2019年，長租公寓行業進入洗牌期。在部分頭部長租公寓品牌加緊擴大規模的同時，年內亦有45家長租公寓“爆雷”，深陷運營危機。
對于長租公寓2020年及未來的發展，業內人士認為，該行業必定會向更規范的方向發展，未來“良幣”將驅除“劣幣”。不過，2020年，中小型長租公寓機構也將進入到真正的“寒冬”，建議專注修煉內功，謹慎擴大規模。
上海長租公寓市場風波迭起
2019年底，上海長租公寓市場風波不斷。
12月18日，上海市公安局浦東分局發布“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報稱，12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強制措施。
該通報顯示，2015年3月起，“鑫聚財”在未經國家有關部門批準的情況下，設立“鑫聚財”線上理財平臺，以承諾支付8%至14%不等的高額收益為餌，用銷售理財產品的方式實施非法集資犯罪活動，且存在項目虛假，自融、自用等情況�！度A夏時報》記者從上海相關人士處得知，案情通報中提及的“孫某元”即上海淶潤實業有限公司法人孫元元。而房東東公寓學院創辦人全靂對媒體表示，“鑫聚財公司”是長租供應鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財平臺融資的錢投資去向為源淶國際公寓。
據源淶國際官網，其運營主體為上海源淶實業有限公司，成立于2013年，聚焦于分散式中高端公寓。一家招聘網站的信息顯示，源淶國際“歷經5年多的高速發展已經成為中國領先的高端公寓資產管理商。超過100億元管理資產規模，現有房源1000套，2019年將增至3000套”。啟信寶資料顯示，實控人孫元元的直接持股比例為35.27%。
2019年12月20日下午，《華夏時報》記者趕到位于上海市徐匯區天華信息科技園B幢9層的源淶國際總部，發現電梯無法直達9樓，同時8樓至9樓的樓梯也被封閉�！八麄冞�欠著我們的錢呢。”一名保安向《華夏時報》記者解釋說，因為源淶國際拖欠了數月的租金、物業管理費、水電費，所以園區物業公司已于12月6日封閉該樓層出入口。
據悉，源淶國際此前有近百名員工在此辦公。有前員工反映， 自2019年8月份以來，公司就陷入資金困境，之后不少員工陸續離職。在此期間，也開始有房東在源淶國際的官方微博上留言稱未能按時拿到租金或是押金無法退還。天眼查顯示，目前源淶公司作為被告方，已涉及近百起開庭公告，大部分案由為“合同糾紛”。有房東告訴《華夏時報》記者，在業主電話查詢或上門咨詢房租情況時，孫元元及其他源淶國際的主要負責人也曾回復過安撫消息，但事情還未解決就不再繼續回復了。
無獨有偶，2019年11月在納斯達克成功上市的“國內長租公寓第一股”青客公寓，2019年底也因為拖欠租金、拒付押金、單方面要求房東調低租金、減免租金而遭到眾多房東的投訴、維權。
在新浪旗下消費者服務平臺“黑貓投訴”上，《華夏時報》記者看到，截至2019年12月31日，網友對于青客的投訴量已達1952條。近期，不少房東已經來到位于上海市徐匯區龍華中路596號A座16樓的青客總部進行交涉。
有房東告訴記者，據青客工作人員對他們解釋，最近多部門要求對長租公寓“高進低出”房源進行監管，加之青客11月份上市后也需要扭轉房源上的虧損情況，因而公司才會將“倒掛房源”羅列，由工作人員挨個致電征詢是否愿意降價。但在記者加入的房東維權群中，絕大部分房東表示拒絕了青客的要求：“沒義務。”
對此，一位不愿具名的業內人士直言，延期退款說明青客的資金壓力較大。這可能導致房東未來不愿將房委托給青客出租運營，租客也擔心受影響而不再選擇入住青客。在記者加入的房東維權微信群中，已有房東強調今后不會再選擇青客，而是會傾向自如這種規模更大、發展更久的長租公寓品牌，認為“會更安全一些”。
洗牌加速，市場分化明顯
值得注意的是，上海之外，2019年已有多家長租公寓機構陷入資金困局或是無法繼續經營，市場洗牌加速。
房東東根據各大媒體及公開信息統計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營。在2019年53家出現問題的長租公寓中，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。《華夏時報》記者注意到，這其中杭州無疑是“重災區”。整個2019年，位于杭州的樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鏈危機。
克而瑞“地新引力”指出，多家長租公寓企業因為“高買低賣”、盲目擴張等問題導致資金鏈斷裂，以破產跑路收尾。而普遍、過度依賴“租金貸”的金融方式來解決擴張的資金問題，更是長租公寓“爆雷”的重要原因。
不過，令人欣慰的是，長租公寓的危機頻繁爆發，已經引起相關部門的高度重視，多個城市相繼出臺住房租賃政策、加強監管。
2019年9月，南京四部門聯合下發《關于進一步規范住房租賃經營行為防范市場金融風險的通知》，要求實行租金銀行托管、不得強制遷入租賃消費貸款等12項監管措施；11月26日，杭州市住房保障和房產管理局聯合市金融辦、人行杭州中心支行正式對外發布了《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，明確“托管式”住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等；12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對采取“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
而在2019年11月28日，住建部部長王蒙徽在《中國紀檢監察報》上撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。接下來，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設，足見國家對于住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心�？梢灶A見，曾經野蠻生長的長租公寓市場將迎來全面監管。
目前，對于長租公寓2020年及未來的發展，業內人士普遍樂觀，認為行業必定會向更規范的方向發展，未來“良幣”將驅除“劣幣”，今后的公寓行業兩極化將會愈加嚴重。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，越是頭部正規的長租公寓企業因為經營規范、資金雄厚、管理能力較強將越能夠在這個市場生存下來，而那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓企業則會逐漸被市場所淘汰。
全靂認為，接下來優勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。2020年起，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模，對于住房租賃市場供給將形成不小的沖擊，中小公寓企業應提前預警，選擇合適的應對策略或者轉型。
作為當前市場份額最高的分散式長租公寓品牌，自如CEO熊林此前對外表示，整個長租公寓行業已經進入精耕期，從業者們也需要更多的耐心投入到其中。自如目前和未來一段時間的首要任務一定是深耕企業產品、服務、技術、團隊，不會急于啟動IPO�！度A夏時報》記者了解到，近期自如旗下第一款合租產品“自如友家”已升級至6.0版本“ZHOME”，正加速對更高居住品質的追求。
來源：華夏時報
編輯：wangdc