房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續第二年開展"疫情常態化下的商業地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業地產行業內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態化下的商業地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業高質量發展提供真知灼見。
11月2日，針對疫情常態化下商業地產包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅。
隆徽健康產業發展有限公司董事長 張毅
改革開放四十多年來，我國經濟取得驚人的增長，商業地產市場快速增長。隨著我國經濟進入高質量發展階段，經濟增速有所放緩，新冠肺炎疫情的沖擊給商業地產市場帶來了巨大影響。
據中指數據等相關資料顯示，2020年全國辦公樓開發投資完成累計值達到0.65萬億元，較2019年增長5.37%；新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。2021年1至5月全國商辦新房開發投資額同比增長6.1%，銷售面積同比增長8.8%，新開工面積同比下降11.2%。2021年上半年，商業地產市場逐漸回暖，商業地產大宗交易有所升溫。中指數據寫字樓版共監測到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元。按成交金額統計，股權交易金額占比為63.7%，資產交易金額占比為27.7%。
主要城市的辦公租賃市場回暖，需求增加，買家對于中國市場的信心增強，預計2021年全年中國商業地產領域大宗市場有望實現增長。商業地產租賃市場需求回暖帶動百MALL商鋪租金環比上漲0.31%，寫字樓租金環比微跌0.10%，電商、金融、專業服務行業持續引領寫字樓租賃需求。而上半年商辦土地市場成交面積同比均下降，樓面價同比上漲9.0%。
近年來，我國經濟結構調整與轉型升級進入關鍵時期，經濟增速逐步放緩，商業地產所面臨的去庫存和轉型壓力不斷加大。“新冠肺炎疫情”對社會、經濟造成明顯沖擊，商業地產市場面臨困境。但是，隨著疫情防控工作常態化、疫苗接種工作的穩步推進，社會經濟持續復蘇，居民的消費信心逐漸回升，商業地產也隨之逐步恢復。
根據仲量聯行數據顯示，我國GDP前50的城市現有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中四座一線城市的供應缺口達到3000萬平方米以上。仲量聯行發布的《應勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》顯示，通過對全國所有直轄市、省會城市以及超過70%的地級市的宏觀經濟和商業地產數據進行整合梳理，中國各級城市的辦公樓市場發展差異較大，頭部城市已躋身全球領先地位，而大部分城市位于“長尾”區間，處于早期發展階段。目前，僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內地城市仍處于起步期。
中國頭部城市已完成了所需辦公樓供應超過八成的建設，尤其是全國經濟總量前50大城市中，已有17個城市的辦公樓處于“供應過剩”狀態，未來進一步開發的空間已經較為有限。“隨著中國經濟持續向高質量發展轉型，商業地產也需要轉向集約性資源投入和精細化管理，與新動能加速協同，適配產業實際需求。”
集約性資源投入和精細化管理給商業地產的投資、建設、運營、管理提出了新的更高的要求。今年5月20日，全聯房地產商會批準發布的團體標準《商業辦公建筑綜合評價標準》（T/CRECC 12—2021）由中國建筑工業出版社出版發行，7月1日正式施行。正如全聯房地產商會秘書長趙正挺所說，標準在專業性、科學性、系統性和可操作性方面均達到了評價標準立項的各項指標要求。該標準創立了商業辦公建筑的內涵與定義，創建了商業辦公建筑綜合評價標準的指標體系，進行了基于實證研究的探索創新，是對樓宇經濟發展的定向、對質量強國的支撐、對標準化戰略的拓展。希望成為未來樓宇經濟發展戰略的主旋律，將來能夠以適當的方式發展成為國際標準。
全聯房地產商會寫字樓分會負責《商業辦公建筑綜合評價標準》全面推廣應用。商業辦公建筑綜合評價標準委員會將積極推動標準的應用和評價體系的建立、應用。相信在《商業辦公建筑綜合評價標準》的引領下，商業辦公建筑在開發建設、運營服務、資產管理的全產業鏈的操作，無論是在技術上還是商務運營上，都會達到符合時代要求的、領先國際水平的新高度。2022年將是《商業辦公建筑綜合評價標準》應用與評價的關鍵年。
10月24日，中共中央、國務院印發《關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》，為碳達峰碳中和這項重大工作進行系統謀劃、總體部署。到2025年，綠色低碳循環發展的經濟體系初步形成，重點行業能源利用效率大幅提升。到2030年，經濟社會發展全面綠色轉型取得顯著成效，重點耗能行業能源利用效率達到國際先進水平，二氧化碳排放量達到峰值并實現穩中有降。到2060年，綠色低碳循環發展的經濟體系和清潔低碳安全高效的能源體系全面建立，能源利用效率達到國際先進水平，非化石能源消費比重達到80%以上。
今年是“碳中和”元年。我國是一個發展中國家，需要以較高的速度發展以滿足人們的生活需求，要做到“碳中和”并非易事。全球建筑建設聯盟發布的《2019年建筑業全球形勢報告》數據顯示，全球建筑業能耗占全球能耗量的36%，二氧化碳排放占全球碳排放總量的39%，對于實現到2030年將全球平均氣溫升幅控制在比工業化前水平高出不超過2攝氏度的全球目標至關重要。發展綠色建筑、推動建筑領域節能減排對實現‘碳中和’有著極為關鍵的作用。
商辦行業與建筑業息息相關，商辦行業的綠色化，離不開“低碳建筑”的發展。全聯房地產商會寫字樓分會負責推廣應用的《商業辦公建筑綜合評價標準》對商業辦公建筑這個能耗大戶的綠色環保和低碳有重點的標準要求。品質卓越的商辦項目和服務給消費者是全方位的低碳環保行動。
在硬件建設上，按照《商業辦公建筑綜合評價標準》，主張在商業辦公建筑開發建設時間堅持綠色建筑標準，堅持環境友好型原則選址、選材、選設備，采用智慧管理系統，實施護綠色行動。采用智能化管理系統，以精準控制恒溫器與冷卻系統；對暖通空調系統進行預防性維護，適時升級中央空調單元；在圍護結構、景觀美化、生活水加熱、用電負荷等建造環節，落實減排策略，為綠色商辦奠定基礎。
在軟件應用上，按照《商業辦公建筑綜合評價標準》采用智慧物業管理系統，實施辦公環境維護綠色行動，充實“綠色商辦”內部肌理，實現商辦項目的人與自然和諧共存。有實踐證明，即使什么硬件都不改造，僅通過優化管理手段節能降耗，就能實現3%-5%的節能效率的提升。例如，升溫辦公、多采用自然光和節能照明產品、拔下不用的電源插頭、倡導無紙化辦公、推行雙面打印、減少使用一次性用品等。垃圾分類工作做得再精細一點，將更多可回收物資二次利用起來，也可以有效的減排。有的企業曾發起了“調高一度低碳行”的辦公室升溫環保活動，呼吁企業將辦公室空調溫度調高1攝氏度，為地球節能減排做出一份切實努力，行動收到50多家企業的積極響應，覆蓋面積超53萬平方米，累計幫助減碳達1864噸。
低碳、環保是實現高質量發展的重中之中，綠色生活方式必將成為消費時尚，低碳產品和服務將是市場的青睞和必須。面臨未來趨和生態環境，商業地產行業在《標準》引領下，積極踐行碳達峰碳中和。
來源：房訊網
