房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
為此，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為商業辦公行業平穩發展提供真知灼見。
3月11日，針對疫情對商業地產行業和企業的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網采訪了大悅城控股北京大區副總經理余佳。
大悅城控股北京大區副總經理 余佳
房訊網：疫情過程中，對商業地產（寫字樓、產業園）行業、企業影響和沖擊？
余佳：由于商業地產和產業地產的發展很大程度上是依賴于宏觀經濟的發展，同時作為支柱產業的重要組成部分，也影響著宏觀經濟的發展。因此這次疫情對于寫字樓及產業園的影響還是比較令人關注的。
首先說這次疫情的特點：范圍廣、威力大，潛伏期長。從宏觀經濟來看在一季度對宏觀經濟影響非常嚴重，尤其是中小企業面臨很嚴峻的現金流問題。我們對比2003年的非典就可以發現，我們和03年的非典疫情有相似的地方，也有不同。首先，2003年的非典對經濟的影響主要反映在二季度，在三季度之后隨著疫情消退經濟逐漸恢復。2003年二季度實際GDP增速從11.1%回落至9.1%，名義GDP增速從13.4%回落至11.5%，而其中第一產業受到的影響較小，二三產業受到的影響較大。在疫情消退后，一二產業都迅速恢復，但第三產業的恢復速度相對緩慢。和2003年不同的是，當前經濟處于下行周期，從產業結構看相比于03年，第三產業占比上升，而第三產業在疫情期間同時受供給和需求兩方面壓制，在疫情消退后恢復的速度也是最慢的。加之本輪疫情的傳播性遠高于03年非典，加之本輪疫情中出現了大量封城、封小區、停止公共交通等現象，絕大部分的經濟活動已經處于停擺的狀態，使得復工進度更加緩慢，對經濟的影響也更加明顯。
在這個大的宏觀經濟和政策背景下，寫字樓及產業園區雖然影響不如商業明顯和劇烈，但由于大量寫字樓和產業園的用戶很多都是中小企業，因此也會有一定影響。而受到經濟形勢影響，本次疫情也會在一定時期內加劇寫字樓及產業園租金的降低以及空置率的升高，更多的有換租、擴租需求的企業也會因為這次疫情變得更加謹慎和保守。同時由于免租、補貼政策的影響，房企的收入再次受到挑戰。
在產業方面，大量第三產業、部分制造業，如影視傳媒、交通運輸、餐飲旅游等等服務行業收到影響也很大。不過有受影響的行業也就有利好的行業，此次疫情是生物醫藥行業更加被重視起來，同時電商、電競、在線服務等行業也被疫情加速了發展速度。
房訊網：疫情過程中，商業地產（寫字樓、產業園）行業從業者的應對和反思？
余佳：去年國家提出一個"六穩"政策，而其中的穩就業主要就是說產業地產，而穩金融對我們來說，原有的依靠地方政府和土地財政制造營收的方式很多都不適合了，今年更重要的是開發模式的選擇，已經不能再依靠地方債了，急需一些創新。除此之外，應對此次疫情，國家也會出臺各種激勵政策，在財政政策中，國債會繼續擴大赤字，繼續基建拉動。而貨幣政策總體還是穩健的態勢、合理充裕保障債務鏈條不崩斷。
在此宏觀政策下，各地區也相繼出臺了一些"穩樓市、優化營商環境"的政策，旨在穩定宏觀經濟市場及房地產市場。但此次出臺的樓市政策，也只是給房企紓困，加快房企復工復產，并不是樓市松綁的信號。
作為寫字樓和產業園區，相比起"吃好"可能更重要的是"吃飽"。通過此次疫情可以發現受影響最大的企業主要有以下特點：金融杠桿較大、負債率較高、現金流比較少且需要快周轉的企業。在將近4個月的疫情影響下，現金流反而成為一個企業能否活下去的重要考量指標。在此背景下，企業更應該優化經營方式。首先需要穩定目前租賃客戶和入園企業的黏度，加強客戶溝通，盡量減少空置面積，爭取更多的利潤。同時產業園也需要針對疫情對于行業的影響適當調整招商方向，對于園區現有企業適當扶植的同時，對利好行業也需要加快招商策略調整。
隨著企業陸續開始復工，復工的保障措施也成為當下需重點關注的措施。除原有基礎物業運營服務外，寫字樓的消毒、清潔工作以及體溫檢測等物業管理變得非常重要。另外疫情期間對于密閉環境的通風和寫字樓/產業園整體的新風系統會更加關注，在這里也建議寫字樓盡量采用末端循環系統采用風機盤管+新風，或全空氣系統，避免風道串風。
房訊網：疫情過程中，對商業地產（寫字樓、產業園）市場趨勢的預測和展望
余佳：此次疫情對于寫字樓和產業園區短期內會有一定影響，但長期影響更多不在于經營上，而是運營以及模式上的變化。
寫字樓方面由于疫情影響，很多人被迫施行了近兩個月的"居家辦公"模式，這種模式無疑加速了線上辦公的進程。據百度大數據顯示，在過去兩周內"遠程工作"及相關內容的關鍵詞搜索激增了625%，是否聯合辦公，租賃工位的模式很可能會再次興起。而在運營管理方面，"健康"成為了企業及員工在選擇辦公地點時勢必會關注的問題之一。而寫字樓的智能化管理及運營，如智能物業管理系統（IPMS），非接觸式IC卡、智能會議系統、自助訪客系統等都會成為寫字樓業主以及運營商重點關注和升級的內容。
而在產業園的運營管理上，行業的變化是我們需要首先高度重視的問題之一。尤其如生物醫藥、線上服務等利好行業，短期內會受到各方資本的關注與投資，而政策上也會更加重視并制定更詳細的發展政策。另外由于疫情的影響，讓大家有機會重新審視健康和家庭的重要性，對于養老產業、服務產業以及家庭互動相關的服務行業也會有新的發展機會。這些都是我們可以重點關注的招商行業。此外網紅經濟也是可以著重關注一下的行業，這個行業隨著近幾年發展速度的飛速上漲，未來可能會帶動更多行業的變革。
最后還需要提到的一點是，此次疫情無疑加速了線上營銷、線上服務的發展，這對于傳統營銷和招商都是一次變革。產業最重要的就是產業運營和產業招商。那么招商和運營最好的模式就是大數據的積累和明確客戶需求的定制化運營。而在疫情影響下，我們的招商模式也有變化。其中除傳統的產業集群招商、利用龍頭企業配套和關聯的方式進行招商以外，互聯網招商、短視頻營銷、大數據招商等等也是可以嘗試的新方法。
來源：房訊網
