“陳姐，您近期有時間來看房嗎？”
北京主要城區大規模解封以來的兩周內，各新房售樓處及二手房中介又開啟了忙碌的客戶邀約模式。一邊是內城高端盤來訪人“絡繹不絕”，另一邊大部分剛需盤實際約訪情況卻并不理想，剛需購房人觀望情緒較重。
業內人士分析認為，目前購房需求分化明顯，受到疫情影響，剛需人群收入不穩定，對未來預期不明朗的情況下，買房置業這種大額支出變得非常謹慎，不少購房需求被擱置了。
剛需盤熱銷“少數派” 購房者觀望占主流
“我的客戶3月份交了定金，現在遲遲不進行下一步的簽約，態度游移，我感覺很可能會退房。”朝陽某新房項目銷售人員告訴記者，疫情售樓處關閉一個月后，銷售人員都很期待重新開啟工作，但3月的熱度明顯沒能延續下來，熱度一下子就斷了。
該項目銷售人員表示，一部分置換客戶不敢推進簽約，是因為二手房出售速度驟降，擔心自己的房子不好出手，影響新房購買。還有一部分購房者在觀望市場政策以及下半年供地的情況。
“目前市面上的新房已經都看過了，我們想等等三批次地再做對比。”周女士表示，家里是二胎剛需改善置業，市場上價格合適的千萬以內四居室可選有限。
業內人士表示，目前新房市場同板塊內新房之間競爭比較激烈，6·18期間多個售樓處都推出了特價房，來吸引購房者。像合生旗下的多個項目，就開展了6·18的直播賣房。
也有項目選擇了盡快開盤，位于朝陽區王四營板塊的保利錦上二期，就在6月15日開盤銷售，500萬就可以買到近地鐵的兩居，憑借低總價的優勢，開盤三小時賣出了150多套。
也有部分購房人選擇配套更成熟的二手房。購房人劉女士跟愛人從去年開始看房，300多萬預算到底是買新還是買近？困擾了劉女士很久。在對比了門頭溝、房山等新盤后，劉女士還是打算在豐臺、石景山選擇小面積的二手房，方便通勤，減少生活時間成本。
二手房成交分化明顯
二手房的表現最能反映樓市重啟后的真實狀態。根據國家統計局數據顯示，北京的二手房價指數從4月環比上漲0.6%，5月轉為下降0.1%，降幅明顯。主要原因是受到疫情影響，海淀、朝陽、豐臺等區域因為管控的原因交易量下降。
據諸葛找房數據研究中心監測，6月1日至6月19日，北京市二手住宅共成交5358套，而5月同期為成交5498套，4月同期為成交7623套。
“隨著房地產市場信心逐漸恢復，北京二手房成交走勢將趨升且愈加穩健。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示。
中原地產首席分析師張大偉認為，北京市場單月二手房成交量一般在1.5萬套，5月份北京二手房成交8000套，環比同比都腰斬，樓市進入冰凍狀態。主要受到疫情因素影響。6月二手房市場有所回溫，下半年還有很多新房供應，會再次分流二手房的客群，預計下半年二手房市場降穩中有降。
在二手房市場趨穩的情況下，各板塊之間的分化也越發明顯。
一位南城中介表示，今年上半年所在小區二手房成交量僅為去年同期一半，去年3月、6月都是成交高峰，今年不及去年。
“目前客戶可對比的小區、房源都比較多，沒有核心資源的房子或者品質稍差的房子銷售周期都比較長，除非低于市場價出售。”該中介人員表示，實際上小區掛牌價是上漲了，但總體成交價并沒有多大變化，跟其他區域比，議價空間較大。
一位西城中介人員表示，近期2000萬以上的房源較為搶手，多是改善置業，房子綜合品質越好，貴點也好賣。
據了解，關注東西城的購房人群依然很多，短期市場穩定，客戶有時間篩選房源，也有議價空間，一些戶型、樓層位置不佳的老房子想早點售出只能降價。
相比較而言，有產業人群聚集的板塊，比如望京、海淀、昌平，二手房市場也相對活躍。
高端需求復蘇早于剛需
合碩機構首席分析師郭毅認為，北京樓市需求分層明顯，當下來說，剛需人群存在比較大的觀望情緒，收入不穩定，對未來預期悲觀，對買房置業這種大額的支出非常謹慎。
改善客群分為剛改和高端改善兩類人群，還是出現了回暖的跡象。對于初級改善人群來說，過去買房可能會適度超越現在的經濟水平，做踮腳買房這樣的動作。但是現在這些人群還是量入為出，不會太過透支地去消費。
高端改善人群，對未來的預期更樂觀一些，普遍認為當下的現狀市場的經濟環境的筑底時間不會太長，資產價值還具有價值潛力，故布局城市核心資產。內城附加資源價值、低密度資源稟賦價值，都是高端人群青睞購買的對象。
尤其是很多新房項目由于政府限價，會出現倒掛的情況，引起高端購房者搶購。
郭毅認為，下半年北京樓市情況主要取決北京市場調控環境是否會發生變化，在調控政策及本地化的金融政策不變的情況下，不會對剛需人群購房帶來明顯的助力。剛改人群會發生分化，原有的房子升值較慢的客群，由于自身房屋賣出周期的延長，也可能會延后置換需求。
對于高端品質改善客群來說，屬于目標型置業，有好的資產入市，還是會關注。
來源：北京青年報
編輯：wangdc
