盡管空置率高居不下，但不得不承認，深圳優質寫字樓的吸引力并未因疫情 “冰封”而有所減少。CBRE世邦魏理仕最新發布的《2021年深圳房地產市場回顧與展望》顯示，去年，深圳寫字樓凈吸納量領跑四個一線城市，內資企業需求占主導，科技板塊貢獻近半。而深圳去年的大宗交易市場中，寫字樓成交是主流。
數據顯示，深圳商業物業市場以半年為分水嶺呈現出了不同的市場景象。在下半年需求明顯反彈的推動下，優質寫字樓市場全年凈吸納量領跑四個一線城市，科技板塊為市場貢獻近半的需求。大宗交易市場依然保持了一定的活躍度，寫字樓成交是主流，科技行業自用買家活躍，并首次錄得了數據中心的交易。
展望未來，隨著經濟反彈以及深圳先行示范區實施方案的實施，深圳商業物業市場未來表現向好。
優質寫字樓市場：科技板塊需求強勁
雖然經歷疫情，但深圳寫字樓市場2020年復蘇積極。全年錄得17個新項目入市，總體供應超過130萬平方米，僅次于2019年的供應峰值，新項目主要位于前海和后海兩大片區。
需求快速回暖，吸納量已經達到過去三年平均去化量的85%以上。全年錄得凈吸納量72萬平方米，領跑四個一線城市，下半年表現搶眼，貢獻全年近八成的凈吸納量。
從需求來源來看，內資企業需求占主導，租賃面積占比近90%。科技和金融兩大主力需求繼續支撐深圳優質寫字樓市場的穩健發展。科技板塊受疫情影響較小，需求表現強勁，貢獻全年近半的凈吸納量，租賃面積呈上升態勢。其中，國內頭部科技企業擴張需求明顯，年內錄得了2筆整棟樓宇的租賃交易。金融板塊繼續為位列第二位需求來源，租賃面積占比超過18%。但整體市場受較多新增供應的影響，空置率上升了2.5個百分點至22.5%。
整體市場平均租金同比下降3.6%至每月每平方米191.9元。在供應仍然充沛的情況下，業主采取更為靈活的租賃策略包括免租期、租金的調整，部分項目還推出帶精裝修出租的方案以吸引租戶。
圖一：2020年深圳寫字樓市場供需表現
圖二：2020年市場租賃需求行業分析（按租賃面積）
預計2021年，深圳優質寫字樓市場將有超過100萬平方米的新增供應入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。隨著疫情的逐漸好轉，以及受益于深圳先行示范區實施方案帶來的行業利好和良好的城市發展前景，深圳將成為很多內資企業業務發展以及國外企業進入中國的重要平臺。來自科技和金融的需求預計將保持穩定增長，整體市場空置率將保持平穩。但供應高峰仍將持續，在此期間，業主需要更專業的招商策略和運營方案保持項目的可持續競爭力。”
大宗交易市場：寫字樓成交是主流
2020年雖然受到疫情影響，但深圳大宗交易市場表現尚可。全年共錄得16宗大宗交易，整體市場成交金額錄得124.9億元，延續了從2016年以來的每年達百億以上的成交規模。
寫字樓交易繼續主導市場，主要為位于核心區域新近交付的優質寫字樓物業。全年共錄得10宗寫字樓成交，交易總額超96億元，為整體市場貢獻了近50%的市場份額。其中，年度單筆成交金額較大的兩宗交易均來自于寫字樓，分別達44億元和25億元。值得一提的是隨著數據中心市場的興起，深圳錄得首宗數據中心物業的成交。
市場參與主體方面，寫字樓交易以自用型為主，買家主要來自保險公司和科技企業，區別于去年的電子和實業類企業。開發商為年內主要的賣方類型。工業物業交易中投資和自用購買兼有。整體市場交易形式以資產交易為主。
圖三：2020年深圳大宗交易市場概覽
圖四：2020年大宗交易按物業類型分析（交易筆數）
世邦魏理仕認為，未來一年，隨著疫情好轉，深圳供應高峰和先行示范區的政策實施方案將推高大宗交易市場的活躍度，寫字樓物業將依然是市場成交的主體，而工業物業受益于良好的城市更新城市政策和穩定的回報，將受到投資者的青睞，從而帶動相應大宗交易的穩定增加。預計市場整體交易額將有所上升，市場參與主體也將更加多元化。
零售物業市場：國際美妝和餐飲品牌成為競爭差異化利器
受疫情影響，去年新增供應低于預期。共錄得55.9萬平方米的新增供應，其中80%的項目集中于下半年開業。新項目主要集中在南山和龍華兩區，深圳也迎來了首個萬達廣場入市。受新增供應減少影響，全年凈吸納量錄得47萬平方米，同比下降47%。但整體市場供需基本平衡，年末空置率維持在低位，錄得4.6%。
零售品牌依然占據整體新增需求的半壁江山，需求占比位列第一，運動品牌積極擴張。受全球疫情影響，奢侈品消費回流本土市場，帶動奢侈品牌在深圳逆勢擴張。全年共錄得17個奢侈品牌新開門店，其中4個為首進深圳的品牌。城市首店繼續成為業主吸引客流、提升項目競爭力的重要選擇，其中以美妝和餐飲品類的首店為主。優質購物中心均積極引入國際一線的高端美妝品牌和國際餐飲品牌以期吸引消費者駐足。整體市場餐飲需求位居第二，簡餐和茶飲類細分業態積極擴張。
租金方面，上半年疫情期間，業主采取免租期補貼、租金調整的靈活性租賃策略，租金呈下降態勢。從三季度開始，隨著疫情得到有效控制，需求開始回暖，租金在第四季度開始企穩回升。
圖五：2020年深圳零售物業市場供需表現
圖六：2020年市場主要租賃需求強度分析
預計2021年，深圳將錄得超過90萬平方米的新增供應入市，主要分布在龍崗和龍華區，深圳也將迎來第二個萬達廣場入市。從預租情況來看，部分項目招商進展順利，預租率較高。預計整體市場空置率將依然保持低位，租金在穩定需求推動下將繼續回升。差異化將成為購物中心業主的主要招商策略，預計未來將看到更多的新品牌進駐深圳。”
倉儲物流市場：市場空置率保持低位
2020年深圳優質物流市場未錄得新增供應入市。雖然，進出口行業受到疫情影響，但上半年并未出現大規模的租戶退租或縮減倉儲面積的情況。疫情期間，消費習慣改變帶來生鮮、電商和快遞貨運公司的需求增加，使整體市場空置率保持在低位。
深圳港集裝箱吞吐量在10月份實現了正增長，由此帶動優質物流倉儲市場租金在第四季度表現較好。全年來看，平均租金增長1.2%至每月每平方米46.5元。
圖七：2020年深圳倉儲物流市場供需表現
2021年，從需求端來看，進出口需求預計將逐漸轉好，來自電商和第三方物流的需求也將保持穩定增長，整體市場將繼續保持供不應求的狀態。在此情況下，整體市場空置率將低位運行，平均租金也將繼續上漲。
來源：證券時報
編輯：wangdc
