房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
新冠肺炎疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
日前，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為商業辦公行業平穩發展提供真知灼見。
2月29日，針對疫情對商業地產，包括開發商、運營商、渠道商的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網采訪了中耀盛世董事總經理馬耀揚。
中耀盛世董事總經理 馬耀揚
房訊網：疫情之下，對商業地產（寫字樓、產業園）行業、企業影響和沖擊？
馬耀揚：此次疫情對于商業地產整體的影響較為深遠，不僅僅是短期對行業發展影響較大，對于行業長期來看也有著重要的影響，對于商業地產的整個生態鏈都會是一次前所未有的嚴峻考驗，也會直接放大目前行業發展中所面對的一些問題：
1、 商業地產自身與經濟環境關聯度較高，且行業客戶主要為企業經營客戶。疫情之下，短期來看對經濟環境和行業發展都造成嚴重影響，行業信心跟經濟環境都需要一定恢復周期，現階段對于無論是開發商或經營企業的現金流都是較大考驗，由于有需求的企業客戶會推后租賃或置業計劃，造成開發商短期招商或回款壓力加大。
2、商業地產行業的運營影響會更為突出，此次疫情對線下商家的影響是顯而易見的，完全依賴人流的商場、酒店等行業的發展在此次疫情期間損失慘重，包括產業園這類物業，自身運營需要集合政府、機構、產業鏈條的上下游企業共同推進，多數園區運營能力較弱且又是人員聚集較為集中的環境，疫情之下影響更為明顯。
3、 現階段商業地產行業的營銷推動更為受阻，商業地產相對住宅地產本身客戶流量少，目前市場上推出的眾多“線上售樓處”（住宅為主）更多體現的是品牌營銷，無法形成有效客戶的轉換，一方面目前市場上推出的線上售樓處大多倉促上線，沒有完善系統的技術手段支持，不能滿足客戶對產品的詳盡了解及個性化需求，且無法形成有效客戶引流；另一方面商業地產多為企業行為且資金額度較大，線上售樓處很難短期對標目標客群。
4、商業地產在面對經濟下行周期疊加疫情影響導致去化難度大幅提升，企業客戶在當下多數選擇降本提效，即使有需求客戶在面臨抉擇時刻也會爭取更多苛刻條件，最大限度降低企業的自身風險，從而使交易難度加大、交易周期增長、回款時間延長。
5、商業地產目前處于高位的存量市場，供求關系嚴重失衡，無論是全國一線城市寫字樓均面臨空置率不斷上升的壓力，還是商業地產銷售型物業近兩年持續成交低迷，導致市場對傳統線下渠道有較強依賴性，疫情之下線下渠道全面停滯去化壓力將會陡增。
房訊網：疫情之下，商業地產（寫字樓、產業園）行業從業者的應對和反思？
馬耀揚：此次疫情給處于行業鏈條中不同階段的各類企業也會面臨嚴峻的挑戰和考驗，但對于整個行業發展也許會推動新的蛻變，營銷模式、運營模式、服務模式、組織結構等在此次疫情過程中也給行業從業者帶來很多新的課題和反思，對于行業的長遠良性發展具有深遠的意義。
1、增強企業品牌塑造，吸引需求企業進駐
結合目前全國防控措施，配合政府部門及行業協會組織防控防疫力量，定點公益派發防護用品等，保障入駐企業安全復工，并給予階段性租金優惠政策扶持，加強疫情期間的防控防預工作的執行，提升運營服務能力，從而增加企業品牌關注度，樹立社會責任感，提升客戶信任度，吸引更多需求企業進駐。
2、強化線上營銷體系，拓展創新營銷模式
在此階段會推動具有品牌影響力且有一定市場規模的開發企業加大線上營銷的建設投入。受疫情影響大多數房企線下營銷活動會受到制約，從而轉向線上與線下相結合的營銷模式，建設線上營銷體系，搭建開發自主營銷平臺，通過全民營銷APP和線上小程序，為客戶提供在線咨詢、看房、選房、訂房等服務，結合新媒體平臺資源，促進成交轉化。部分企業也可選擇目前市場中已有相對成熟的線上地產營銷工具戰略合作，優勢是低投入、反應快，獲客成本低，總之，需要遠離舒適區，跳出傳統營銷思維，創新營銷獲客模式，整合一切資源。
3、運營企業降本提效、開發企業現金為王
商業地產行業面對本次考驗，無論處在開發、運營還是服務端的企業在本次疫情中能否順利突圍，需要企業本身的“免疫力”更需強勁的“造血”能力；企業需要開源節流，提升融資能力。
4、完善物業管理體系，提高樓宇運營能力
在此疫情期間對于商業地產中運營類物業的運營能力及物業服務能力提出更高的標準，提升樓宇運營和園區運營在面對突發事件的應急預案能力和更加標準化的運營體系。從樓宇的門禁管理系統、中央空調的新風系統到公共區域的衛生防疫，對入駐企業進行管家式服務，包括及時各項信息反饋，都可以增加企業和物管之間的信任度，成為項目品質提升的價值點。
房訊網：疫情之下，對商業地產（寫字樓、產業園）市場趨勢的預測和展望？
馬耀揚：根據當下疫情的發展態勢，疫情大概率在4月份左右會結束，市場逐步恢復正常。但整體市場信心及企業經營完全恢復仍需更長時間。突發的疫情導致行業發展中遇到的問題提前顯現，并放大問題所帶來的影響，促使行業從業者更加深度思考，并促進行業發展進入更為全面的創新升級階段，總的來說短期形勢嚴峻，長期逐步趨穩。
1、因城施策，需求釋放
疫情短期內會造成行業需求下滑，商業地產相關產業鏈龐大，需求下滑導致相關產業投資、生產、消費也面臨收縮的風險，從而影響經濟活力。基于“因城施策”的指導，為促進城市穩定發展，保障各類企業有序經營，政府會出臺針對企業的各類行政或財政方面的相關扶持政策。疫情過后市場也會逐步復蘇，因疫情所導致的一季度需求抑制，預計在二季度中后期市場成交量會出現一定程度的釋放。
2、多元促銷，快速去化
本年第三季度為多數開發企業還貸高峰期，到期債務壓力疊加銷售現金流減少，部分房企特別是杠桿高、資金成本貴的企業難以為繼，企業必須進行自救，重壓之下的存量市場勢必會出現多元促銷方式以價換量，從而促進整體市場交易活躍度增加，縮短周期快速去化。
3、金融政策或放寬，資金流動性增強
商業地產同住宅地產有本質不同，商業地產作為企業經營的生產要素，是社會經濟發展的重要組成部分，也同時具備資本市場的金融屬性，最終商業地產大部分仍需要通過金融市場進行資本化。當前經濟下行壓力加劇，降息、降準周期有望到來，此次疫情影響或成為行業發展催化劑，加速優質資產整合，推動城市更新進程，促進商業地產資產流動。
4、年度市場需求回歸，大宗交易機會提升
本次疫情對全國商業地產項目的營銷節奏和銷售節點均產生影響，預計疫情結束后的1-2個月內，市場會迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。另外目前一線城市商業地產已出現部分優質商辦資產低價入市的情況，國內外機構資本也會借此時期選擇介入，年度大宗交易機會有望提升，房企應該積極提前做好營銷準備工作，強化項目價值輸出，及時把握時機去化，全年度商業地產銷售或呈現價跌量升的趨勢。
來源：房訊網
