在內地融資環境持續收緊的背景下，今年房地產企業赴港上市再掀浪潮。日前，多家房企通過港交所聆訊，上市箭在弦上。業內人士表示，房地產業作為一個資金密集型行業，對于資金的需求巨大，隨著行業競爭的不斷加大，收購兼并成為常態，因此大多數房企都不得不依靠資本平臺的支持來維持規模的進一步擴張。不過，各大中小房企通過赴港上市融資雖能解一時之急，但絕非持久發展的“靈丹妙藥”，中小房企仍然會面臨不少問題。
近期房企開啟“上市潮”
祥生控股日前開啟招股路程，并公布發行區間為4.8港元到6.2港元，發行6億股，最高募資凈額為37.2億港元，預計11月18日上市。祥生控股為內地一家快速成長的大型綜合房地產開發商，公司總部位于上海且深耕浙江省，經過逾20年的發展在浙江省建立領
先的市場地位。根據中國房地產指數系統的資料，就合約銷售而言，公司2019年在浙江省所有住宅物業開發商中排名第三，約占浙江省物業合約銷售總額的5.1%。祥生控股2017年、2018年、2019年營收分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元。
不久前，上坤地產集團有限公司在港交所網站更新了聆訊后招股書。據最新招股書，2020年前4個月，上坤地產實現營業收入11.49億元，與去年同期基本持平，毛利和歸母凈利潤較去年同期均有所增長。據了解，上坤地產于10月31日起招股，基礎發行規模為5億股，發行后占總股本的25％，定價最高2.50港元/股，超額配售權充分行使后，募資金額最高為14.38億港元，預計于11月17日在港上市。
此外，日前金輝控股（集團）有限公司以每股4.48港元收盤，完成了上市后第一個完整交易周。金輝控股的上市訴求最早可追溯至2005年。當時，金輝控股選擇與融僑以股權置換方式合作，金輝控股創始人林定強出任林文鏡旗下的融僑行政總裁，目的就是為了上市。但兩家公司在5年后分道揚鑣，上市計劃因此擱淺。
統計數據顯示，截至10月底，正在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、大唐地產、鵬潤控股、領地控股、實地地產等8家房企。其中海倫堡、奧山控股、萬創國際以及鵬潤控股的招股書已經過期，截止10月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。此外，在房企分拆旗下公司上市方面，10月沒有新增上市申請，而在11月3日，融信集團旗下的融信服務向港交所遞交了招股書。
TOP200房企約六成上市
房地產業作為一個資金密集型行業，對于資金的需求巨大，隨著行業競爭的不斷加大，收購兼并成為常態，在此背景下大多數的房企都不得不依靠資本平臺的支持來維持規模的進一步擴張。
克而瑞統計數據顯示，內地TOP200房企中，已上市房企的數量占比約為60%。從各規模房企的上市情況來看，TOP50以內的上市房企數量占比最多，超過了90%。值得注意的是，在中梁控股上市之后，TOP30房企基本實現全部上市。TOP51~100規模的房企上市數量占比約為58%；TOP101~200陣營的房企上市率也超過了40%。
業內人士表示，當前房地產行業集中度越來越高，小規模公司在市場上的話語權很低，對抗不確定性風險能力較弱。區域性房企集中申請IPO，一方面是尋求資金輸血的求生路徑，另一方面是借此開啟全國化布局謀發展。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，房企的上市率與規模梯隊呈現出了某種正相關，這一方面是由于那些規模擴張較快的房地產企業更容易受到資本市場的青睞，從而更可能通過上市的方式謀求更好發展；另一方面，成功上市的房企由于在融資渠道、品牌影響力等方面也更具優勢，也加速了規模的擴張。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，持續將近兩年的行業融資收緊、今年新冠肺炎疫情的突襲、斷檔了兩個多月的銷售回款、被打亂的境內外融資節奏、到期債務壓頂……每一道坎對布局單一且還沒上市的中小房企來說，都很難邁過，外部環境的變化倒逼這些中小房企想盡快抓住上市這一資金輸血的“救命渠道”。
據悉，從房企的上市地點來看，港交所最受中小房企青睞，其中約54%的上市房企選擇了赴港上市。此外，選擇在上交所掛牌上市的房企達到了24%，深交所為19%。丁祖昱認為，之所以更青睞選擇港交所，主要是由于港交所位于香港，金融制度相對內地更加完善，市場自由及開放程度更高，機構投資者及公眾參與更為積極，市場活躍度更高。
融資機會并非“靈丹妙藥”
多數企業為尋求規模的進一步上升，都會選擇上市，而上市之后也為它們帶來更好的融資機會。通過上市，房企不僅可以在IPO時獲得一筆直接融資，更可以提高企業透明度，拓寬融資渠道，對未來企業維持流動性也有著相當的幫助。以新力控股為例，它于2019年11月正式赴港上市。從其2019年的業績報告來看，期末的凈負債率相比2018年大幅減少了170.9個百分點，降至67%，已處于較安全水平，同時現金短債比提升至1.43；平均融資成本同比下降了0.1個百分點，預計隨著上市融資渠道打開，融資成本還有繼續下降的空間。
值得注意的是，在上市的房企中，有不少房企已實現了雙平臺上市，如萬科、世茂、大悅城等等。一方面，雙平臺模式能夠拓寬企業的融資渠道，加強品牌影響力，提升企業市值表現；另一方面，一般而言，港股更看重商業發展，通過不同業務選擇不同主板上市，能夠靈活地為各業務板塊提供更多資本支持。還有一部分房企則是通過母公而實現整體上市，這類企業如聯發、建發、東原、中冶等。除此之外，如正商、佳源、三盛、福晟等雖然擁有上市平臺，但集團的資產并沒有完全注入。
有業內人士表示，在當前背景下，各大中小房企通過赴港上市雖能解一時之急，但絕非持久發展的“靈丹妙藥”。上市后的房企仍可能會面對認購不足、股價破發、估值低迷等重重考驗。嚴躍進表示，在一些區域市場上，小房企依然有各類資源，依然可以獲得較好的發展，建議小房企在地塊開發上體量不要太大，這樣資金壓力也不會太大，進而可以獲得較好的發展。
近期成功赴港上市的房企
上坤地產
金輝控股
祥生控股
正在港交所等待上市的房企
海倫堡
奧山控股
萬創國際
三巽控股
大唐地產
鵬潤控股
領地控股
實地地產
來源:信息時報
