今年以來一場針對房地產金融的監管“風暴”不斷鋪開，信貸資金違規流入樓市籬笆扎緊、房地產貸款“兩條紅線”等政策的落地對個人購房者有何影響？
記者近日從多位北京地區銀行個貸人員處獲悉，目前多家銀行北京分行以及分支行已無房貸額度，更有個貸人員直言“今年想要額度應該沒戲了，明年可能才會有”。同時，在強監管不斷加碼的背景下，消費貸、信用貸等未還清者也將影響房貸額度的審批。
多家銀行稱“已無房貸額度”
北京地區各大銀行再度勒緊房貸閘口，個人購房者想要申請房貸難度進一步增加。8月9日，北京商報記者從北京地區銀行多位個貸人員處獲悉，目前多家銀行分行以及分支行均無房貸額度可向貸款人發放，這一情形已較兩個月前出現收緊。
一位總部位于北京地區的國有大行個貸中心人士向北京商報記者介紹稱，“純商貸我們最近已經不接了，目前沒有額度，我們是收到北京分行下發的通知，北京地區所有的能接房貸的網點應該都沒額度了”。
一家總部位于南方地區的股份制銀行北京分行個貸經理也提及，“現在行內暫時沒有房貸額度，不受理按揭業務，什么時候放開額度還不一定”。
事實上，在今年清明小長假后，北京商報記者在調查過程中就注意到，北京地區部分銀行房貸額度出現了收緊，但在彼時調查時，出現無房貸額度情況的銀行僅有2-3家，且多屬于個別網點層面，現如今，多家銀行分行以及分支行均無房貸額度。
另有兩家股份制銀行分支機構業務人員也表示“已無房貸額度”，其中，一家股份制銀行支行個貸經理向北京商報記者介紹稱，“我們這已經不簽房貸合同了，因為房貸現在放不出款，沒有額度，今年想要額度應該沒戲了，估計要等到明年”。
另一家股份制銀行支行個貸中心業務人員說道，“我們行現在只能做純商貸，不能做和公積金一起的組合貸款，一般時間越往下半年走額度就越緊，現在申請已經沒有額度了，明年才會有額度”。
無額度對個人購房者來說，最直接的影響在于申請住房貸款的難度將會增加。光大銀行分析師周茂華在接受北京商報記者采訪時分析稱，造成該現象的直接原因是銀行落實“兩條紅線”，導致部分區域銀行由于此前房貸擴張速度較快，額度緊張；更深層次原因是監管促進銀行資產負債結構進一步優化，避免銀行信貸資源過度集中在房地產領域。
周茂華進一步指出，同時，國內落實“房住不炒”理念，促進國內房地產市場中長期健康發展，房地產過度發展無疑透支部分區域經濟中長期發展潛力。從這些原因看，銀行額度緊張狀況中短期難以明顯緩解，畢竟房地產行業轉型發展與銀行資產負債結構優化需要一段較長時間。
消費貸等未還清將影響審批
“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或‘過橋’資金……”今年2月初，北京銀保監局發文要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用于支付購房款等問題。
在強監管鐵腕之下，銀行層面對未還清消費貸或信用貸客戶的審核也進一步趨嚴，多位北京地區銀行人士向北京商報記者透露稱，未還清消費貸或信用貸的客戶有可能影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。
一位國有大行營業部個貸中心人士向北京商報記者介紹稱，“我行現在房貸額度比較緊張，需要預約排隊，一般客戶在滿足貸款要求之后就可以進行申請，比如二手房貸款需要用戶的收入覆蓋負債的兩倍以上，必須要結清未還清的消費貸和信用貸款才能進行房貸申請”。
北京商報記者獲悉，各家銀行對于房貸的審核要求各不相同，同一銀行也因房貸業務的種類不同而在審核方面有不同的要求，但總體而言，此類要求均主要包括基本情況、購房資格、貸款資格、還款能力、信用狀況、共同借款人/共同還款人/保證人的審查情況等。
“北京地區針對客戶的審核要求目前沒有收緊，您只需信用良好、擁有穩定的工作或經營，能夠按時償還貸款就可以，除此之外還能提供身份證明、婚姻證明、貸款用途證明、收入證明材料等文件。不過行內對有負債的客戶審核還是比較嚴格，消費貸、信用貸負債占比較高的客戶可能不會通過審批。”另一家總部位于南方地區的股份制銀行北京分行人員介紹道。
另據一家城商行支行客戶經理提供的信息，“有消費貸或信用貸的客戶每個月都會繳納月供，所以在申請房貸時銀行要計算客戶每個月的還款能力，如果每個月需要還的消費貸比較多，負債比較高，在申請房貸時審批下來的額度就會受到影響，銀行一般建議用戶還清消費貸和信用貸，沒有負債對貸款審批也有好處”。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，當前房貸集中度管控以及房貸市場秩序管控，都會對銀行貸款的工作產生影響。將有消費貸或信用貸等還貸情況納入監管，也說明銀行對于申請房貸的人會有更嚴苛的管理。通過此類監管，能夠規范貸款發放，對于此類還背負其他債務的人員來說，要獲取購房方面的貸款，也會面臨壓力。
周茂華進一步指出，消費貸等未還清者將影響審批也是調控后的連鎖反應，銀行由于房貸額度緊張，在市場供需機制作用下，會提升審貸標準挑選更為優質的客戶。
房貸資金是否將繼續收緊？
從宏觀層面來看，銀行房貸放款出現緊縮主要來源于房貸集中度的合規性壓力。去年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40％和32.5％；第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5％和20％，監管對占比超標的銀行設置兩年或四年調整過渡期。根據已經公布2020年年報數據的銀行來看，已有多家銀行房地產貸款占比或個人住房貸款占比出現超標。
但值得關注的是，在調查過程中，北京商報記者注意到，一些占比并未超標的銀行也在同時對房貸額度進行收緊。談及出現該現象的原因，周茂華解釋稱，“這可能與區域房地產宏觀調控有關，如果部分銀行及其分支機構所在區域房地產調控壓力較大，也可能影響這些機構房貸投放，加強房地產金融調控是抑制區域房地產過熱的重要手段。下半年房貸資金供給情況取決于兩方面情況：一是要看部分銀行房貸額度是否緊張；二是取決于區域樓市整體情況，如果存在過熱苗頭，相應房貸資金供給必定緊張”。
正如嚴躍進所言，沒有超標的銀行也采取了行動，說明近期管控房地產市場的任務也開始落到銀行本身。下半年還是要落實穩定金融秩序和穩定房地產市場秩序的雙重任務，所以下半年銀行基調很明確，繼續會收緊。
來源：北京商報
編輯：wangdc
