近日，取消商品房預售制度呼聲再起。商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風險等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。
我國的商品房銷售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。
商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，并約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。
商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對于我國房地產市場的發展有著不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此產生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產生糾紛。
北京盈科（杭州）律師事務所黨總支書記/股權高級合伙人陳少軍提到，以開發商預售資質的風險問題為例，根據我國《合同法》、《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規明確規定，我國的商品房預售制度已經基本建立。開發商想要預售商品房應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房預算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。開發商應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。因此購房者應當在簽訂商品房預售合同之前仔細審查開發商的預售資質，從而避免相應風險。其他還有關于“定金”和“訂金”的風險問題、一房多賣的風險問題等等，在商品房預售制度中，購房者用一筆巨大的資金來購買尚未建成的商品房，而且現實中絕大多數的購房者采取貸款的形式支付購房資金，全部的不確定性風險往往將購房者置于不利地位。
據統計，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。
從最近兩年的數據看，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數量只增未減。
按照北京盈科（上海）律師事務所的數據，2019年度全國涉訴案件達82662件（根據檢索標準“案由：商品房預售合同糾紛”、“結案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2018年度增長6316件，漲幅高達8%。
從地區分布來看，廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預售合同糾紛數量位于全國前列，為2019年全國各省市同類糾紛數量排名前五位，占同類糾紛總量的52.84%。商品房預售合同糾紛案件地域分布
商品房預售合同糾紛案件地域分布
陳少軍指出，從以上數據可得，2019年我國的商品房預售合同糾紛集中在南部及中部地區。這和這些地區經濟增長速度加快，區域內商品房市場供不應求、開發商大量涌入及購房者高漲的購房熱情息息相關。
北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌提到，商品房預售制度有其有利的一面，但也存在一些問題。弊端之一，即一旦預售，很多開發商在拿到房款后如果怠于行使職責的話，對于交房時間及房屋質量就沒那么重視了。也有一些案件顯示開發商早已違約，但開發商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結算，而是僅約定萬分之幾。也有很多預售房屋開發商的開發貸款尚未還完，但小業主已經去辦理了銀行的個人抵押，如果開發商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發貸款時，小業主拿到房子以及獲得產證都會發生一定的風險。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，預售制度在過往的20年內，對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用。在預售和其他行業基礎制度的共同支撐下，促成了房地產行業階段性的快速、穩步、積極發展，對于這一點我們是需要肯定的。不能否認的是，預售制度本身確實存在爛尾等風險。預售制度的施行，對于開發商的資金實力和企業信譽，以及銀行機構的資金監管力度等提出了較高的要求。由于是預售，在房子本身沒有建造完工的狀態下，拿到預售證的項目就能進行銷售，如開發商因資金鏈等問題造成爛尾，對購房者不能如期進行交付，后期可能面臨維權等社會問題，這是需要相關部門予以重視。
張波表示，預售制度下購房者認購的房產，不是所見既所得，在交付中因裝修標準、建造質量等問題讓購房者不滿的開發商和項目，也不在少數。預售的期房，購房者沒辦法在買房的一刻就對房產有清晰的了解和認識，這對于購房人的合法權益保障來說其實是一個不確定的因子。
可以看到的是，針對預售制度可能帶來的消極影響，有些地區已試點取消預售，目前海南等地開始推行現房銷售。業內人士認為，在當前的房地產市場環境下，推行現房銷售制度將是一大趨勢，這對于樓市的穩定、健康發展將起到促進作用。另外，隨著相關制度和法規的逐步完善和升級，房地產交付的標準也將進一步優化，精裝修交付在未來或將也會成為一個趨勢。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
