近日，北京市西城區嚴格落實“731政策”多校劃片后，西城區某學區房價格下降百萬元出售，引起市場熱議。據記者實地走訪北京市西城區的德勝、金融街、月壇這三大主要學區房片區調查發現，目前樓市出現降價出售的情況，只是市場少例。受政策落實影響，大多數業主買主都仍處于觀望狀態。
百萬元降價出售是個例 市場觀望情緒濃厚
“因為多校劃片落地執行，最近的成交沒有那么多，價格也下來了一點”德勝片區鏈家的房產中介對記者介紹道，“最近有一套以868萬元市場價售出的60平米左右的房子，價格降了100多萬元，這是受政策影響后，麗陽區域唯一的成交。”
據上述房產經紀人介紹，這位業主確定了置換房所以著急用錢周轉，就降價出手了。但大多數業主并不是那么著急，房價回調就決定先不賣了。
記者又以購房者的身份在線上、線下咨詢了多個中介平臺，多位房產經紀人均對記者表示，目前市場變化不大，不會出現大幅降價的情況，除非個別著急出售的情況。
據記者走訪的我愛我家房產經紀人表示：“目前市場價格變化不大，大多數業主還是處于觀望狀態，不著急買賣房。”
一位在月壇購買學區房的家長和記者談到，“雖然買了西城區的學區房可能被調劑，但不買孩子連上好學校的機會都沒有，因此選擇入手月壇的學區房”。他表示，自己的孩子2025年才上小學，相對于2022年至2024年入學高峰，2025年被調劑的可能性相對較小。
據了解，這位家長是在2020年7月31日后，賣掉朝陽區的新房，花800萬元置換的月壇50平米的“老破小”學區房。
對此現象，IPG首席經濟學家柏文喜則認為：“目前學區房市場觀望狀態濃厚，反映了市場對‘731政策’執行的可持續性呈觀望及心存僥幸的心態。”
全聯并購公會信用專家委員會專家安光勇對記者分析稱：“即便目前推出了多校劃片的一些政策，會帶來學區房價格的下降，但不會降到相同條件下的非學區房的價格，多校劃片只是把之前學區房100%進入重點小學的概率降低。因此，學區房仍然會比相同條件下的非學區房價格高。”
新政落地“學區房”投機屬性漸顯
事實上，西城區“731政策”早在2020年4月30日就已出臺，即自2020年7月31日后在西城區購房將全部以“多校劃片”方式入學，且六年內只提供一個學位。
但據房天下數據顯示，自2020年7月31日以后，西城區的房價仍呈上升趨勢，并且在今年3至6月迎來成交小高峰，這也就意味著在新政的出臺后學區分配的不確定性，并未降低西城區樓市的熱度。
看懂研究院研究員張雪峰認為，“731政策”的出臺在一定程度上體現出了學區房并不是一個投資品，而是一個具有投機屬性的商品。
張雪峰對記者分析稱，“學區房”的價值主要在于其優質的教育資源和投資價值（等不需要的時候可以賣掉賺取差價），但由于多校劃片新政的出臺，學區房由一對一變為了一對多，進入優質學校的不確定性，增強了學區房的投機屬性。學區房的溢價是由優質學位決定的，一旦學位價值產生變化，學區房的價格也會隨之變化。
“因為政策每時每刻都在變動，且不可預測，很多人買學區房都是提前布局，那么，你就很難判斷等到你孩子上學的時候或者當你需要出售的時候是一種什么樣的市場環境和政策環境。”張雪峰如是說。
在柏文喜看來，嚴格執行多校劃片政策，對于學區房市場短期影響明顯，會導致單一名校所在學區的學區房投資價值的相對下降，有利于去除學區房交易中的學位溢價現象，助力解決教育資源的公平公正以及杜絕學區房炒作等問題。
監管出擊嚴查學區房概念炒作
雖然市場和家長們還在觀望博弈，但總體來說，目前無論是監管層的態度還是政策的風向，都在朝著給學區房“退燒”的方向加快邁進。
尤其是今年4月30日，中共中央政治局召開會議，強調“防止以學區房等名義炒作房價”，進一步釋放了管控學區房炒作的信號，各地相關整頓政策隨即提速落地。
7月6日，西城區房管局通過官方微信發布消息稱，為確保西城區教改政策平穩執行，于7月4日上午約談了轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構，并部署了三“不”要求：不得以學區房為賣點發布房源；不接受價格明顯高于市場價格的委托；不得參與炒作學區房的任何活動。
此外，日前，北京我愛我家房地產經紀有限公司的兩名員工，因針對西城區教改政策發布煽動性信息，引發群體性聚集，被刑事拘留。同時，西城區房管局立案調查我愛我家公司，責令公司對涉事門店停業整頓對涉事員工嚴肅處理，并要求在公司內部立即開展自查自糾。
另據北京我愛我家官方微信消息，自7月12日起，公司西城、東城轄區內門店、海淀主要學區周邊門店，采取閉店學習方式，對門店經紀人員進行不少于一周的全員強化培訓學習。在閉店培訓期間，暫不承接新委托業務。
來源：證券日報
編輯：wangdc
