戴德梁行近日發布《2022年一季度北京寫字樓零售市場報告》指出，一季度北京寫字樓市場較為穩定，金融行業本季度表現活躍，市場總體成交放緩，未來高精尖產業的蓬勃發展將為市場帶來更多租賃需求。零售市場方面，“城市更新”、“夜經濟”、“首店經濟”仍將是市場發展的關鍵詞。
市場持續吸納拉動空置率繼續走低
一季度，北京甲級寫字樓市場共有約17.5萬平方米的辦公空間投放市場。受春節，冬奧和兩會的影響，市場成交較去年四季度有所放緩，但仍高于2021年同期水平，全市和五大核心商圈市場凈吸納量分別同比上升24.1%和27.3%，至18.5萬和6.5萬平方米。至此，全市和五大核心商圈市場空置率繼續下調，分別環比下降0.3和0.8個百分點，同比下降2.9和1.6個百分點至14.3%和9.0%。而全市和五大核心商圈租金水平則與去年同期持平，季度環比分別微降0.9%和0.3%至每月每平方米人民幣334.6元和388.4元。
核心商圈甲級寫字樓租金&空置率
數據來源：戴德梁行研究部
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示：“值得一提的是，具有較高品質的麗澤金融商務區得益于良好的地理位置、較低租金水平和充足的可租賃面積備受市場青睞，同時2021年底地鐵14號線的全線開通使該區域的交通便利度大幅提升。”一季度，麗澤商務區的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首。強勁的市場表現拉動租金漲幅領跑全市，環比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米人民幣177.7元。除此之外，通州運河商務區隨著寫字樓項目的不斷入市、北京行政辦公區的啟用以及五大國有銀行總部和部分央企二級總部的設立，租金水平漲幅位列全市第二，環比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米人民幣154.2元。
內資證券、資管類企業領跑市場，高精尖產業將蓬勃發展
一季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，內資證券、資管類企業表現突出，拉動金融行業成交占所有行業總成交面積的37.0%，位居各行業之首；其次為高科技、生物醫藥和專業服務業，分別占所有行業總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
未來三個季度，北京寫字樓市場將繼續迎來約80萬平方米的新增供應，其中新興商圈占比高達74.3%，且城市更新項目占比為25.4%。大量新項目的入市將繼續推高整體市場空置率，并對租金水平造成下行壓力。戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲表示：“2022年伊始，北京的政府工作報告著重強調了高精尖產業的重要性，包括新一代信息技術、醫藥健康、新能源等。未來，這些行業的蓬勃發展將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。”
商業環境提質升級，持續推進國際消費中心城市建設
一季度，北京零售市場暫無新項目開業，全市零售市場總存量為1,490萬平方米，其中購物中心存量約1,310萬平方米，占比達87.9%。
本季度，位于王府井商圈的東安市場以潮奢買手制百貨重新亮相，引入了超過600個國際一些奢侈品牌、設計師品牌及潮牌，整體品質得到大幅提升。此外，王府井商圈多個項目都在積極地進行品牌升級或改造，這都將助力王府井商圈消費結構的轉型升級。受北京冬奧會及疫情防控影響，大多數人選擇留京過年。春節期間，北京各大商場及文旅商業均正常營業且人流量表現較好。各商圈、項目、品牌也在北京商務局的支持下推出了各種各樣的春節主題消費活動，通過線上線下聯動及發放消費券的方式為消費者提供更豐富便利的購物體驗。例如，國貿商城開設了國潮市集；三里屯太古里攜手先鋒藝術家畢衡推出“大王之年”新年活動等。
冬奧會的召開使得冰雪消費持續升溫，冰雪運動品牌也在積極開拓北京市場。如，SOLOX·SNOW51北京首店在國貿商城開業，該店也是品牌在全國范圍內最大的綜合門店；繼上季度與阿迪達斯、“滑唄”攜手在APM打造了沉浸式滑雪體驗快閃店后，SNOW51也已入駐北京APM。此外，時尚及餐飲類品牌本季度在北京擴張明顯。如，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S開業全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國貿商城等。
目前，北京核心商圈商業主要以品牌升級及老舊項目改造為主，助力商圈內商業環境的提質升級。未來新項目供應主要集中在四環以外且品質較高的社區型商業。2022年預計將有10個左右的新項目計劃開業，均來自非核心區域，為市場帶來超過100萬平方米的優質零售空間。戴德梁行北區商業地產部主管孟祎表示：“2022年，北京將加速推進國際消費中心城市建設，“城市更新”、“夜經濟”、“首店經濟”仍將是零售市場發展的關鍵詞。商業、文化與產業融合的趨勢也將越來越明顯，購物中心將更注重空間體驗及綠色零售。”
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
