日前，國家發改委發布了《進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確提出將保障性租賃住房納入基礎設施領域不動產投資信托基金試點行業。政策的發布，給租賃住房行業的發展注入強勁的信心。
實際上，近年來國家頻發租賃住房建設方面的支持政策。2021年政府工作報告提出，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規劃綱要也明確提出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給。
房訊指數研究院認為，發展租賃住房已經被國家當成解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的嘗試性解決方案和有效途徑。短期來看，大城市住房問題、租賃住房將成為政策發力的重點，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場變化做出的政策措施。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標，這也將對未來的調控思路作出引領。
住房租賃市場挑戰和機遇并存 供給端呈現多元化規范化
自2015年中央經濟工作會議首次提出"租購并舉"以來，住房租賃市場的發展逐漸受到各方關注。在大城市房價高企的背景下，租賃住房是解決大城市住房突出問題的重要方式，也是城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段。
2020年，在"租購并舉"政策推進落實下，住房租賃市場行為正逐漸規范，市場環境亦進一步改善。
從政策來看，國家"十四五規劃"提出，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。推進住房租賃市場的規范與發展成為未來五年的重要工作，也是關系社會民生的關鍵因素，租賃市場的發展迎來挑戰和機遇。
12月，中央經濟工作會議從戰略層完善租賃市場相關政策，從保障性、供應及租金調控等方面規范租賃市場。一方面鼓勵租房市場的發展，要高度重視保障性租賃住房建設；土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房；另一方面對市場提出進一步規范發展的要求，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場；要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
各級政府也紛紛推出政策舉措，從頂層到底層規范租賃市場發展。據機構統計，2020年，全國共計頒布租賃相關政策超過200條，以權益保障類、市場監管類政策為主。
來源：房訊指數整理
2019年，中央財政在全國進行城市試點，根據不同能級城市給予不同財政支持，到2020年試點城市范圍擴大，在住建部的指導和支持下簽署《發展政策性租賃住房戰略合作協議》，國家給予城市更多資金用于支持住房租賃市場。目前，中央財政支持住房租賃市場發展試點城市主要有24個。由于城市人口規模、房價水平、經濟發展等方面的差異，不同城市的租賃市場發展速度和趨勢并不相同，在外來人口較多、住房問題比較突出的一線城市，租賃市場的發展更加積極。
從市場來看，2020年新冠肺炎疫情對租賃住房市場造成了沖擊，全國租賃市場進入低溫運行狀態，據機構研究分析，重點40城中有八成城市租金收益率出現下降，七成租金議價空間上漲。至2021年一季度，租金下滑趨勢放緩，2021年3月，全國大中城市租金掛牌均價為34.51元/平方米/月，環比上漲0.13%，同比下降2.04%，市場需求繼續回升，租賃市場持續回溫。
來源：房訊指數整理
從供應來看，當下租賃住房供給端呈現多元化，既有招拍掛市場的租賃用地、自持用地，也有集體建設用地以及存量改作租賃的項目等。統計顯示，截止2020年底，全國范圍內累計共推出租賃用地約235塊，規劃建筑面積超1502萬方，環比微跌。
集體用地建設租賃住房的供應規模不斷擴大，包括北京、廣州、杭州等城市紛紛加碼，對于我國農村土地盤活也有著深刻意義。5月，北京首創繁星十八里店集體土地租賃房社區品牌發布，是首創置業首個、同時也是北京最大的集體土地租賃房項目，總建筑面積約40萬平米，可為市場一次性提供超過6500套租賃住房。
新生代住房租賃群體崛起 長租公寓行業穩中求進
"跑路"、"爆雷"，接連的負面消息使得2020年長租公寓行業再一次走上風口浪尖。由于受到疫情的沖擊，租賃市場遇冷，長租企業出租率下降、違約率提升，出現了因現金流斷裂而無以維系的現象。依據公開信息不完全統計，2020年超 40 家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。
究其原因，一方面是疫情加速了長租企業經營風險的暴露，市場環境的降溫讓一些盲目擴張的企業資金鏈難以為繼，另一方面，長租企業拓展速度放緩乃至停滯，融資難度增加。同時，政策上對租金監管趨嚴的趨勢也加速了運營不規范的企業被淘汰。
需要注意的是，市場上"爆雷"風波多是由分散式長租企業引起。目前國內長租公寓企業，根據物業分布，主要分為集中式、分散式。集中式長租公寓以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的，多是房企布局租賃住房市場，拓展多元化業務；而分散式公寓則以中介機構和專業運營商為代表，包括自如、魔方等。
來源：企業公開信息 房訊指數整理
依據公開信息統計，頭部房企中已有近五成涉足長租公寓，其中 2017 到 2019 年涉足長租公寓業務的房企占比超過 75%。房企依托于資金、房源等優勢，為租賃市場提供的機構化房源占比在近兩年逐漸提高。萬科泊寓2020年新開房源 4.26萬間，累計獲取房間數超19萬間，開業規模超14萬間；龍湖冠寓2020年新開業也達到 7766 間，截至年底已布局全國30余個高量級城市，開業超過8萬間，獲取房源超11萬間。
此外，去年依舊有房企入局，大華集團、融通地產、星河控股各自推出旗下租賃住房品牌"大華享寓"、 "融寓" 、"星河郡寓"等。
從專業運營商來看，企業規模差距拉大，陣營內收并購頻現，優勢資源向頭部集聚。例如，去年安歆集團先后戰略并購易企租、入股杭州諾巢故寓及新起點；魔方集團收購V+SPACE上海白領項目；世聯紅璞公寓將整體出讓，由世聯行大股東珠海大橫琴集團有限公司和魔方生活服務集團接手。在開業規模上，頭部企業依舊處于領先地位，魔方、樂乎累計開業規模均超過5萬間，世聯紅璞、V領地開業規模則分別達3.3萬、3.1萬間。
從行業整體來看，2020年長租公寓市場總體規模依舊呈上升趨勢，但增速有所放緩。尤其是上半年，由于疫情影響開業節奏顯著減慢，下半年開業增速才逐漸恢復。疫情下長租公寓普遍選擇較審慎的布局方式，多選擇北上廣深杭等租賃市場發展比較成熟的城市。據統計，在北京、上海、深圳等 13 個城市的數量占頭部房企 門店總數的近 85%。
隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加以及生命周期推進，租賃消費升級大勢所趨。在行業增速放緩的背景下，企業也應該結合自身的優勢、資源和規模，強化運營能力。預期未來隨著"租購并舉"政策的全面落地，聚焦經營質量，提升開業轉化效率，堅持穩中求進將是長租公寓行業主旋律。
來源：房訊網
