長租公寓市場迎來新物種。
北京萬科第11座泊寓，在集體經營性建設用地上打造的公寓項目，日前在豐臺高立莊亮相，并啟動預租。
不同于以往基于國有土地開發、運營的公寓，這種企業與村集體合作的項目，減少了前期大量的土地資金沉淀，一方輸出建設運營能力，一方輸出土地，雙方共享公寓未來的租金收益。這也許將為盈利難的長租公寓市場開辟全新的道路。
究竟集體土地長租公寓與我們常見的公寓有何不同呢？房小評現場踩盤，給大家分享第一手的感受。
北漂“停泊”的港灣
北京萬科豐臺高立莊項目是一個超大的復合性社區，建筑控制規模為地上135000㎡，包含辦公、酒店、商業、公寓等多種功能。
也就是說，泊寓是整個復合社區的一部分，享受配套的購物中心、底商、小公園，單這一點已經與常見的單獨樓棟式公寓有所不同。
目前，項目的公寓已經封頂，預計明年4月開業，首批開間700多套。主力戶型為30㎡的開間，定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質一居室租金的70-80%，預租期還有優惠。
由于該項目是北京萬科與豐臺科技園管委會的合作項目，管委會將進行青年長租公寓定點合作推薦，定向群體享受租金優惠。
根據北京萬科的調研，項目周邊多是回遷房，且以兩居以上戶型為主，租金對于剛畢業不久的年輕白領而言，不夠實惠，往往需要進行合租。
而泊寓的產品面積完全針對年輕人群設計，既能夠保障居住品質，獨立私密，也能降低租賃成本。
就房小評從現場示范區來看，萬科在長租公寓打造上已有非常成熟的體系，并在高立莊項目實現落地。
公共廚房、社交互動區、云中圖書館等硬件場地，配以定期組織的活動，構建豐富有趣的社區生活。
伴隨社群化的運營，不僅提升住戶的居住品質，更能豐盛他們的精神空間。真正實現那句話“房子是租的，但生活不是”，社區式的長租公寓真正給北漂一族提供“停泊”的港灣。
項目采用全裝修交房、全家具電器配置，適合拎包入住的年輕上班族。可自由組合的衣柜、投影OR電視機的選擇、裝修配色套餐等等，從細節處體現人性化的關懷。
此外，綠色科技的社區管理系統，環保節能；全程刷臉和指紋入戶，方便生活；AI識別體系核準每一位住戶的身份，實時監控聯網，應對各種突發情況，保障園區居住安全。
整體參觀下來，高立莊項目給房小評的感覺，就是一座先進的萬科式社區，只不過是以租賃的形式提供居住服務。
長租公寓的健康模式
目前，北京萬科泊寓已開業的總房間數為2132間，共計6.6萬㎡，整體出租率在95%以上。
而如高立莊項目這樣的集體土地建設租賃住房項目，北京萬科已經獲得了6個，總建筑面積75萬㎡，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。
除了高立莊，北京西南三環邊上的成壽寺項目也將在年底完工，明天2季度初正式開業。屆時，可以提供965套房源，以大部分長租公寓主推的開間為主，面積包括22㎡、32㎡兩種。
此外，草橋、瀛海、舊宮、臺湖的4個項目基本上都會在今年正式開工，2021-2022年陸續上市開業。
也就是說，未來北京萬科泊寓的體量中大部分都會是由集體土地長租公寓構成。
這與北京市整體的長租公寓市場發展趨勢相吻合。目前，長租公寓市場供應可分為新建與改造兩大類，在運營項目（全市約4萬間）多為改造類。
2017-2018年，北京集體用地清單供應約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預計可形成供應約3-4萬間租賃住房，而且還將持續增加。當前集地土地建設的租賃住房會在未來1-2年間，極大補充北京租賃住房的供給，這是“租購并舉”時代的一大步。
長租公寓一度接連爆雷，讓這個行業負面新聞不斷。隨著新物種的到來，其所面臨的前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長等痛點，或將尋找到更好的辦法。
對于集體土地建設租賃住房，北京市已有國家開發銀行、農業銀行、建設銀行、華夏銀行作為首批試點出具貸款方案，可向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款，貸款金額可達到總投資的80%。
一旦推進，這將有效緩解長租公寓業務的資金回籠問題，并與其穩定的租金收益節奏相契合。
此外，對于集體土地建設租賃住房項目不可轉讓退出的要求，北京萬科也在率先嘗試尋求突破。
央行正式對外尋找首批公募股權reits項目，此政策正好可以為集體租賃住房項目保障正常退出。萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設用地公開上市流轉的試點項目，屬于央行重點支持范圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確后的審批意見。
長租公寓在一線城市，存在大量客觀需求，不僅是提供供應數量，更在于提升租房品質。其穩定可持續的租金收益，也是房企在一線城市后開發時代下的全新增長點。
可以說，供需端都期待著長租公寓市場更加專業、標準、市場化的發展。一旦長租公寓形成進入-推出閉環，并獲得穩定的資金支持，這個健康成熟的市場，也將為租房者們提供更安全的租房體驗。
來源：中國房評報道
編輯：wc
