩等超預期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇"倒春寒"，復蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度逐步恢復。
大宗交易方面，由于一線城市在一二季度先后受到疫情的襲擾，總體成交額較去年同期有所下降，市場略顯平淡。其中，來自互聯網、科技以及能源行業的自用型買家表現突出，紛紛出手購置總部大樓，成交占比較往年有所上升。
值得注意的是，上半年寫字樓行業在疫情防控和穩經濟方面均做出了重要的貢獻。作為防疫鏈條上的重要一環，寫字樓不僅在封控期間需要配合管理要求，在復工后常態化管理上同樣周全到位、創新防疫舉措，在防疫和復工安全上發揮了積極的作用。同時，不少商務樓宇響應政府要求號召為租戶減免租金，有效為企業紓困解難。
整體來看，雖然上半年受到了多重因素的沖擊，但行業供需的基本面依舊穩固。房訊指數預計，在疫情平復的基礎上，隨著下半年國民經濟企穩回升，以及穩經濟一攬子政策措施對企業的扶持，受壓制的需求將得到釋放，寫字樓市場在經歷了"黎明前的黑暗"后，將強勢重啟，再次迎來復蘇的"曙光"。
銷售市場逆勢上揚開發投資趨于理性
2022年上半年，國際形勢復雜演變以及新冠疫情在全國多地散發等超預期因素沖擊，給國民經濟帶來了較大影響；同時，疊加去年以來房地產融資環境收緊，整體行業進入深度調整，以及國家對超高層建筑的管控趨嚴，導致國內寫字樓大規模開發熱情消退，投資趨于謹慎、理性。
2022年1-6月，全國辦公樓開發投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數據的最低值，反映出企業開發投資意愿的低迷。
來源：國家統計局房訊指數整理
而從年內來看，實際上一季度辦公樓開發投資額較去年同期相差不大，僅有1.6%的降幅，保持在合理的波動空間；而數據出現較大降幅主要是在二季度，結合疫情在全國擴散的節點，說明開發投資額度的下降更多是受到了疫情突發因素的影響，行業整體的基本面依舊是穩定的。房訊指數預計，下半年在疫情平復后，全國辦公樓的開發投資信心將得到修復，環比上半年將出現數據增長。
新開工面積今年上半年為1701萬平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數據來看，自2020年以來，全國辦公樓新開工面積已經連續三年出現下滑，且下降幅度呈現擴大的趨勢，分別為12.6%、15%、29.8%。
來源：國家統計局房訊指數整理
而從影響市場即時供應的竣工面積來看，上半年同樣出現較大的降幅，同比下降30%至872萬平方米，這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，為短期內市場的存量去化減輕了壓力。雖然上半年的竣工量減少一定程度上受到了疫情對工期的影響，但整體上全國辦公樓供應下降的趨勢已經可以確定。
市場銷售方面，上半年在全國商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢上揚，錄得1643萬平方米，同比增長15.8%。從2020年以來同期數據來看，銷售面積實現了連續上漲，至2022年已基本達到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對寫字樓市場的長期信心。
結合開發投資額以及供應端新開工、竣工面積的縮減，伴隨著銷售端的逐年回升，房訊指數判斷，寫字樓大規模的新增供應高峰期即將結束，以往市場上供大于求的局面將有效改善，市場未來幾年將進入穩定去化期，去化壓力也將得到緩解。
租賃需求整體放緩一線城市出現分化
2022年上半年，全國多地疫情出現反復，消費和生產活動受到不同程度的影響，經濟下行壓力加大。經濟放緩和疫情影響下，企業信心和運營以及業務開展都收到了短期影響，也給寫字樓租賃活動帶來了沖擊。整體來看，全國重點城市凈吸納量環比下滑，空置率上升，租金水平反彈回升的勢頭被阻斷，依舊在底部空間徘徊企穩，租戶有了更大的議價空間。
值得注意的是，從年內來看，一二季度寫字樓市場的表現其實是略有差異的。一季度，全國整體經濟開局保持平穩增長趨勢，國內生產總值同比增長4.8%，在此基礎上，雖然受在線教育、互聯網等等重點需求行業強化監管的影響，寫字樓市場租賃需求有所弱化，結束了2021年以來的加速回暖，但依舊整體表現持穩，于常態化中穩步發展。據仲量聯行數據，季度內全國主要城市整體吸納量較2021年末出現回落，錄得77萬平方米。
來源：房訊指數研究院
其中，一線城市出現分化。北京和上海表現穩定，北京寫字樓市場凈吸納量接近16萬平方米，保持了較強的市場需求；上海則錄得2019年以來單季度最高值，達到29.5萬平方米；廣州和深圳在一季度由于受到疫情影響，部分租賃活動停擺或延期，整體租賃需求表現低迷，空置率和租金承壓。而從二線城市來看，凈吸納量雖較去年四季度有所下降，但整體需求仍保持活躍態勢。
二季度，由于疫情在全國多地擴散且重點城市形勢嚴峻，政府采取了嚴格的管控措施，嚴重影響了帶看、商務談判等環節，北京、上海的寫字樓市場活動一度出現停滯。同時，經濟下行的壓力也影響了企業的信心，壓制了企業在搬遷、辦公升級等方面的需求，也影響到了一些并未受到疫情直接影響的城市市場需求。
數據顯示，二季度北京寫字樓市場凈吸納量錄得負值，空置率環比上升1個百分點至17%左右，租金水平則出現一定程度的下調，甚至出現"陰跌"的現象。而在上海，寫字樓空置率也上升至近一年來的高位，尤其在租賃放緩的背景下，部分業主為維持出租率選擇在租金上進行讓步，使得季度內租金水平出現下探。廣州和深圳在疫情后復蘇態勢顯現，需求有所回升，基本恢復至疫情前水平。
來源：房訊指數研究院
從需求端來看，金融和互聯網科技企業依舊是市場主要需求來源。其中，金融保險等企業展示出較強韌性和抗風險能力，依舊保持擴張態勢，在多個城市租賃需求中占據首位。而互聯網行業雖然在今年受強監管的影響，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依舊為廣州、杭州、武漢等多數城市的首位需求驅動，行業租賃占比保持穩定。同時，專業服務業也依然是需求的引擎力量。此外，大健康行業、新能源、新消費以及涉及芯片、集成電路相關的硬科技行業，也是重點值得關注的需求增長來源。
回顧上半年，國民經濟在較短時間內實現企穩回升，表現出經濟持續健康發展的良好態勢沒有改變。在經濟長期向好的背景下，穩經濟政策落地顯效以及政策端對企業不斷扶持，為寫字樓市場的需求復蘇將提供強大保障。隨著行業供應高峰期結束，供需基本面持續得到改善，下半年行業信心將回歸，并有望重啟市場的復蘇之路，空置面積將逐步消化，租金水平于底部企穩，再度彰顯出行業的強大韌性和巨大潛力。
大宗交易略顯平淡自用買家保持活躍
在經濟增速放緩、市場復蘇面臨較大不確定的情況下，上半年大宗交易市場信心略顯不足，觀望情緒濃厚。尤其是受疫情影響，部分重點城市輪番封控，交易活動收到阻礙，投資活躍度減弱，導致上半年大宗交易市場稍顯平淡，成交量較去年同期出現了較大幅度的下降。
數據顯示，上半年主要城市大宗交易市場累計成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一線城市交易額占比出現下滑，二線城市表現穩定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復影響所致。綜合近五年的同期成交數據來看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經濟環境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產拋售也給市場信心帶來了較大的沖擊。
來源：戴德梁行房訊指數整理
從買家類別來看，投資交易依舊占據主導地位，占比約為65%，其中ESR出手在上海大都市圈收購11個物流及工業資產組合、平安人壽50億元接手遠洋集團在北京的銳中心項目得到市場較多關注，均是機構投資者較大額度的交易案例。
自用型買家也有較好表現，交易占比較去年有所提升至35%，與投資性交易的差距進一步縮小。自用買家主要來自互聯網、科技、能源企業，其主營業務的快速發展，促生在一線城市購置總部大樓的需求，例如鄂爾多斯26.73億元收購華潤旗下上海蘇河灣中心寫字樓，商湯集團擬33.28億收購上海西岸國際人工智能中心物業等。
從交易物業類型來看，伴隨經濟環境不確定性以及城市新增供應大量入市等因素，投資者對收購寫字樓保持謹慎態度，傳統寫字樓成交額同比出現下滑，上半年錄得成交額度279億元，較去年同期降約44%，在總交易額中占比也下降至39%，但依舊是全市場中占比最高的業態。
來源：第一太平戴維斯房訊指數整理
工業地產和物流地產投資保持熱度，成交額為179億元，總交易額占比提升至25%，長三角、珠三角等核心區域物流資產在期內有較好的成交表現。零售物業由于受疫情影響較大，投資者對該類資產趨向于保守。此外，酒店類資產交易仍具有韌性，數據中心、長租公寓等新經濟地產日益受到投資者的關注。
上半年，市場大宗交易成交依舊主要發生在一線城市，流動性較好的上海、北京及大灣區持續受到青睞。其中，上海雖受疫情影響較大，仍錄得近30筆交易，以約330億元的成交額位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海寫字樓物業成交活躍，受自用買家和金融保險企業的追捧，總成交額占比高達64%；而機構投資者則對工業物流、生命科學產業園、長租公寓物業類型持有非常積極的收購態度。
疫情沖擊下北京大宗成交有所滯后，大宗交易成交額約100億元，低于歷史同期水平，市場較大體量成交放緩，內資買家包攬了所有大宗成交，其中自用買家交易宗數占比逾四成，保持活躍。廣州和深圳大宗交易額均在百億以內，與往年同期保持平穩。
上半年大宗交易市場降溫，主要是受到了經濟放緩和突發疫情的影響，導致投資者對中國經濟增長的擔憂影響了其對資產價值的考量。房訊指數認為，下半年隨著經濟企穩回升和寫字樓市場整體恢復，投資者信心將得到恢復并釋放出來，上半年停滯的交易有望在三四季度重啟，可能迎來成交高峰。未來經濟長期向好信心仍存，預計大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間，投資資產類型也會呈現多元化趨勢。
存量提升迎來機遇綠色科技引領變革
隨著城市高質量發展進程加快，"減量"、"提質增效"成為寫字樓行業發展的關鍵詞，尤其是在寫字樓開發投資和新增供應縮減的背景下，存量時代加速到來，樓宇空間迎來改造提升的新機遇。
國家和重點城市紛紛出臺政策推動樓宇的質量提升。2021年，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》、《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》、《上海城市更新條例》相繼出臺；2022年5月，國務院辦公廳印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，成為寫字樓存量提升的新契機。
存量提升過程中，行業深度運營的趨勢得到深化。無論是樓宇突發公共安全事件的應急處理，還是對樓內辦公人群的細致入微的暖心關懷，人們對寫字樓行業的整體管理運營水平和能力的要求進一步提升。業主和運營商從開發思維轉向運營思維，從客戶的生命周期和行業特性出發倒推產品和服務，更加注重以人為本的需求，更加注重空間運營的質量和功能性，提升寫字樓新的吸引力。
"雙碳"戰略下，寫字樓成為作為綠色建筑的重要應用場景，綠色低碳發展成為行業重要方向。從需求端來看，已經有部分頭部外資金融、專業服務業及科技企業開始行動起來，將ESG理念貫徹到從辦公樓選址、辦公空間打造到日常運營的整個管理流程當中。通常而言，這些企業會選擇具有國際認證的辦公樓項目。寫字樓開發運營企業順應趨勢，在開發中逐步推行碳排查，增加綠色產品認購，并積極開發創新的減碳產品服務系統；在運營中采用智慧管理系統，實施辦公環境維護綠色行動，構建綠色健康樓宇空間。
科技賦能下，樓宇智能化轉型同樣是行業質量發展的重要方向。數字時代的到來，各類技術創新與應用正在重塑寫字樓行業投資、設計、建設、招商、運營、資管等產業鏈的各個環節，從線上銷售、招商及租賃系統到數字閘機系統、智能報修系統，再到數字化設備運營、云社區系統等等，涵蓋了寫字樓的多個方面，助力樓宇資產價值的進一步提升。據房訊指數觀察，目前多家頭部企業已經積極擁抱數字化，推出智慧服務平臺，包括中海商務APP、華潤CRUnion智慧云辦公平臺、大悅城COFFICE、金地商置Carefree辦公體系等。
首創高科創伴空間
新冠疫情以來，遠程或靈活的辦公方式成為企業補充性辦公解決方案。許多跨國企業縮減了線下辦公空間，并正致力于通過混合辦公策略提高工作的靈活性，滿足員工在生理、心理和社交的需求。多家傳統開發企業和專業市場運營機構加強了在靈活辦公空間運營方面的探索，如中海商業創新推出OfficePro裝配式精裝修產品，首創高科推出首個硬科技產業孵化器創伴空間，木棉中國上線木棉運營管理系統APP（2.0版）等。科技和數字服務則為混合辦公的強大支持，使數百萬人在疫情期間能夠遠程高效工作，并創造與線下辦公室體驗類似的虛擬體驗。
同時，辦公群體的健康、安全、福祉受到更多的重視，員工們越來越渴望擁有能保障身心健康和滿足社交需求的辦公場所，辦公場所體驗比以往任何時候都更加受到關注。實際上，安全與健康成為早已成為后疫情時代辦公空間管理的主題之一，此輪疫情后，企業在為員工提供一個安全健康的辦公環境的同時，開始嘗試在空間上增加"共享休息區域"、"健身房"等設施。健康、科技、可持續發展、休閑娛樂等從用戶體驗角度出發的設施與服務將成為辦公樓項目的新標配。
在綠色發展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼備的產品力，成為后疫情時代樓宇發展的核心競爭力。傳統寫字樓已經由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉變成為客戶提供全方位的商務解決方案，綠色生態、數字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業辦公行業帶來前所未有的變革。
