商業市場
一手商業市場（以商務公寓為主）：價量齊跌
10月，深圳公寓市場新增融悅大廈、環球經貿廣場、會展灣水岸廣場、翠湖大廈等4個預售項目，新增供應面積16.85萬平方米。本月一手商業物業均價為56,027元/㎡，環比下跌12.0%。成交面積為93,526平方米，環比下跌11.8%，銷售仍保持暢旺，處于年內高位。
10月，深圳公寓主力成交在寶安，成交面積為2.59萬平方米；其次為龍崗區，成交面積為1.20萬平方米。10月，寶安區的會展灣東城以1.20萬平方米的成交面積，5.81億元的成交金額位于全市成交面積和成交金額雙榜首。其他熱銷樓盤還包括世茂深港國際中心、鴻榮源天俊、會展灣水岸等。
商鋪方面，寶安區海府生態大廈持續活躍，本月成交9,427平方米，均價112,518元/㎡，成交總金額10.61億元。其他熱銷樓盤還包括建信·天宸、佳兆業E立方、佳兆業未來城、中駿四季陽光、融創智匯大廈等。
《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》正式印發，將深圳定位為“模范城市”將提振商業物業的長期需求。隨著疫情逐步得到緩解，社會經濟活動重啟并恢復正常，企業對于未來的發展預期逐漸明朗并轉向積極態度，深圳商業物業銷售逐漸恢復正常水平。
下個月預計入市的商務公寓項目包括：中晟會展灣（主要戶型33～68㎡）、恒大珺睿大廈（主要戶型42～78㎡）、環球經貿廣場（主要戶型72～143㎡）、深業鶴塘嶺花園（主要戶型68～84㎡）、前海鴻榮源中心（主要戶型130～370㎡）、晗山悅海城（主要戶型96～190㎡）、中房·翰林門（主要戶型38～65㎡）等。
10月份，深圳新建商業物業（以商務公寓為主）可售面積為200.0萬平方米，環比上升2.8%，連續5個月上揚，再創近期新高。本指標顯示庫存壓力依然較大。
隨著疫情逐步得到緩解，商業物業銷售良好，庫存去化周期持續下降至25.3個月。
存量商業物業市場：租金下降，空置率微升
10月份深圳存量商業物業（以商務公寓為主）交易不活躍，成交面積25,113平方米（僅為一手成交量的27%），環比下降22.5%。
第二季度，深圳主要商圈優質購物中心最優租金層平均租金下跌至766元/㎡·月，空置率顯著上升至4.5%。各大購物中心客流和銷售額有所恢復，高端消費仍維持低迷態勢，業主以價換量減少租戶流失。
本季度僅一個新增項目入市。電商的持續影響令傳統零售業繼續謀求變革，由原君尚百貨升級改造而成的福田星河Coco Park二期正式亮相，為零售市場新增4.4萬平方米的供應。2020年，預期優質零售物業市場供應量超過80萬平方米。國內宏觀經濟增速放緩，新冠肺炎疫情肆虐疊加巨量新項目的競爭，預計下半年核心商圈平均租金將繼續疲軟，整體空置率將保持在低位。
中長期而言，深圳商業物業后市審慎樂觀。
辦公市場
一手寫字樓市場：價量齊跌
新建寫字樓成交均價48,230元/㎡，環比下跌7.5%。成交21,769平方米，環比下跌41.3%。
10月，光明區的龍光玖龍臺以4,267平方米位于全市成交面積榜首，成交均價42,811元/㎡。
南山區的恒裕深圳灣以2.06億元蟬聯全市成交金額榜首，成交1,608平方米，均價128,306元/㎡。
本月熱銷樓盤還包括恒大時尚慧谷（成交2,671平方米）、金地龍城中央（成交2,157平方米）、萬科·萬致天地（成交2,090平方米）、貝悅匯大廈（成交1,788平方米）等。
10月份，深圳新建寫字樓可售面積為138.1萬平方米，庫存量上升2.9%，總體呈趨勢性下降形態。新建寫字樓庫存去化周期為43.2個月，本指標顯示庫存壓力依然巨大。
存量寫字樓市場：租金顯著回落，空置率繼續攀升
存量寫字樓銷售成交僅8,953平方米（僅為一手成交量的41%），環比下跌30.6%。相對于超過750萬平方米存量市場而言，買賣成交低迷，交易以租賃經營為主。
第二季度，深圳各商務區甲級寫字樓租金全線下跌，平均租金連續第六個季度下降，回落到206元/㎡·月，靜態租賃回報率下降至4.1%。疫情導致在建項目交付時間推遲，上半年僅四座甲級寫字樓竣工，超過50萬平方米新增供應將于下半年集中入市。第二季度租賃需求整體疲軟，業主讓利幅度加大，市場下行趨勢并未扭轉。
深圳商業性辦公用地供應過剩，近年寫字樓供應量足以滿足未來十年的需求，空置率及租金下跌幅度都位居四大一線城市之首。
第二季度，甲級寫字樓平均空置率已推升至23.8%，連續第八個季度上升。作為“經濟晴雨表”的寫字樓，空置率攀升有國內宏觀經濟增速放緩的影響，也和寫字樓未來三年天量供應有關。展望下半年，將有超過50萬平方米新增供應入市，國外疫情未得到控制、大國博弈等所導致的經濟不確定，預計甲級寫字樓整體租金穩中略降，空置率將持續攀升。
中長期看，隨著粵港澳大灣區概念及先行示范合作區政策的落實，深圳六大總部基地逐步成形，商辦規劃及入市量達到高峰，甲級寫字樓租賃供需可能出現逆轉。
來源：世聯評估
編輯：wangdc
